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文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 嚴(yán)明會(huì)

幾日前，深圳灣超級(jí)總部基地網(wǎng)紅豪宅中海深灣玖序開盤熱賣，創(chuàng)造了低迷樓市下的豪宅銷售記錄，為一眾同行所側(cè)目。

該項(xiàng)目地塊是中海地產(chǎn)在去年6月拿下，到如今刮起熱潮，僅一年有余。

在這塊超高定位的區(qū)域，并非每家開發(fā)商都如此幸運(yùn)。有房企拿地十?dāng)?shù)年，仍在等待著幸運(yùn)女神的眷顧。

2010年，聯(lián)泰地產(chǎn)打出了一則轟動(dòng)深圳地產(chǎn)圈的廣告：城市巨作，細(xì)細(xì)研磨中。

“研磨”或許不是出于本意。

2004年，聯(lián)泰地產(chǎn)拿下了紅樹灣別墅地塊，它是早年聯(lián)泰建設(shè)濱海大道后政府返還贈(zèng)送的用地。此后十余年間，地塊上的圍擋都沒(méi)撤掉，里面雜草叢生，廢棄物散落一地。

因?yàn)橐?guī)劃的調(diào)整，聯(lián)泰這一磨，磨了15年，直到2019年才最終確立方案。

聯(lián)泰地塊停滯的這十幾年間，其功能定位隨著區(qū)域定位不斷發(fā)生變化，身價(jià)也水漲船高。紅樹灣所在的區(qū)域變?yōu)椤吧钲跒吵?jí)總部基地”。

只不過(guò)，聯(lián)泰地產(chǎn)在這宗地塊不知還要投入多長(zhǎng)時(shí)間。

今年4月，聯(lián)泰超總灣國(guó)際中心（廣順T208-0038(DU07-01)地塊、深圳灣濱海商務(wù)中心）工程由于存在諸多問(wèn)題，被予以通報(bào)，并要求整治督辦。

沒(méi)錯(cuò)，這宗多年前拿下的地塊，已經(jīng)被命名為“深圳灣濱海商務(wù)中心”。從“聯(lián)泰紅樹灣”，到“聯(lián)泰超總灣國(guó)際中心”，再到如今的“深圳灣濱海商務(wù)中心”，項(xiàng)目仍在等待被揭開最終的面紗。

低密別墅變商務(wù)公寓

根據(jù)2006年的建設(shè)用地規(guī)劃許可，聯(lián)泰地塊屬居住用地性質(zhì)，用地面積84268.19㎡，容積率0.62，建筑高度≤5層，規(guī)定建筑面積52150㎡（其中住宅47650㎡、社區(qū)活動(dòng)中心2000㎡、幼托2500㎡）。聯(lián)泰計(jì)劃將其開發(fā)成高端別墅群，項(xiàng)目被命名為“聯(lián)泰紅樹灣”。

2006年5月，國(guó)土資源部發(fā)布通知稱，中國(guó)一律停止別墅類房地產(chǎn)項(xiàng)目供地和辦理相關(guān)用地手續(xù)，并對(duì)別墅進(jìn)行全面清理。紅樹灣別墅項(xiàng)目的開發(fā)也因此擱淺。

閑置超10年后，聯(lián)泰地塊又迎來(lái)新進(jìn)展。在這期間，深圳樓市發(fā)生了翻天覆地的變化，紅樹灣所在的區(qū)域變?yōu)椤吧钲跒吵?jí)總部基地”，規(guī)劃也調(diào)整了，取消了所有的住宅用地，全部轉(zhuǎn)向商務(wù)開發(fā)。定位也變成了：全球經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈條中最終級(jí)地位的典型代表，是未來(lái)深圳發(fā)展成為世界城市的一個(gè)功能中心。

2018年7月21日，深圳市規(guī)劃國(guó)土委南山管理局發(fā)布《關(guān)于變更T208-0038宗地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的公示》（T208-0038宗地即聯(lián)泰地塊）。

聯(lián)泰地塊用地面積由84268.19㎡調(diào)整為92372.29㎡，用地性質(zhì)從居住用地調(diào)整為商業(yè)服務(wù)業(yè)用地，容積率大幅提高至3.0，規(guī)定建筑面積迅速“膨脹”至27.7萬(wàn)㎡。其中包括商業(yè)建筑面積13870㎡，辦公建筑面積78480㎡，商務(wù)公寓建筑面積183120㎡。項(xiàng)目的名字也改為了聯(lián)泰超總灣國(guó)際中心。

2019年11月14日，深圳市規(guī)劃和自然資源局南山管理局發(fā)布了《關(guān)于變更T208-0038宗地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的公示》。

聯(lián)泰地塊位于深圳灣超級(jí)總部基地深灣四路與白石四道交匯處東南側(cè)。此次變更是因?yàn)樯钲跒吵?jí)總部基地城市設(shè)計(jì)深化，部分設(shè)計(jì)條件發(fā)生變更。根據(jù)最新的設(shè)計(jì)條件，聯(lián)泰地塊總體布局及相關(guān)建設(shè)要求中涉及的公共開放空間、建筑高度、建筑覆蓋率、停車位等需符合深圳灣超級(jí)總部基地城市設(shè)計(jì)要求，最高建筑限高300米。

“細(xì)細(xì)研磨”15年，聯(lián)泰地塊從一個(gè)低密別墅項(xiàng)目變身深圳灣超總特色街區(qū)。聯(lián)泰集團(tuán)官網(wǎng)顯示，超總灣國(guó)際中心的狀態(tài)為“待建”，是一個(gè)涵蓋超高層國(guó)際公寓、特色企業(yè)辦公總部、高端商業(yè)等多元化業(yè)態(tài)的頂級(jí)商業(yè)標(biāo)桿綜合體。

從12億到216億

深圳灣超級(jí)總部基地最初叫“深圳灣填海區(qū)”。大概在1990年，深圳就完成了這片填海區(qū)的填海工程，希望將其建成“21世紀(jì)藍(lán)色濱海風(fēng)景線”，定位是“深圳未來(lái)的城市名片”.

2001年12月，這個(gè)填海區(qū)賣了三宗居住用地，都成為了當(dāng)時(shí)的全國(guó)地王，一時(shí)間名聲大噪。

泰華地產(chǎn)拿下兩塊，合計(jì)14.55億元，樓面價(jià)分別為2833元/平方米和2793元/平方米，后來(lái)兩塊地全部被給了中信華南，后者在這里開發(fā)了總建筑面積高達(dá)65萬(wàn)平米的中信紅樹灣項(xiàng)目。2004年，入市均價(jià)9200元/㎡，操盤手中信華南一戰(zhàn)成名。

第三宗地由百仕達(dá)以7.8億總價(jià)拿下，樓面價(jià)3055元/平方米，創(chuàng)下了當(dāng)時(shí)的全國(guó)地王。項(xiàng)目被命名為“紅樹西岸”，2005年發(fā)售時(shí)價(jià)格高達(dá)2.5萬(wàn)/平米，創(chuàng)下當(dāng)時(shí)深圳的平層樓王記錄。

聯(lián)泰地塊雖付出了時(shí)間代價(jià)，但伴隨著深圳樓市的躍遷，深圳灣超級(jí)總部基地房?jī)r(jià)大漲。

紅樹灣在2005年的時(shí)候房?jī)r(jià)是不足一萬(wàn)元/平方米，到了2010年漲到了5萬(wàn)/㎡。五年的時(shí)間是足足的翻了五倍。2010年，央視甚至為此發(fā)表了《深圳最牛閑置 五年地價(jià)翻五倍》的專題報(bào)道。

2019年聯(lián)泰地塊方案確定時(shí)，中信紅樹灣在二手房市場(chǎng)最低的一套也要8.2萬(wàn)/㎡。片區(qū)新盤深圳萬(wàn)科瑧灣匯公寓的備案均價(jià)11.8萬(wàn)/㎡，以此計(jì)算，聯(lián)泰地塊當(dāng)時(shí)僅公寓價(jià)值就達(dá)216億。

聯(lián)泰若在拿地后如期建成紅樹灣，參考同期百仕達(dá)紅樹西岸開盤價(jià)2.5萬(wàn)/㎡，聯(lián)泰地塊住宅部分的價(jià)值約12億。

目前，瑧灣匯二手房的掛牌均價(jià)約16.12萬(wàn)/㎡，百仕達(dá)紅樹西岸的掛牌價(jià)高達(dá)20萬(wàn)/㎡。

賣不了的梅沙灣

在早期，通過(guò)為政府修建道路等大規(guī)模公建，政府補(bǔ)償性的出讓土地，成為不少開發(fā)商的拿地模式。

聯(lián)泰還有一塊修路置換來(lái)的地，位于鹽田梅沙片區(qū)。與超總灣國(guó)際中心不同，項(xiàng)目已經(jīng)建好了，是別墅，名為“聯(lián)泰梅沙灣”。

2000年7月，當(dāng)時(shí)的規(guī)劃國(guó)土局在報(bào)業(yè)大廈會(huì)堂舉行拍會(huì)，聯(lián)泰的前身濠信地產(chǎn)以1.1億元獲得了該地塊。

項(xiàng)目用地分三部分：別墅用地、公寓用地和酒店用地。項(xiàng)目占地面積139726.71平方米，總建筑面積32130㎡，容積率為0.23。

早在2007年就有消息傳出梅沙灣將在2008年開售77套別墅，每隔一段時(shí)間就有樓盤開售的消息，但一直沒(méi)有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

預(yù)計(jì)售價(jià)也從2009年的2000-3000萬(wàn)起，漲到了2011年后的6000萬(wàn)-1.5億起。之后，再無(wú)價(jià)格方面的消息傳出，一直顯示“待售”狀態(tài)。

業(yè)內(nèi)有傳聞?wù)f，是因?yàn)槁?lián)泰遲遲沒(méi)有補(bǔ)上地價(jià)，因此沒(méi)能被批準(zhǔn)入市銷售。

目前，與聯(lián)泰梅沙灣同屬鹽田梅沙片區(qū)的天麓（六區(qū)別墅）二手房平均價(jià)5.5萬(wàn)元/㎡，愛(ài)琴灣的二手房?jī)r(jià)格約在9.6萬(wàn)元/㎡。

在聯(lián)泰集團(tuán)的官網(wǎng)上，已經(jīng)看不到梅沙灣相關(guān)的信息。

據(jù)聯(lián)泰集團(tuán)2023年債券報(bào)告，梅沙灣一期1-12共12棟房產(chǎn)被抵押給了東莞銀行深圳分行，貸款金額1.35萬(wàn)元。

聯(lián)泰集團(tuán)由盈轉(zhuǎn)虧

聯(lián)泰集團(tuán)于1993年在深圳正式成立。最初，聯(lián)泰集團(tuán)主打城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，將重點(diǎn)放在高速公路投資和營(yíng)運(yùn)。廣佛高速公路、深汕高速公路海灣大橋南北引道、深圳市新洲立交、濱海大道、華僑城道路、汕頭市礐澳路、中山東路等公路均是聯(lián)泰集團(tuán)修建的。

1996年，聯(lián)泰集團(tuán)正式進(jìn)軍房地產(chǎn)。聯(lián)泰集團(tuán)官網(wǎng)介紹，其地產(chǎn)業(yè)務(wù)覆蓋全國(guó)11大區(qū)域：深耕華南、華中，輻射全國(guó)，下轄深圳、廣州、汕頭、北京、南昌、武漢、九江、贛州、惠州、西安、桂林等11個(gè)地產(chǎn)分公司。

汕頭是聯(lián)泰地產(chǎn)的強(qiáng)勢(shì)區(qū)域。2023年，聯(lián)泰地產(chǎn)位列汕頭房企銷售金額、銷售面積第三名，排在聯(lián)泰地產(chǎn)之前的，是中海宏洋和龍光集團(tuán)。

聯(lián)泰集團(tuán)的創(chuàng)始人黃振達(dá)現(xiàn)年77歲，鮮少出現(xiàn)在公眾視野，與眾多潮商一樣，黃振達(dá)也很注重家族傳承。數(shù)年前，黃振達(dá)退居二線，將公司事務(wù)交于子女打理。兒子黃建勳擔(dān)任聯(lián)泰集團(tuán)的法定代表人和董事長(zhǎng)，女兒黃婉茹任聯(lián)泰集團(tuán)董事。黃振達(dá)目前依然在董事行列。

股權(quán)方面，聯(lián)泰集團(tuán)由黃振達(dá)、黃建勳、黃婉茹三人共同持有。其中，黃振達(dá)直接持股23.33%；黃建勳直接持股35.47%、通過(guò)汕頭市得成投資有限公司間接持股11.8%，合計(jì)持股47.27%；黃婉茹直接持股11.67%，通過(guò)汕頭市得成投資有限公司間接持股17.72%，合計(jì)持股29.39%。

如今的聯(lián)泰集團(tuán)有四大業(yè)務(wù)板塊：工程施工、房地產(chǎn)銷售、高速公路運(yùn)營(yíng)、環(huán)保設(shè)施投資運(yùn)營(yíng)，其中，房地產(chǎn)銷售是最大的收入來(lái)源。2021-2023年產(chǎn)生的收入分別為67.52億元、34.78億元、41.52億元，占總營(yíng)業(yè)收入的比重分別為42.54%、34.05%、36.61%。

聯(lián)泰集團(tuán)旗下房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的公司包括廣東聯(lián)泰地產(chǎn)有限公司、深圳市聯(lián)泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡(jiǎn)稱“深圳聯(lián)泰”）、汕頭聯(lián)泰房地產(chǎn)有限公司等。

深圳聯(lián)泰的法定代表人和董事長(zhǎng)為黃建勳，黃婉茹為董事，黃振達(dá)也在此擔(dān)任董事。黃振達(dá)、黃建勳和黃婉茹三人在深圳聯(lián)泰的受益股份分別為22.88%、46.36%、30.76%。

據(jù)聯(lián)泰集團(tuán)2023年債券報(bào)告，深圳聯(lián)泰的控股股東深圳市聯(lián)泰投資集團(tuán)有限公司（聯(lián)泰集團(tuán)的子公司）總資產(chǎn)為279.53億元，凈資產(chǎn)112.35億元，主營(yíng)業(yè)務(wù)收入47.23億元，主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)10.79億元。

截至2023年末，聯(lián)泰集團(tuán)對(duì)深圳聯(lián)泰的其他應(yīng)收款余額為41.32億元，對(duì)深圳市聯(lián)泰投資集團(tuán)有限公司的其他應(yīng)收款余額為7.03億元。均未計(jì)提壞賬準(zhǔn)備。

就聯(lián)泰集團(tuán)自身而言，其在2023年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入113.4億元，相比于2022年的106.64億元略有增加，凈利潤(rùn)由盈轉(zhuǎn)虧，對(duì)應(yīng)的凈利潤(rùn)分別為-3.12億元、2.31億元。

但歸屬少數(shù)股東的凈利潤(rùn)不降反增，比2022年多了大約2億；歸母凈利潤(rùn)由0.84億大幅減少至-6.6億元。

截至2023年末，聯(lián)泰集團(tuán)合并口徑在一年內(nèi)到期的有息債務(wù)總額為252.72億元，其中銀行貸款248.82億元。期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額為11.36億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠覆蓋短期債務(wù)。