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圖/文 樂居財(cái)經(jīng)研究院

隨著2024年中報(bào)季收官，在港上市的房企陸續(xù)交出上半年的答卷。

上半年，地產(chǎn)行業(yè)仍在低位運(yùn)行，房企業(yè)績受近兩三年行業(yè)持續(xù)走低影響，也仍在等待走出陰霾。從已發(fā)布中報(bào)的內(nèi)房股看，行業(yè)營收規(guī)模整體走低，超千億營收規(guī)模的房企減少至僅剩一家，更多的房企，營收在進(jìn)一步下滑。

過往幾年高地價(jià)與低房價(jià)的沖突，也極大地侵蝕著房企的利潤。不管是民營房企還是央國企地產(chǎn)商，毛利率的持續(xù)下滑是行業(yè)眼下一個(gè)顯著的特征。上半年，76家已披露中報(bào)的內(nèi)房股，有超過六成的凈利潤錄得負(fù)值，即便累計(jì)來看，76家房企的凈利潤加在一起，錄得了超過650億的虧損。

整個(gè)行業(yè)忙活了大半年，不但沒賺到一分錢，還出現(xiàn)了巨額的虧損。

當(dāng)然，好的消息是，一些暴雷房企經(jīng)過長時(shí)間的自救、重組，在業(yè)績上也有了較大的起色。如中國奧園，由于境外債重組帶來較大收益，其上半年以221億的凈利潤，成為新的“利潤王”。這個(gè)頭銜即便不是公司經(jīng)營業(yè)務(wù)產(chǎn)生的受益所得，但也一定程度反映一些暴雷房企正在走進(jìn)一個(gè)新的階段。

除此之外，流動性仍是房企重點(diǎn)關(guān)注的一項(xiàng)指標(biāo)，期內(nèi)，超過七成房企手上持有的現(xiàn)金都出現(xiàn)了不同程度的下滑。名單上一些被行業(yè)認(rèn)為是優(yōu)等生的房企也在列，包括華潤置地、萬科、中海、建發(fā)國際、越秀地產(chǎn)、龍湖等。

與流行性持續(xù)走弱對應(yīng)的，房企的投資意愿也在下降。樂居財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)的55家房企中，超九成房企的土儲在上半年都有所“縮水”。最直觀的一點(diǎn)，上半年，中海、保利發(fā)展等國央企拿地大戶都放緩了土地投資的腳步，變得謹(jǐn)慎了許多。

為了直觀了解行業(yè)上半年的境況，樂居財(cái)經(jīng)研究院重磅推出2024年上半年內(nèi)房股研究報(bào)告，涵蓋營收、凈利、現(xiàn)金、土儲、融資成本等榜單，立體還原房企成色。

營收榜：僅1家超千億，近七成“開倒車”

2024上半年，已發(fā)布年報(bào)的76家內(nèi)房股，總營收取得10327.97億元的成績；平均營收135.89億元，同比減少約20%。

2024年中期營收榜TOP3席位全面調(diào)整，萬科企業(yè)1427.79億元升至榜首，也是所有內(nèi)房股中唯一營收過千億元的房企；中國海外發(fā)展869.35億元位列第二；華潤置地上半年?duì)I收791.27億元排在第三名。

2024上半年，營收超千億的內(nèi)房股僅剩萬科一家；營收在500億至千億之間的房企也僅有3家，除TOP3之外，還有排在第四位的綠城中國上半年實(shí)現(xiàn)695.62億元的營收；TOP10營收門檻已降至292億元；百億規(guī)模以下房企有50家，占榜單總數(shù)的66%。

此外，上半年?duì)I收低于10億元的有17家，其中西王置業(yè)、匯景控股和福晟國際半年?duì)I收均不足1億元。

從營收增速來看，有6家房企2024上半年?duì)I收規(guī)模實(shí)現(xiàn)倍增，其中景業(yè)名邦集團(tuán)增幅高達(dá)607%；恒盛地產(chǎn)和華僑城營收增幅分別為382%和209%；中駿集團(tuán) 、眾安集團(tuán)和大悅城地產(chǎn)上半年的營收增幅也超過100%。

在營收總額TOP3中，僅華潤置地營收同比實(shí)現(xiàn)正增長，另外兩家則出現(xiàn)不同程度的下滑。今年上半年，有50家房企營收同比下降，降幅超過50%的還有13家，占比超17%。

凈利榜：超六成虧損，中國奧園221億元居首

2024上半年，已發(fā)布年報(bào)的76家內(nèi)房股，凈利潤累計(jì)為-657.45億元、歸母凈利潤累計(jì)為-750.84億元。有49家凈利潤為負(fù)，占比為64.47%。凈利潤為負(fù)的49家在港上市內(nèi)資房企，總虧損達(dá)1351.19億元。去年同期披露數(shù)據(jù)的90家在港上市內(nèi)資房企，有48家發(fā)生虧損，占比為53.33%。

此外，2024年上半年披露數(shù)據(jù)的76家在港上市內(nèi)資房企中，實(shí)現(xiàn)盈利的27家房企總凈利為693.74億元。去年同期披露數(shù)據(jù)的90家在港上市內(nèi)資房企中，實(shí)現(xiàn)盈利的42家房企錄得凈利潤總額836.04億元。

2024年上半年，中國奧園凈利潤為221億元，從2023年的71名躍居榜首，凈利潤從-96.41億元增長至221億元；華潤置地凈利125.15億元，從2023年的第一名下滑至第二；中國海外發(fā)展實(shí)現(xiàn)凈利潤115.27億元，位列第三位。

據(jù)了解，中國奧園上半年凈利潤主要由于報(bào)告期內(nèi)完成境外債務(wù)重組錄得重組收益所致。境外債務(wù)重組成功為其帶來的收益達(dá)到266.38億元。

此外，龍湖集團(tuán)、綠城中國、越秀地產(chǎn)、中國金茂、建發(fā)國際集團(tuán)、新城發(fā)展、嘉里建設(shè)分列凈利榜第四至十位。其中，嘉里建設(shè)為前十名的新星。

2024年上半年，中國奧園以223.12億元升至歸母凈利榜榜首；中國海外發(fā)展以103.14億元位列歸母凈利榜第二名，與去年持平；2024年上半年排在第三名的是華潤置地，歸母凈利為102.53億元。

期內(nèi)，共有3家在港上市內(nèi)資房企歸母凈利超百億，分別為中國奧園、中國海外發(fā)展、華潤置地。

現(xiàn)金榜：2家超千億，超七成負(fù)增長

截至2024年上半年末，77家在港上市房企現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物合計(jì)8168.25億元，2023年同期公布該項(xiàng)數(shù)據(jù)的84家房企總額約為1.07萬億元。

2024年上半年，現(xiàn)金超過千億的房企為2位：華潤置地、中國海外發(fā)展。其中，華潤置地手握1166.04億元現(xiàn)金穩(wěn)居首位，成為“現(xiàn)金王”；中國海外發(fā)展以1002.37億元位列第二。

萬科企業(yè)半年末現(xiàn)金899.86億元，位居現(xiàn)金榜第三位，綠城中國以711.52億元位列第四。再加上排在第五位的建發(fā)國際集團(tuán)，前5家房企總計(jì)“囤錢”4271.97萬元，約等于其余72家房企期末現(xiàn)金的總和。

現(xiàn)金榜TOP10的其余幾家房企分別為：龍湖集團(tuán)、中國金茂、保利置業(yè)集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、中國海外宏洋，期末在手現(xiàn)金均在250億元以上。

從增幅來看，2024年上半年，有18家房企現(xiàn)金實(shí)現(xiàn)增長。匯景控股位居現(xiàn)金增幅榜首位，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金翻番，增幅達(dá)145.83%。中國海外宏洋、中國天保集團(tuán)、珠光控股、萬科海外、新天地產(chǎn)集團(tuán)增幅超50%。

去年上半年樣本房企中，75%房企現(xiàn)金出現(xiàn)下跌，跌幅超50%的房企數(shù)量有19家。今年同期從數(shù)據(jù)表現(xiàn)上來看起伏不大，76.6%房企現(xiàn)金出現(xiàn)下跌，跌幅超50%的房企數(shù)量縮減至17家，其中華南城跌幅超90%，景業(yè)名邦集團(tuán)、粵港灣控股跌幅超80%，朗詩綠色管理、三巽集團(tuán)、禹洲集團(tuán)、合景泰富集團(tuán)跌幅超70%。

土儲榜：僅1家擴(kuò)增，融創(chuàng)1.45億方居首

《2024上半年內(nèi)房股土儲榜》所列56家房企土儲總面積10.65億平方米，僅融創(chuàng)中國土儲超億方，為1.45億平方米；萬科企業(yè)、華潤置地、富力地產(chǎn)的總土儲超過5000萬平方米。

與去年同期相比，除富力地產(chǎn)去年中報(bào)沒披露土儲規(guī)模外，55家房企中54家房企土儲“縮水”，占比超九成。其中，融創(chuàng)中國減少4100萬平方米，萬科企業(yè)、中國奧園減少超2000萬平方米，龍湖集團(tuán)、綠城中國、中國海外發(fā)展、新城發(fā)展也減少了超1000萬平方米。

盡管多數(shù)房企放緩拿地，仍有1家“逆勢”擴(kuò)增土儲，華僑城(亞洲)總土儲增加27.11萬平方米。

此外，逾四成房企土儲面積在1000萬平方米以下，排在榜單末位的金輪天地控股、珠光控股、萊蒙國際“囤地”不足百萬方。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，上半年整體來看，房企投資愈發(fā)謹(jǐn)慎，僅有三成百強(qiáng)房企拿地，主要以銷售TOP30的“老面孔”為主，投資金額占到百強(qiáng)房企拿地的82%。

此外，已拿地的百強(qiáng)房企中，有70%企業(yè)上半年投資額較去年同期下滑，銷售TOP10均有不同程度下降，即便是央國企在2024年投資節(jié)奏大幅放緩。

融資成本榜：平均5.15%，華潤置地3.24%最低

一家企業(yè)融資成本的高低，從某種程度上能反應(yīng)出該企業(yè)基本面、負(fù)債水平、流動性的優(yōu)劣。

據(jù)樂居財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，2024上半年披露融資成本的29家內(nèi)房股平均水平為5.15%。其中，華潤置地融資成本最低，為3.24%，其次為中國海外發(fā)展3.50%，越秀地產(chǎn)、建發(fā)國際、保利置業(yè)集團(tuán)、粵海置地的融資成本也都低于4%。

與往年一樣，央國資地產(chǎn)商具有明顯的融資優(yōu)勢。融資成本最低的TOP10房企中，華潤置地、中國海外發(fā)展、越秀地產(chǎn)、建發(fā)國際、保利置業(yè)、粵海置地、北京北辰實(shí)業(yè)股份、中海宏洋等8家為央國企，綠城中國為混和所有制，僅龍湖集團(tuán)一家民營房企。

榜單中融資成本高于5%的房企有12家，其中，金輝控股在期末融資成本下降了63BP的情況下，仍達(dá)到5.36%的高位。此外，綠景中國地產(chǎn)、雅居樂集團(tuán)、景業(yè)名邦集團(tuán)、禹洲集團(tuán)等融資成本均超過7%，飽受“錢貴”困擾。

與2024年上半年期初相比，22家房企期末融資成本下降，其中，眾安集團(tuán)和金輝控股、寶龍地產(chǎn)降幅達(dá)到或超過35個(gè)基點(diǎn)；綠城中國、中國海外宏洋、綠景中國地產(chǎn)下降30個(gè)基點(diǎn)。

同樣也有不少房企的融資成本增長較快，粵港灣控股較期初增加105BP，雅居樂集團(tuán)增加35BP，禹洲集團(tuán)增加了17個(gè)基點(diǎn)。

少數(shù)股東利潤榜：近百億利潤被分走

2024年上半年，71家內(nèi)房股少數(shù)股東合計(jì)分走利潤95.46億元，而當(dāng)期這71房企的凈利潤總和為-655.97億元。多家房企在經(jīng)營虧損的情況下，少數(shù)股東依然取得了正收益。

數(shù)據(jù)顯示，已發(fā)布半年報(bào)的71家內(nèi)房股，少數(shù)股東權(quán)益占比均值為31.45%，比去年同期披露數(shù)據(jù)的90家房企上升了4.89個(gè)百分點(diǎn)。其中：

21家房企少數(shù)股東權(quán)益占比超過50%，包括融信中國、正榮地產(chǎn)、時(shí)代中國控股等；

有13家房企少數(shù)股東權(quán)益占比低于10%，包括明發(fā)集團(tuán)、天安、嘉華國際、中國海外發(fā)展等；

此外，有9家房企少數(shù)股東權(quán)益占比為負(fù)，包括中國奧園、佳兆業(yè)集團(tuán)、陽光100中國、禹洲集團(tuán)等，其中中國奧園少數(shù)股東權(quán)益占比為-216.44%。

從中報(bào)數(shù)據(jù)來看，多家房企的少數(shù)股東權(quán)益占總權(quán)益的比例（即權(quán)益占比）與其分得利潤占凈利潤比例（即損益占比）失衡。兩者差值的絕對值，可以大致反映出背離程度，差值越高，明股實(shí)債的可能性就越大。

6家房企少數(shù)股東損益占比超過50%，為融信中國、領(lǐng)地控股、明發(fā)集團(tuán)、瑞安房地產(chǎn)、港龍中國地產(chǎn)、大悅城地產(chǎn)。以融信中國為例，少數(shù)股東損益占比達(dá)107.69%，期內(nèi)股東應(yīng)占溢利為0.13億元。

據(jù)樂居財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，29家房企的少數(shù)股東權(quán)益占比與損益占比差值超過50%，包括融信中國、正榮地產(chǎn)、中國奧園、匯景控股、路勁、佳兆業(yè)集團(tuán)等；瑞安房地產(chǎn)、金輝控股、北大資源等14家房企該差值在20%~50%之間；10家房企該差值在10%~20%之間，包括龍湖集團(tuán)、中國海外宏洋集團(tuán)、嘉里建設(shè)等；17家房企該差值在0%~10%之間，包括港龍中國地產(chǎn)、美的置業(yè)、嘉華國際等；另有1家房企差值為0，為華南城。

71家內(nèi)房股中，融信中國少數(shù)股東權(quán)益占比與損益占比差值高達(dá)2406.43%；其次為正榮地產(chǎn)，少數(shù)股東權(quán)益占比與損益占比差值達(dá)302.62%。

長短債比榜：35家短債占比超50%，3家低于10%

截至2024年6月30日，已發(fā)布年報(bào)的76家內(nèi)房股，短債占比均值為53.07%，較2023年末提升3.46個(gè)百分點(diǎn)，短期償債壓力正在走高。

據(jù)榜單，76家內(nèi)房股中短債占比超50%的房企共35家，包括中國奧園、寶龍地產(chǎn)、陽光100中國、三巽集團(tuán)、花樣年控股、世茂集團(tuán)等，其中，恒盛地產(chǎn)、匯景控股、上海證大、湯臣集團(tuán)、萬科海外短債占比均為100%。

值得注意的是，76家內(nèi)房股中短債占比低于10%的“優(yōu)等生”，2024年上半年升至3家，為中渝置地、建發(fā)國際集團(tuán)、嘉華國際；而2023年內(nèi)房股中短債占比低于10%的房企僅1家，為建發(fā)國際集團(tuán)。

76家內(nèi)房股中，長債占比低于10%的共8家，包括陽光100中國、力高集團(tuán)、景業(yè)名邦集團(tuán)、恒盛地產(chǎn)、匯景控股、上海證大、湯臣集團(tuán)、萬科海外；其中，恒盛地產(chǎn)、匯景控股、上海證大、湯臣集團(tuán)和萬科海外長債占比均為0。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，76家房企長短債比均值為2.11倍。其中，中渝置地以23.77倍領(lǐng)跑，且較2023年的4.33倍大幅上升。建發(fā)國際集團(tuán)、嘉華國際、嘉里建設(shè)、招商局置地、中國金茂、中國海外發(fā)展、龍湖集團(tuán)長短債比均超過5倍。

榜單中，有35家房企長短債比不足1倍，相較于2023年同期，數(shù)量減少1家。