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文/樂居財(cái)經(jīng) 李蘭

樓市調(diào)整期，法拍房市場(chǎng)開始“以價(jià)換量”。

數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年全國各類法拍房掛拍數(shù)量共38.2萬套，同比減少約1.1%；成交約7.85萬套，同比增加5.8%；成交均價(jià)為5147元/平方米，同比下降7.8%；成交總金額1537.3億元，同比減少2.7%。

其中，作為法拍房市場(chǎng)上的主力型房源，今年上半年，法拍住宅的掛拍量為18.4萬套，同比上漲3%；成交5.3萬套，同比增8%。

雖然法拍住宅掛拍量和成交量都在增長，但是成交價(jià)格卻在走低。成交均價(jià)為9084元/平方米，同比下降6.7%；房源折價(jià)率也從去年同期的82.8%下降至76.9%。

折價(jià)率是指法拍房成交價(jià)和市場(chǎng)價(jià)的比例。在不同城市，折價(jià)情況也不一樣。二線城市的折價(jià)空間最大，大致為評(píng)估價(jià)的75折，而一線城市的成交折價(jià)空間相對(duì)較小。

以一套鄭州拍賣的房子為例：

錦藝金水灣觀瀾苑一套89平方米的二手房，最終成交價(jià)82.92萬元，成交均價(jià)約為9316元/平方米。

與此同時(shí)，在中介二手房官網(wǎng)上，錦藝金水灣觀瀾苑的掛牌價(jià)格在1.3萬元/㎡左右。

也就是說，拍賣的成交價(jià)只有當(dāng)前二手房掛牌價(jià)的71%。

法拍房也是房地產(chǎn)市場(chǎng)的晴雨表，可以看作是二手房的風(fēng)向標(biāo)。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，法拍房市場(chǎng)的變化，反映出市場(chǎng)信心的缺失和購房者對(duì)未來預(yù)期的不確定性。

值得注意的是，近年來，法拍房的數(shù)量明顯在增多。從2021年到2023年，法拍房掛牌數(shù)量分別是44.7萬套、60.6萬套和79.6萬套。到了2024年的前五個(gè)月，掛牌數(shù)量已經(jīng)達(dá)到32.4萬套，比去年同期增長了超過70%。

隨著法拍房數(shù)量的激增，“以價(jià)換量”行情蔓延，二手房市場(chǎng)壓力進(jìn)一步增加。

事實(shí)上，在法拍房市場(chǎng)處處能看到二手房市場(chǎng)交易行情。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，6月，70個(gè)大中城市中，一線城市二手住宅銷售價(jià)格同比下降9%，二、三線城市二手住宅銷售價(jià)格同比分別下降7.9%和7.7%，降幅均比上月擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)。

克而瑞監(jiān)測(cè)顯示，6月北京、上海、廣州和深圳二手房分別成交136.5萬平方米、197.4萬平方米、105.9萬平方米和41.4萬平方米，環(huán)比分別增長12%、38%、45%和4%，同比分別增長25%、89%、27%和41%。

分析人士提醒，“撿漏”法拍房時(shí)需防范風(fēng)險(xiǎn)。法拍房之所以能流入市場(chǎng)，很大原因是其本身權(quán)屬不清晰，實(shí)際情況中，有些法拍房產(chǎn)權(quán)債務(wù)復(fù)雜、欠繳各類費(fèi)用，競(jìng)拍人可能承擔(dān)房源可能存在的隱性成本。