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文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 魏薇

房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，但越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商都想擠進(jìn)上海土地市場(chǎng)的牌桌。

今年上半年，安徽高速地產(chǎn)集團(tuán)沖到了上海企業(yè)拿地權(quán)益榜單第4位，權(quán)益金額27.86億元。

近三年來(lái)，這家來(lái)自安徽的國(guó)企在上海陸續(xù)打造了幾個(gè)項(xiàng)目，有熱有冷。

新房倒掛，對(duì)買(mǎi)家很有吸引力。

去年，上海浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)板塊項(xiàng)目——安高申宸院（備案名：安高申宸名邸）3次開(kāi)盤(pán)均售罄。

2023年8月，安高申宸院首推322套房源，認(rèn)購(gòu)1202組，開(kāi)盤(pán)即罄，銷售額約23.6億；2023年11月，二批次加推308套房源，認(rèn)購(gòu)1091組，開(kāi)盤(pán)售罄，銷售額約25.1億；2024年3月，三批次收官，451套房源，認(rèn)購(gòu)1102組，開(kāi)盤(pán)售罄，銷售額約31.7億元。

二批次房源雖開(kāi)盤(pán)售罄，但棄號(hào)率很高。308套房源，共計(jì)1091組認(rèn)購(gòu)，589組入圍，入圍分為71.31。最終小籌198組清盤(pán)，一共479組棄號(hào)，棄號(hào)率高達(dá)61%。

唐鎮(zhèn)長(zhǎng)期以來(lái)一二手倒掛明顯，板塊內(nèi)品質(zhì)次新房，成交價(jià)仍然能夠普遍維持在9W+，項(xiàng)目附近的綠城玉蘭花園在二手房市場(chǎng)成交價(jià)基本保持在10萬(wàn)/㎡以上。

相比之下，安高申宸院約7萬(wàn)/㎡的新房指導(dǎo)價(jià)自然更受置業(yè)者的追捧。

安高申宸院所在地塊是由安徽高速地產(chǎn)集團(tuán)（簡(jiǎn)稱“高速地產(chǎn)”）聯(lián)合安徽安聯(lián)高速公路有限公司（簡(jiǎn)稱“安聯(lián)公司”）在2022年9月27日競(jìng)得，成交價(jià)50.5億元，地塊聯(lián)動(dòng)價(jià)70620元/㎡，樓板價(jià)34000元/㎡，溢價(jià)率為9.43%，是當(dāng)時(shí)一批次土地中溢價(jià)最高地塊。

近年來(lái)，包括山東高速、成渝高速等多家高速公路企業(yè)為夯實(shí)主業(yè)優(yōu)勢(shì)，紛紛清退房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，高速地產(chǎn)卻逆勢(shì)而行，大規(guī)模拓展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，且將目光瞄準(zhǔn)了一線城市。

公路出身的一把手

拿下唐鎮(zhèn)地塊后，高速地產(chǎn)的黨委書(shū)記、董事長(zhǎng)?胡為民表示，公司積極響應(yīng)國(guó)家號(hào)召，加速融入長(zhǎng)三角一體化發(fā)展，實(shí)施東進(jìn)戰(zhàn)略。

胡為民的職業(yè)生涯主要是在高速公路管理上。

據(jù)公開(kāi)資料，胡為民歷任安徽省蕪宣高速公路管理有限責(zé)任公司副總經(jīng)理、安徽省交通投資集團(tuán)青陽(yáng)高速公路管理有限公司副總經(jīng)理、安徽省交通投資集團(tuán)廬江高速公路管理有限公司副總經(jīng)理、執(zhí)行董事、總經(jīng)理、黨支部書(shū)記等職務(wù)。

自2021年6月起，胡為民擔(dān)任高速地產(chǎn)的黨委書(shū)記、董事長(zhǎng)?。

除了高速地產(chǎn)，胡為民自2024年5月起還擔(dān)任起了安徽交控徽風(fēng)皖韻酒店管理集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)。除了上述公司和高速地產(chǎn)，胡為民還在安徽交控旗下三家公司擔(dān)任法定代表人。

2022年12月，高速地產(chǎn)與安聯(lián)公司共同成立了上海速聯(lián)達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，高速地產(chǎn)和安聯(lián)公司的持股比例分別為60%、40%。

安聯(lián)公司和高速地產(chǎn)均為安徽省交通控股集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱“安徽交控”）的全資子公司。安徽交控是安徽最大的省屬國(guó)企之一，主要負(fù)責(zé)全省高速公路的投資運(yùn)營(yíng)管理，除交通運(yùn)輸之外，還擁有房地產(chǎn)和建筑業(yè)務(wù)、投資與資產(chǎn)管理兩大主業(yè)。

從營(yíng)收貢獻(xiàn)來(lái)看，安徽交控2023年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收入為70.4億元，僅占營(yíng)收總額的10.31%，無(wú)論是營(yíng)收金額還是占比均較2022年有所減少。

僅安高申宸院一個(gè)項(xiàng)目，安徽交控就實(shí)現(xiàn)了80.4億的銷售額。2023年，安徽交控以85.37億元銷售業(yè)績(jī)位列上海區(qū)域房企銷售榜第32位；今年上半年，安徽交控以33.39億元的銷售額位列上海全口徑銷售榜第27位。

“十四五”期間，安徽交控提出了發(fā)展目標(biāo)——“5355”戰(zhàn)略，即在2025年之前實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)規(guī)模5000億元、投資3000億元、非路產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)貢獻(xiàn)率超過(guò)50%，穩(wěn)步回歸中國(guó)企業(yè)500強(qiáng)并爭(zhēng)先進(jìn)位。

加碼房地產(chǎn)，能加速目標(biāo)的達(dá)成。

三年拿了4塊地

今年5月28日，上海2024年第二批次集中供地，高速地產(chǎn)與安聯(lián)公司聯(lián)合體以54.64億元的價(jià)格競(jìng)得閔行區(qū)梅隴社區(qū)03單元（MHP0-0303）01-26-01地塊，樓面價(jià)48407元/平方米，溢價(jià)率10%。

此次摘得閔行梅隴地塊前20天，安徽交控已在官網(wǎng)掛出地塊設(shè)計(jì)招標(biāo)公告。

實(shí)際上，早在2013年，高速地產(chǎn)就曾以11.5億元競(jìng)得上海市嘉定區(qū)馬陸鎮(zhèn)42-05地塊，溢價(jià)率高達(dá)110%，創(chuàng)下紀(jì)錄。這塊地被開(kāi)發(fā)成了安高·東方御府，并在2016年建成交房。

此后，高速地產(chǎn)從上海樓市淡出。

2021年，安徽交控確立了立足合肥、深耕安徽、東進(jìn)長(zhǎng)三角的戰(zhàn)略投資布局理念，此后開(kāi)啟了東進(jìn)上海之路。

高速地產(chǎn)及安聯(lián)公司在上海開(kāi)啟了搶地模式，三年時(shí)間內(nèi)，兩家企業(yè)聯(lián)手已經(jīng)在上海浦東新區(qū)、青浦區(qū)以及閔行區(qū)接連落下4子，累計(jì)斥資超136億元。

除了上述浦東唐鎮(zhèn)地塊和閔行梅隴地塊，2021年，安聯(lián)公司拿下了位于青浦區(qū)的2宗土地，合計(jì)斥資約31億元。

位于青浦區(qū)朱家角板塊的安聯(lián)·湖山悅項(xiàng)目（備案名：安聯(lián)湖山悅?。┤伍_(kāi)盤(pán)、三次觸發(fā)積分，均當(dāng)日售罄。

位于青浦北部板塊的安聯(lián)虹悅項(xiàng)目（備案名：安聯(lián)明悅?。╀N售狀況并不理想。網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，該樓盤(pán)曾在2022年12月、2023年3月、2023年6月三次開(kāi)盤(pán)，共推出807套住宅，截至8月21日，仍有497套可售，去化率約38.4%。

安聯(lián)虹悅?cè)胧泻笤?023年5月推出“首期10%，可享最長(zhǎng)10月付款周期（限前30名）活動(dòng)，但效果不佳。

從短債到長(zhǎng)債

在高速地產(chǎn)布局的城市中，上海的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)僅次于大本營(yíng)合肥。

2023年，高速地產(chǎn)的銷售面積雖有下降，但得益于上海項(xiàng)目推盤(pán)銷售，銷售金額同比上升 24.75%，銷售均價(jià)亦顯著提升。因銷售現(xiàn)金流入規(guī)模的增加，高速地產(chǎn)在2023年末的貨幣資金同比增加44.47%至52.87億元。

截至2024年3月末，高速地產(chǎn)全口徑未售面積為275.06萬(wàn)平方米，項(xiàng)目?jī)?chǔ)備以合肥為主，占比為43.27%。但在安徽省內(nèi)如亳州、滁州等三四線城市合計(jì)占比超 50%，存在一定去化壓力。

上海的可售樓盤(pán)有限，去化壓力之下，高速地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)收入在近三年來(lái)逐年下降，2021-2023年分別為79.64億元、82.07億元、66.59億元。

為推動(dòng)存量項(xiàng)目去化，高速地產(chǎn)加大了營(yíng)銷力度，近年來(lái)銷售費(fèi)用持續(xù)增加，期間費(fèi)用率亦呈上升趨勢(shì)。

此外，高速地產(chǎn)近年來(lái)因售價(jià)不達(dá)預(yù)期對(duì)部分住宅項(xiàng)目計(jì)提減值準(zhǔn)備，其中2023年存貨跌價(jià)損失及合同履約成本減值損失增加1.14億元，對(duì)利潤(rùn)造成了一定侵蝕。2021年-2023年，其凈利潤(rùn)分別為4.34億元、4.98億元、3.38億元。

截至2023年末，高速地產(chǎn)的有息債務(wù)總額為95.98億元，其中超90%都是長(zhǎng)期借款。應(yīng)付債券的期末余額為40.2億元，在2022年末，這個(gè)數(shù)字為0。

一方面，截至2022年末，高速地產(chǎn)存量債均為短期債券或是臨近到期的中長(zhǎng)期債券；另一方面，高速地產(chǎn)在2023 新發(fā)行中期票據(jù)及公司債券規(guī)模較高。

2023年，高速地產(chǎn)共發(fā)行了7筆債券，最短3年，最長(zhǎng)18年。

而曾經(jīng)的高速地產(chǎn)，偏向短債。2021年上半年，高速地產(chǎn)發(fā)行了七期超短期融資券。加上在當(dāng)年4月份發(fā)行的一期期限為365天的短期融資券，在半年時(shí)間內(nèi)共8次發(fā)債，累計(jì)融資總額21.6億元，借款用途皆為“償還到期借款”。2022年，高速地產(chǎn)發(fā)行了5筆一年期的債券，累計(jì)融資總額18.79億元。

除了常規(guī)融資渠道，高速地產(chǎn)的項(xiàng)目合作方會(huì)為其提供借款，另外，控股股東安徽交控也會(huì)向其發(fā)放股東借款。

2023年內(nèi)，高速地產(chǎn)陸續(xù)償還了16億元股東借款，致使其在2023年末的其他應(yīng)付款較2022年末減少47.44%至37.53億元。

截至2024年3月末，高速地產(chǎn)的股東借款余額為14.46億元。