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樂居財經(jīng) 王敏 9月9日，以“守正創(chuàng)新”為主題的2024（第七屆）樂居財經(jīng)年度論壇在北京舉行。直播》》

樂居財經(jīng)深度主編林振興分享了上半年地產(chǎn)的形勢以及解讀地產(chǎn)財報。

政策方面，上半年，房地產(chǎn)政策的主基調(diào)延續(xù)著寬松，各級政府出臺了樓市組合權(quán)政策，推進保障性住房建設(shè)以及紓困保交樓，同時居民的信貸政策也迎來了史詩級的利好，首付比例低至15%，取消房貸利率下限，下調(diào)個人住房公積金貸款利率。4月政治局會議以來，政策的側(cè)重點轉(zhuǎn)向了去庫存，央行推出了再貸款工具，支持地方國資收儲存量商品房，目前全國已有超60城出臺了國資收購存量商品房用作保障房的政策。

企業(yè)方面，上半年百強房企業(yè)績遭遇下跌，實現(xiàn)銷售操盤金額共計18,518.3億元，同比降低39.5%。不僅是民企，央國企也面臨著大幅的下滑。雖然企業(yè)復(fù)蘇的動能依舊不足，但有房企在業(yè)績上保持了韌性，其中保利發(fā)展、中海地產(chǎn)和綠城中國位列銷售操盤金額的前三。此外，上半年有5家千億房企，包括保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、萬科地產(chǎn)、華潤置地、招商蛇口和綠城中國。

融資方面，2024年房地產(chǎn)的融資政策延續(xù)了去年的寬松基調(diào)。1月中央推行了房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，此后各地政府紛紛推進落實，目前白名單項目已獲批近萬億的融資額度。此外在經(jīng)營性物業(yè)貸款方面也迎來了利好，發(fā)放經(jīng)營性物業(yè)貸款，可以用于償還集團存量房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)貸款和公開市場債券。雖然行業(yè)的融資政策利好不斷，但非銀融資的規(guī)模仍未改變下滑的趨勢。多數(shù)民營房企尤其是出險房企融資難的問題依然突出。

拿地方面，2024年過半，土地成交規(guī)模同比下降了16%，創(chuàng)下2010年以來上半年土地交易規(guī)模的新低，整體溢價率降至4.2%。在供地節(jié)奏放緩的背景下，企業(yè)的投拓意愿并不高，上半年僅三成的百強房企拿地，七成的企業(yè)拿地金額同比下跌，尤其是央國企在上半年的投資節(jié)奏大幅放緩，上半年拿地金額超過200億的房企僅有5家，分別為建發(fā)房產(chǎn)、中建一品、華潤置地、濱江集團、綠城中國和中國鐵建。

代建方面，受委托方拿地意愿下降，甚至在拿地后迫于利潤壓力開發(fā)意愿的下降，代建行業(yè)整體新拓建筑面積較去年同期緩慢增長，并呈現(xiàn)了頭部集中內(nèi)部分化的趨勢。目前代建的主要機會點來自于政府、國企、城投公司以及金融機構(gòu)等委托方。此外，上半年隨著地產(chǎn)開發(fā)商不斷涌入代建賽道，行業(yè)的競爭也明顯加劇，代建費率降低也造成了企業(yè)間的無序競爭。

營銷方面，去庫存是上半年房企面臨的突出問題，價格回調(diào)促進項目去化成為主要的方式。越來越多的房企推出了特價房，同時還有不少房企圍繞著以舊換新去舉行一些營銷活動，還有包括一些首付分期、降門檻、買一送一等方式配合去化。

產(chǎn)品方面，市場規(guī)模依然龐大，是數(shù)萬億級的大市場。但目前開發(fā)商聚焦的是以改善人群為主的住房群體的生活理念和居住場景的變化，產(chǎn)品創(chuàng)新的迭代速度也在加速，服務(wù)也隨之全面升級。

隨著2024年中報季的收官，在港上市的房企也陸續(xù)交出了答卷，樂居財經(jīng)也推出了2024年上半年內(nèi)房股研究報告，涵蓋的營收、凈利、現(xiàn)金、土儲、融資、成本等幾大維度，還原了76家房企的成色。

營收方面，2024年中期營收Top三席位全面調(diào)整，萬科以1427.79億元升至榜首，也是所有內(nèi)房股中唯一一個營收過千億的房企，排在它后面的是中國海外發(fā)展和華潤置地。上半年有50家房企營收同比下降降幅超過50%的有13家，占比超過了17%，但仍有6家房企在上半年營收實現(xiàn)倍增，其中景業(yè)名邦增幅高達607%，成為營收增幅王。

凈利方面，上半年已發(fā)布年報的76家內(nèi)房股有49家凈利為負，占比65%，累計總虧損超過了1351億元。上半年中國奧園的凈利潤為221億元，從去年的71名然后躍居到榜首，緊隨它后面的第二、第三名分別是華潤置地和中國海外發(fā)展。

作為一家爆雷房企，中國奧園為何能沖上盈利榜的首位？根據(jù)其公告的披露，公司上半年凈利潤主要由于報告期內(nèi)完成的境外債務(wù)重組錄得的重組收益所致，境外債務(wù)重組成功所帶來的收益達到了超過266億元。

融資成本方面，上半年內(nèi)房股融資成本也跟前三年發(fā)生了變化，2024上半年披露融資成本的29家內(nèi)房股平均水平為5.15%。其中，華潤置地融資成本最低，為3.24%，其次為中國海外發(fā)展3.50%，越秀地產(chǎn)、建發(fā)國際、保利置業(yè)集團、粵海置地的融資成本也都低于4%。

土儲方面，56家房企土儲總面積共計是10.65億平方米，其中，融創(chuàng)中國的土儲超過1.45億平方米，萬科、華潤置地、富力地產(chǎn)的總土儲超過了5000萬平方米，上半年房企土儲縮水占比超過9成，其中融創(chuàng)中國減少了4100萬平方米，萬科中國奧園減少超2000萬平方米，龍湖、綠城中國、中國海外發(fā)展、新城發(fā)展也減少超過1000萬平方米。

盡管多數(shù)房企放緩了拿地，但仍有一家房企立志在拓展土儲，就是華僑城亞洲，它的土儲上半年增加了27.11萬平方米。

長短債比方面，已發(fā)布半年報的76家內(nèi)房股，短債占比均值為53.07%，然后較2023年末提升了3.46個百分比，短期償債壓力是正在走高，其中35家房企的短債占比超過了50%，短債占比低于10%的優(yōu)等生也升至3家，為中渝置地、建發(fā)國際和嘉華國際。

現(xiàn)金方面，上半年現(xiàn)金超過千億的房企共計為兩家，為華潤置地和中國海外發(fā)展，其中華潤置地手握1166.04億元，現(xiàn)金穩(wěn)居首位，成為名副其實的現(xiàn)金王。從樣本企業(yè)的增幅來看，上半年有18家房企的現(xiàn)金實現(xiàn)了增長，其中匯景控股位居現(xiàn)金增幅榜的首位，實現(xiàn)了現(xiàn)金的翻番，但仍有76.7%的房企現(xiàn)金出現(xiàn)下跌，跌幅超50%的房企數(shù)量為17家。

樂居財經(jīng)年度論壇始創(chuàng)于2018年，已經(jīng)連續(xù)成功舉辦了六屆，是中國美好生活品牌計劃的組成部分。論壇秉承“人人都是價值分享者”的價值，采取定向邀約制，旨在打造中國不動產(chǎn)行業(yè)精英圈層的交互平臺。專題》》