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文/樂居財經(jīng) 嚴明會

去年9月，綠景白石洲開盤搖號，人群簇擁，臺上鐳射燈晃動，主持人言辭激昂，現(xiàn)場被一片紅色喜慶的氛圍所包圍。

在這樣熱烈氣氛的烘托之下，事后，項目傳出銷售數(shù)據(jù)，推出首批鉅惠單位共826套，勁銷了527套，“重現(xiàn)了市場久違的熱銷”。

這個被稱為是深圳舊改航母的巨無霸城市更新項目，自正式獲批推進以來，備受關(guān)注。

最近，它又一次被推上了“熱搜”，不過與之前的熱銷相比，此次卻是因為開發(fā)商延期發(fā)放過渡期租金而引發(fā)。

前不久，一封《關(guān)于租金延期發(fā)放的說明函》被流傳開來。里面提到：

“最近因相關(guān)貸款銀行到項目考察，發(fā)現(xiàn)很多已簽約房屋沒有拆除，導(dǎo)致貸款銀行對項目改造進展的預(yù)期產(chǎn)生差距，對放貸一事信心有所動搖?！?o:p>

“另，依據(jù)深圳2024年7月4日出臺的’按揭貸款需在主體封頂后才能放款’的規(guī)定，導(dǎo)致貸款銀行在審批流程和相關(guān)手續(xù)上有所變化，影響到本季度過渡期租金發(fā)放。經(jīng)與銀行溝通，本季度第一批租金將在8月10日前發(fā)放，后續(xù)租金將有序發(fā)放，直至本季度租金發(fā)放完成?！?o:p>

文件最后的落款單位，為“深圳市綠景天盛實業(yè)有限公司”。該公司正是綠景白石洲舊改項目的開發(fā)主體。

舊改過渡租金也叫臨遷費，是拆遷村民回遷安置房之前，在外租房過渡的租金補貼費用。

據(jù)了解，白石洲納入拆遷改造的私人樓房1500多棟、將近1900戶村民業(yè)主。而平均每戶村民的房屋拆遷面積達五六百平米。

這并非一筆小數(shù)目。在銀行貸款政策生變的情況下，綠景中國要拿出這筆錢，似乎已出現(xiàn)了困難。

實際上，對于白石洲這個舊改巨無霸而言，只排在中小房企行列的綠景中國，無疑有蛇吞象的意味。

這個位于深圳市南山區(qū)深南大道以北，毗鄰科技園及華僑城片區(qū)，被譽為深圳的“舊改航母”。

綠景自2016年獲得白石洲開發(fā)權(quán)，2017年與白石洲股份簽訂搬遷補償協(xié)議。2018年，深圳市規(guī)土委正式批復(fù)白石洲專項規(guī)劃，項目正式啟動推進。

根據(jù)規(guī)劃，白石洲項目總建筑面積約500萬平方米，計容建筑面積約為358萬平方米。項目預(yù)計將用八到十年的時間、分為四期滾動開發(fā)完成。

而2023年，綠景中國的合同銷售金額91.52億元，營業(yè)收入61.18億元，總資產(chǎn)1055.13億元。期末，包括受限制銀行存款及抵押銀行存款在內(nèi)的銀行結(jié)余及現(xiàn)金僅40.17億元。

相對比之下，綠景白石洲項目的總計劃投資據(jù)悉達1700億。也就是說，項目的投入只能依賴外部的融資撬動以及項目后續(xù)回款滾動開發(fā)。

但眼下的市場行情，想要依靠項目的快速去化滾動開發(fā)，顯然不太現(xiàn)實，況且，白石洲項目本身就是舊改項目，開發(fā)周期長。這對綠景而言，是一場持久戰(zhàn)。

去年9月，白石洲項目一期開盤入市，產(chǎn)品以住宅和公寓產(chǎn)品為主，總計約2746套，住宅主力戶型在110–125平之間。

根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)，截至8月12日，白石洲項目一期璟庭共成交448套。其中面積段50平米以下成交10套，90-120平米成交123套，120-140平米成交296套，180-200平米成交19套。

這跟項目開盤對外放出的銷售數(shù)據(jù)，無疑有所出入。

綠景中國2023年報顯示，目前，白石洲項目一到四期整體看，簽約率已超95%。二期至四期業(yè)已陸續(xù)啟動舊屋拆除工作，預(yù)計2024年具備全面開工條件。

為了推動白石洲項目的開發(fā)，綠景中國嘗試過很多的融資。

2022年，綠景獲得白石洲項目專項銀團授信207億。該銀團由六家知名銀行組成，牽頭的為光大銀行。按綠景預(yù)計，該授信貸款可以滿足白石洲一期的開發(fā)與建設(shè)費用。

此外，萬科作為綠景中國基石投資人，2022年也繼續(xù)增資了白石洲項目。

但綠景萬萬沒想到，政策法規(guī)的出臺，影響了銀行貸款的節(jié)奏，進而導(dǎo)致了這次租金延發(fā)事件的發(fā)生。

在上面的那封說明函，綠景在最后說到：“在此我們呼吁廣大業(yè)主攻堅克難，共同推進項目改造進度?！?o:p>

顯然，在眼下充滿不確定性的市場，事件也為綠景白石洲后續(xù)的開發(fā)推進蒙上了一層霾。

自去年開盤以來，綠景在想方設(shè)法推動白石洲項目的去化。很多人或許沒想到，該項目還是深圳房地產(chǎn)市場第一個響應(yīng)“以舊換新”號召的樓盤。

今年7月，它又玩起了更狠的一招——“0息供樓”。為了加快去化，據(jù)了解，綠景白石洲將給新下定的購房者減免一定周期月供的利息。