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文/樂居財經(jīng)  林振興

中海京華玖序的成績，還在不斷地刷新。

至6月30日，它網(wǎng)簽175套，總金額62億元；截至7月1日，它網(wǎng)簽218套，總金額74.5億元；截至7月2日，網(wǎng)簽222套，成交金額合計75.85億元。平均每套3400萬元。

這是來自北京市住建委的官網(wǎng)數(shù)據(jù)。

中海京華玖序的開盤時點踩得很準(zhǔn)。一是，趕在6月30日前網(wǎng)簽，銷售業(yè)績就屬于上半年；二是，開盤前三天有政策，首套房首付20%，最低貸款利率3.5%；北京戶籍多子女家庭買第二套房，認(rèn)定為首套住房。

這原本就是一個神盤，位于寸土寸金的西城區(qū)，它由中海新城公司總經(jīng)理張欣團隊操盤，主要在石景山、西城耕耘。在北京，中海地產(chǎn)還有另一個團隊，由倪健剛領(lǐng)銜的中海北京公司。在一些大區(qū)，中海集團董事長顏建國搞了AB角，讓大家更有狼性。

北京是中海地產(chǎn)的重倉之地。自2018年至2023年，中海地產(chǎn)已連續(xù)六年霸榜北京市場。在2023年的北京，中海地產(chǎn)銷售額478億元，第二名北京城建375.9億元，第三名華潤置地257.2億元。

但在2024年1~5月，中海地產(chǎn)開始滑落，北京城建、華潤置地、中海地產(chǎn)位居北京房企權(quán)益銷售額榜單前三位，銷售額分別為80.76億元、75.77億元和75.17億元。在北京拿地金額排名TOP10中，中海地產(chǎn)也排在第3位，拿地金額約58億。

3月最后一個周末，中海地產(chǎn)北京出現(xiàn)了五盤同開的盛景，中海寰宇天下天鏡、中海寰宇未來、中海永定玖里、中海公元里、中海豐和叁號院五個項目的地價總貨值約380億。據(jù)中海地產(chǎn)方面給出的銷售數(shù)字，五個項目加起來超過90億元。

除了中海寰宇天下天鏡由中海新城操刀，其余四個項目所屬于中海北京團隊負(fù)責(zé)。

截至7月2日，中海豐和叁號院網(wǎng)簽17套房源，成交均價約88388.18元/㎡，成交金額合計2.84億元；中海寰宇未來網(wǎng)簽860套，已簽約套數(shù)202套，成交均價63305.45元/平米，去化率23%，成交金額合計14.57億元；中海永定玖里網(wǎng)簽40套，成交均價5.1萬/平米，成交金額合計2.34億元；中海公元里網(wǎng)簽數(shù)據(jù)為0。由此計算，四個項目網(wǎng)簽金額共計19.75億元。

這些樓盤與網(wǎng)簽數(shù)字的差距，有一個不可忽略的因素：當(dāng)時北京樓市政策尚未落地，導(dǎo)致一批雖認(rèn)購，但不愿意網(wǎng)簽，在等待首付比例和利率降低。它們網(wǎng)簽的速度，遠(yuǎn)沒有中海京華玖序來得痛快——因為足夠稀缺。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士稱，新政之前，北京樓市認(rèn)購后的轉(zhuǎn)化率只有60%。這就導(dǎo)致一個現(xiàn)象，地產(chǎn)商與購房者退訂金的博弈。中海地產(chǎn)也深受困擾。

令中海地產(chǎn)華北區(qū)老大付熙嵬焦慮的，或許還不是2024年。因為有中海京華玖序這個百億大盤托底，中海地產(chǎn)2024年在北京市場占據(jù)老大的位置無虞。但這個功勞簿里，倪健剛的貢獻(xiàn)并不大，甚至是拖了后腿。

中海地產(chǎn)2023年在北京拿了6塊地，斥資約255億，權(quán)益在80%-100%之間。除了去年6月份拿的石景山學(xué)府里項目地塊，剩余的5塊地都是在2023年10月之后拿的。截至2023年末，中海在北京的總土地儲備共316萬平方米。另據(jù)中海幸福家小程序顯示，目前中海地產(chǎn)在北京的在售樓盤達(dá)26個。

而2024年上半年，中海地產(chǎn)北京僅從港中旅集團手上轉(zhuǎn)手了海淀一塊地，案名為“西山觀復(fù)”。它總建筑面積45482.71平方米，共有322戶，目前已經(jīng)領(lǐng)證256套，戶型面積在140-167平方米之間，銷售指導(dǎo)價為8.5萬元/平方米。

北京拿地的現(xiàn)狀，是中海地產(chǎn)的一個縮影。

數(shù)據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計，2024年前6月，中海地產(chǎn)權(quán)益拿地卻降至谷底，僅120億，排名掉至行業(yè)第九。但在去年，“掃貨王”中海地產(chǎn)拿地金額超過千億。今年上半年，中海地產(chǎn)銷售額（全口徑）為1483億元，下滑17.7%，去年同期為1802億元。