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文/樂居財經(jīng) 魏薇

中國房地產(chǎn)行業(yè)自改革開放以來，經(jīng)歷了從無到有、從小到大的快速發(fā)展歷程，成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。整體來看，雖有數(shù)次小周期的波瀾，但整體順?biāo)臁?/p>

2021年以來，房企暴雷頻發(fā)，其中不乏多家千億規(guī)模企業(yè)，這暴露了該部分企業(yè)在治理層面的失誤，包括過度擴(kuò)張、盲目投資、缺乏產(chǎn)品力等。相對理性、重視財務(wù)安全的房企大都較為平穩(wěn)地度過了此輪沖擊。

如今，行業(yè)正面臨的更大危機(jī)是需求的縮減。

城鎮(zhèn)化和人口增長趨勢的變化對房地產(chǎn)需求產(chǎn)生了重要的影響。下一個十年，我國城鎮(zhèn)化建設(shè)速度將會有所放緩，疊加人口增速減緩以及存量人均住戶套數(shù)相對平衡，這意味著未來每年住房需求總量將逐步減少。

有數(shù)據(jù)指出，預(yù)計(jì)“十五五”期間，全國住房需求可能從每年8億~10億平方米降至6億~8億平方米。

目前來看，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年1-7月，新建商品房銷售面積為5.4億平方米，同比下降18.6%，降幅較1-6月收窄0.4個百分點(diǎn)，其中，新建住宅銷售面積為4.5億平方米，同比下降21.1%，降幅較1-6月收窄0.8個百分點(diǎn)。

房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生重大變化，以往高負(fù)債、粗放型的發(fā)展模式已經(jīng)難以為繼。在行業(yè)由增量向存量轉(zhuǎn)化的時代背景下，順應(yīng)趨勢尋找新的發(fā)展模式，實(shí)現(xiàn)新舊動能的轉(zhuǎn)換，才是房企制勝未來的關(guān)鍵。

應(yīng)勢而變

市場需求是不斷發(fā)展變化的。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和購買力的提升，消費(fèi)者在不同時期對商品和服務(wù)的需求和質(zhì)量都會有不同的要求。

海外發(fā)達(dá)市場房地產(chǎn)行業(yè)歷經(jīng)更長的發(fā)展周期，已形成相對成熟的發(fā)展模式。國外房企的應(yīng)對周期變化的案例，或許能為國內(nèi)企業(yè)轉(zhuǎn)型提供一些思路。

美國霍頓房屋創(chuàng)立于1978年，曾是美國四大房地產(chǎn)公司之一，也是全球市值最高的房企。

2008年，美國次貸危機(jī)嚴(yán)重打擊了房地產(chǎn)市場信心，這給霍頓房屋帶來了沉重的打擊，這一年，霍頓公司的收入銳減70%；2009年，資產(chǎn)負(fù)債率飆升至64.5%，流動現(xiàn)金僅為總資產(chǎn)的2.3%，到期借款則高達(dá)29.6億美元。

債務(wù)違約風(fēng)險加大，無法獲取新的貸款，訂單數(shù)量、收入均銳減，多重因素疊加之下，整個公司陷入了巨大危機(jī)。

霍頓公司主動應(yīng)變，果斷采取行動。首先，促銷出清庫存，以保證現(xiàn)金流應(yīng)對債務(wù)壓力；其次，積極賣地盤活固定資產(chǎn)，2008年末霍頓公司的土地儲備已較峰值減少了70%，其中自有土地減少了50%。更重要的是，霍頓及時調(diào)整了市場定位，將焦點(diǎn)轉(zhuǎn)向首次置業(yè)及改善型住房人群，并推出了四大全新產(chǎn)品線，以全面覆蓋不同群體客戶的需求。

反觀其他行業(yè)中的典型，也可為國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)帶來啟示。柯達(dá)就曾因戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型過慢而錯失市場發(fā)展良機(jī)，最終被逼近競爭死角，走向沒落。

20世紀(jì)前后，柯達(dá)一直是攝影界最具標(biāo)志性的企業(yè)，憑借相機(jī)和膠片，在幾乎沒有競爭的情況下主導(dǎo)了全球市場。

但此后很長一段時間里，柯達(dá)投身于利潤高昂的膠卷業(yè)務(wù)，認(rèn)為膠片市場仍然有很大的利潤空間，不愿放棄原有業(yè)務(wù)去開發(fā)新的數(shù)碼市場。之后，數(shù)碼市場飛速發(fā)展，數(shù)碼攝影被大規(guī)模使用，柯達(dá)的膠卷業(yè)務(wù)受到嚴(yán)重沖擊。當(dāng)柯達(dá)想要進(jìn)軍時，市場已經(jīng)沒有了柯達(dá)的一席之地。

在統(tǒng)治影像界130多年之后，2012年，柯達(dá)被迫宣布破產(chǎn)。從誕生到巔峰，柯達(dá)用了近百年時間，而從巔峰到谷底只用了不到10年時間。

在時代巨變的浪潮中幸存下來的企業(yè)，都是順勢而為、積極求變者。企業(yè)的發(fā)展不能背離時代趨勢，沒有永遠(yuǎn)成功的企業(yè)，只有不斷適應(yīng)時代的企業(yè)。

縱觀海內(nèi)外市場，于地產(chǎn)行業(yè)而言，當(dāng)下正在經(jīng)歷的洗牌階段，不過是來自時代的常規(guī)挑戰(zhàn)。

動能轉(zhuǎn)換

近年來，地產(chǎn)行業(yè)降杠桿的調(diào)控政策持續(xù)發(fā)力，伴隨市場信心不足、購買力下降以及行業(yè)預(yù)期下行，房企銷售去化受阻，加之成本、減值等因素，行業(yè)利潤率持續(xù)承壓。

盈利是行業(yè)共性問題，也是整個行業(yè)穿越周期需要解決的難題。從今年上半年的房企業(yè)績來看，除了少數(shù)穩(wěn)健龍頭，超半數(shù)上市房企均出現(xiàn)虧損，能實(shí)現(xiàn)盈利的已是少數(shù)選手。

對傳統(tǒng)房企而言，轉(zhuǎn)型迫在眉睫。近年來，包括龍湖集團(tuán)、華潤置地、保利發(fā)展等在內(nèi)的房企，都在通過不同方式培育多元化業(yè)務(wù)尋找新的利潤增長點(diǎn)，同時持續(xù)控制負(fù)債規(guī)模，爭做房地產(chǎn)發(fā)展新模式下的長期主義者。

今年中期，華潤置地管理層表示：“華潤置地目前已經(jīng)形成了‘一輕兩重’資產(chǎn)管理架構(gòu)，一輕指的是上市公司華潤萬象生活，兩重分別是華潤有巢住房租賃REIT和華潤商業(yè)REIT。今年從核心數(shù)據(jù)來看，華潤置地的第二增長曲線已經(jīng)形成。華潤置地應(yīng)該是藍(lán)籌房企中，為數(shù)不多已經(jīng)成功實(shí)現(xiàn)從住宅第一增長曲線向商業(yè)第二增長曲線跨越的企業(yè)。”

龍湖則依靠提前布局的“內(nèi)生驅(qū)動力”，實(shí)踐出破局的方向。2022年，龍湖就開始進(jìn)行調(diào)整轉(zhuǎn)型，在地產(chǎn)開發(fā)之外，逐步聚焦構(gòu)建了商業(yè)投資和資產(chǎn)管理兩個重資產(chǎn)運(yùn)營航道，物業(yè)管理和智慧營造兩個輕資產(chǎn)服務(wù)航道，如今已成為助力其穿越周期的第二曲線。

此輪房地產(chǎn)市場波動中，龍湖的運(yùn)營和服務(wù)業(yè)務(wù)起到了“壓艙石”的作用。今年上半年，龍湖運(yùn)營和服務(wù)業(yè)務(wù)的利潤占比已經(jīng)提升至八成以上。

最近，國盛證券在研報中表示，龍湖的運(yùn)營業(yè)務(wù)助力公司經(jīng)營性物業(yè)貸增長，同時與服務(wù)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)穩(wěn)定現(xiàn)金流，保障流動性安全。

龍湖預(yù)測，2028年底經(jīng)營性收入占比可過半，屆時將切換至新發(fā)展模式。

而新舊模式轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵在于債務(wù)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。于龍湖而言，債務(wù)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換有兩個重點(diǎn)，一是把債務(wù)規(guī)模降下來，二是把債務(wù)周期拉長?！?/p>

2023年，龍湖開始有序壓降負(fù)債規(guī)模。一方面，通過經(jīng)營性業(yè)務(wù)帶來的現(xiàn)金流，為降低債務(wù)規(guī)模提供資金；另一方面，通過長周期債務(wù)替換短周期債務(wù)，雙管齊下去降低債務(wù)規(guī)模、延長債務(wù)期限。

龍湖的短期債務(wù)提前削減優(yōu)先于增量投資，并且堅(jiān)決遵循的按時還貸、不展期、不逾期的財務(wù)鐵律。

今年以來，龍湖已歸還到期信用債107億元，年內(nèi)到期信用債僅剩10億元，目前資金已經(jīng)提前備好。同時，龍湖已經(jīng)開始提前籌劃明年一季度到期的境內(nèi)債券，預(yù)計(jì)在今年年底之前全部歸集。在2026年底前，無境外到期公開債券。

2024年上半年，龍湖凈增經(jīng)營性物業(yè)貸219億元，經(jīng)營性物業(yè)貸成本更低、賬期更長，有助于龍湖集團(tuán)持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。截至報告期末，龍湖整體借貸成本僅為4.16%，平均合同借貸年期進(jìn)一步拉長至9.19年。

標(biāo)普預(yù)計(jì)，從2024年~2026年，龍湖運(yùn)營和服務(wù)業(yè)務(wù)的收入將以每年10%~15%的速度增長。在債務(wù)再融資方面，標(biāo)普估計(jì)龍湖在未來12個月仍有空間通過抵押購物中心籌集人民幣160億~180億元，同時相信龍湖將繼續(xù)積極管理其負(fù)債。

龍湖正逐步擺脫對債務(wù)驅(qū)動的路徑依賴，轉(zhuǎn)而依靠內(nèi)生動力、實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)“造血”自循環(huán)來驅(qū)動公司發(fā)展。以“較低的負(fù)債水平+較高的經(jīng)營性收入”穩(wěn)步穿越周期的龍湖，正走在成為百年企業(yè)的路上。