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文/樂居財(cái)經(jīng) 李奕和

1862人！萬科的骨干管理人員開始行動(dòng)了。

他們將要在未來6個(gè)月內(nèi)，自籌2億元資金增持萬科A股股票。

目的，是要表達(dá)對(duì)萬科前景的堅(jiān)定信心。

當(dāng)企業(yè)遭遇危難，管理層的真金白銀投入支持，是對(duì)企業(yè)發(fā)展信心的最好證明。

從眼下來看，萬科確實(shí)太需要這樣的信心了。

緊隨這份增持公告發(fā)出的，是萬科2024年的中期業(yè)績(jī)預(yù)告。

今年上半年，萬科凈利潤(rùn)錄得虧損70億元至90億元，扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤(rùn)虧損50億元–65億元。而上年同期是盈利98.7億元。

市場(chǎng)下行，萬科的成績(jī)單在不斷刷新著下探的紀(jì)錄。

今年3月，萬科宣布了上市30多年來首次不分紅。而這一次虧損，是萬科2006年以來首次出現(xiàn)虧損。同時(shí)也是萬科自上市30多年來，中報(bào)的首虧。

即便今年以來，樓市的大招不斷出臺(tái)，地產(chǎn)市場(chǎng)依然很難。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，2024年1-6月，百強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額18518.3億元。雖降幅有所收窄，但同比下滑仍達(dá)39.5%。

不僅是萬科，從目前已經(jīng)披露業(yè)績(jī)預(yù)告的房企來看。較大一部分房企在上半年依然陷入了虧損的境地，地產(chǎn)出清的時(shí)刻仍未到來。

截至7月12日，樂居財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)了已發(fā)布預(yù)告的61家房企業(yè)績(jī)情況。顯示，61家房企上半年歸屬上市公司股東凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)盈利的有20家，僅占33%，合計(jì)凈利潤(rùn)最高88.5億元，最低85.49億元。

相比之下，41家房企的凈利潤(rùn)在1-6月錄得了虧損，占了近七成，合計(jì)虧損最高為342.12億元，最低也達(dá)269.97億元。

累計(jì)來看，上半年，61家房企的凈利潤(rùn)最低虧損了181.47億元，最高則虧了256.63億元。整個(gè)行業(yè)都處在虧損的泥潭里。

在20家實(shí)現(xiàn)盈利的房企里面，凈利潤(rùn)同比去年實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)的，僅有9家，另外11家都不同程度有所下滑。

盈利的房企中，保利發(fā)展、海南機(jī)場(chǎng)、綠地控股、中國(guó)武夷、ST數(shù)源分別實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)最高75.08億元、3.30億元、2.50億元、2.20億元、1.09億元，是盈利最高的幾家房企。

而保利發(fā)展，是目前已披露業(yè)績(jī)預(yù)告房企中，凈利潤(rùn)唯一達(dá)數(shù)十億的房企。但其實(shí)，該公司的凈利潤(rùn)相比上年同期，也下降了38.57%。

可見，地產(chǎn)企業(yè)面臨的形勢(shì)，確實(shí)嚴(yán)峻。

市場(chǎng)的持續(xù)下行之下，無論民營(yíng)房企，還是混合所有制房企、國(guó)資房企，都出現(xiàn)了虧損。

具體來看，萬科A、華夏幸福、金地集團(tuán)、首開股份、金融街、*ST金科、中交地產(chǎn)在上半年都出現(xiàn)了較大的虧損，虧損額最低分別達(dá)70億元、45億元、30億元、19億元、18.21億元、15億元、10億元。

今年上半年，絕大部分的房企凈利潤(rùn)錄得較大的下滑。當(dāng)中，北辰實(shí)業(yè)、深振業(yè)A、ST迪馬、中洲控股、大悅城，下滑幅度最高分別達(dá)-7927.59%、-4223.00%、-2325.90%、-1575.15 %、-1065.43%。

而凈利潤(rùn)增長(zhǎng)的房企中，增長(zhǎng)最高的不超過300%。

其中，中國(guó)武夷、亞通股份、ST數(shù)源、三湘印象、財(cái)信發(fā)展增長(zhǎng)最高分別為290.78%、164.57%、160.37%、136.56%、122.99%，雖然凈利潤(rùn)額度不高，卻是凈利潤(rùn)增長(zhǎng)最高的幾家房企。

從企業(yè)披露的原因看，結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目減少、收入下降，結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下降，項(xiàng)目計(jì)提減值，期內(nèi)利息資本化率低導(dǎo)致財(cái)務(wù)費(fèi)用處于高位等，成為開發(fā)商錄得虧損的主要原因。

例如，虧損最多的萬科，就在業(yè)績(jī)預(yù)告中披露出現(xiàn)虧損的具體原因?yàn)椋?/p>

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算規(guī)模和毛利率顯著下降；2、公司對(duì)部分項(xiàng)目計(jì)提了減值；3、部分非主業(yè)財(cái)務(wù)投資出現(xiàn)虧損；4、部分大宗資產(chǎn)交易和股權(quán)交易價(jià)格低于賬面值。

在結(jié)算規(guī)模與毛利率下降一項(xiàng)，萬科解釋，報(bào)告期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算利潤(rùn)主要對(duì)應(yīng)2022年、2023年銷售的項(xiàng)目及2024年上半年消化的現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房庫存。

這些項(xiàng)目大部分為2022年前獲取的土地，地價(jià)獲取成本較高，后續(xù)銷售階段市場(chǎng)持續(xù)下行，銷售情況和毛利率均低于投資預(yù)期，導(dǎo)致報(bào)告期結(jié)算毛利總額大幅減少。

對(duì)于虧損，華夏幸福也表示，受房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)節(jié)奏等因素影響，公司上半年房地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目較少，結(jié)轉(zhuǎn)收入下降，從而導(dǎo)致了凈利潤(rùn)下降。

此外，隨著公司債務(wù)重組工作的持續(xù)推進(jìn)，整體資金成本維持在較低水平，但債務(wù)存量金額仍然較大。同時(shí)，隨著房地產(chǎn)存量項(xiàng)目竣備、交付、結(jié)轉(zhuǎn)，導(dǎo)致可承載利息資本化的項(xiàng)目載體進(jìn)一步大幅下降，當(dāng)期利息資本化率極低，從而財(cái)務(wù)費(fèi)用處于高位。

金地集團(tuán)也指出，虧損原因主要為：

1、公司近年銷售規(guī)模下降，本期可結(jié)轉(zhuǎn)面積較上年同期減少，營(yíng)業(yè)收入較上年同期下滑；2、公司本期部分結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目毛利率較上年同期有所下降；3、公司根據(jù)市場(chǎng)情況動(dòng)態(tài)調(diào)整經(jīng)營(yíng)及銷售策略，加大去化力度，使得部分項(xiàng)目存貨可變現(xiàn)凈值低于成本，公司基于謹(jǐn)慎性原則計(jì)提了資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。

虧損已成既定的事實(shí)，企業(yè)眼下要著眼的關(guān)鍵，是接下來要如何重回正軌，扭虧為盈。

在這方面，萬科就表示，報(bào)告期內(nèi)，公司聚焦現(xiàn)金流安全，按照“一攬子方案”的明確路線圖，推進(jìn)業(yè)務(wù)重整和風(fēng)險(xiǎn)化解，著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)推動(dòng)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

其稱，公司有信心、有決心聚焦主賽道，在房地產(chǎn)發(fā)展新模式中，盡快重回健康可持續(xù)發(fā)展道路，回饋股東。

為了對(duì)沖新房銷售市場(chǎng)持續(xù)低迷、營(yíng)收規(guī)模下降的影響，包括萬科在內(nèi)的一些房企也一直在尋求資產(chǎn)的變現(xiàn)，以渡過眼下的難關(guān)。

前不久，萬科印力集團(tuán)將其持有上海南翔印象城MEGA 48%股份出售予另一外資股東，同時(shí)保留最后2%股份，交易價(jià)格預(yù)計(jì)約20億元。今年2月份，萬科將上海七寶萬科廣場(chǎng)剩余50%權(quán)益轉(zhuǎn)讓給領(lǐng)展，交易對(duì)價(jià)為23.84億元。

它還把深圳超總商辦地塊給出售了。

萬達(dá)更甚。去年以來，萬達(dá)旗下的萬達(dá)廣場(chǎng)頻繁被轉(zhuǎn)讓，至今已有超20家與萬達(dá)廣場(chǎng)相關(guān)的公司被轉(zhuǎn)讓。今年4月，北京萬達(dá)總部大樓也被賣了。此外，王健林此前還多次出售萬達(dá)電影股權(quán)等。

此外，為了擺脫地產(chǎn)周期的影響，一些企業(yè)也紛紛開始剝離地產(chǎn)開發(fā)的重資產(chǎn)業(yè)務(wù)。

近段時(shí)間以來，包括美的置業(yè)、華遠(yuǎn)地產(chǎn)、山子股份、格力地產(chǎn)、冠城大通等在內(nèi)的企業(yè)，紛紛宣布剝離旗下房地產(chǎn)開發(fā)重資產(chǎn)業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)，甚至，徹底退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。