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文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 嚴(yán)明會(huì)

今年6月，廈門市國(guó)資系統(tǒng)“兩優(yōu)一先”表彰大會(huì)舉辦，象嶼地產(chǎn)黨委書記、董事長(zhǎng)胡新立作為“先進(jìn)基層黨組織”代表發(fā)言。

地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)下行的這幾年，象嶼地產(chǎn)這家來(lái)自廈門的地產(chǎn)商，在胡新立的帶領(lǐng)下逆勢(shì)加碼上海。

胡新立早在2008年就加入象嶼，從一名投資人員歷經(jīng)了多個(gè)崗位，先后負(fù)責(zé)過(guò)投資、工程運(yùn)營(yíng)、營(yíng)銷等，逐步成長(zhǎng)為象嶼地產(chǎn)上海公司副總經(jīng)理、總經(jīng)理，象嶼地產(chǎn)黨委副書記、總經(jīng)理。

2022年5月，胡新立出任象嶼集團(tuán)黨委委員、象嶼地產(chǎn)黨委書記、董事長(zhǎng)。

在胡新立的主導(dǎo)下，象嶼地產(chǎn)開始了快速擴(kuò)張，并加大了在華東地區(qū)的拿地力度，尤其是上海。同時(shí)也啟動(dòng)了廈門、上海雙總部模式，2024年?duì)I銷工作會(huì)議暨2023年年度表彰大會(huì)也是在上海召開。

象嶼地產(chǎn)的布局為“三區(qū)域+三項(xiàng)目公司”：江蘇區(qū)域、滬浙區(qū)域、海西區(qū)域，重慶公司、天津公司、唐山公司。戰(zhàn)略變化的同時(shí)，象嶼地產(chǎn)進(jìn)行了一波人事?lián)Q防。滬浙區(qū)域、江蘇區(qū)域、海西區(qū)域這三大區(qū)域的總經(jīng)理、集團(tuán)總部部分條線負(fù)責(zé)人全部被更換。

2022年，象嶼地產(chǎn)的銷售業(yè)績(jī)?cè)鏊俑哌_(dá)95%，銷售規(guī)模首次突破300億。這一年，象嶼地產(chǎn)在上海獲取了6宗地塊，在蘇州和廈門各獲取1宗地塊。

2023年，象嶼地產(chǎn)在上海獲取4宗地塊、蘇州獲取2宗地塊、南京和廈門各獲取1宗地塊。這一年，象嶼地產(chǎn)的銷售規(guī)模達(dá)到425億元，排名上升至第35位；在上海區(qū)域的全口徑銷售額為284.7億元，排上海第五，銷售業(yè)績(jī)占其總銷售業(yè)績(jī)的近7成。

象嶼地產(chǎn)主要以聯(lián)合拿地、合作開發(fā)的方式做大規(guī)模。2021-2023年，其新增權(quán)益口徑土地儲(chǔ)備金額占當(dāng)期銷售金額的比例分別為126.10%、68.50%和56.95%。

由于公司合作項(xiàng)目和關(guān)聯(lián)方往來(lái)款的增多，象嶼地產(chǎn)其他應(yīng)收款及長(zhǎng)期股權(quán)投資規(guī)模均保持增長(zhǎng)。上半年末，象嶼地產(chǎn)其他應(yīng)收款為160.63億元，相較于期初的149.57億元增加了7.4%；長(zhǎng)期股權(quán)投資為53.99億元，相較于期初的57.79億元有所減少。

今年3月15日，在上海今年第一批次首輪供地中，象嶼地產(chǎn)首次入駐上海市中心。在搖號(hào)環(huán)節(jié)以15.5億元拿下靜安區(qū)中興社區(qū)地塊，溢價(jià)率10%。

有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，今年上半年，象嶼地產(chǎn)在上海的全口徑銷售額為47.5億元，位列第17。

2024上半年，象嶼地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收137.59億元，同比增加1514.5%；凈利潤(rùn)為6.47億元，去年同期為-2.25億元，同比扭虧為盈。

在這部分凈利潤(rùn)中，歸母凈利潤(rùn)為0.01億元，歸屬少數(shù)股東的凈利潤(rùn)為6.46億元。

2021年開始，象嶼地產(chǎn)的少數(shù)股東權(quán)益大幅增加，且持續(xù)超過(guò)歸屬母公司股東的權(quán)益。2022年末，其少數(shù)股東權(quán)益為74.34億元，2022年末增加至124.73億元，2023年末進(jìn)一步增加至134.57億元。2024年中期末為144.2億元，歸屬母公司股東的權(quán)益為90.97億元。

今年上半年，少數(shù)股東又向象嶼地產(chǎn)投資了10.79億元，去年同期為7.56億元。

隨著開發(fā)規(guī)模的增加，象嶼地產(chǎn)對(duì)資金的需求越來(lái)越高，其融資渠道主要是銀行貸款和集團(tuán)借款。借款的對(duì)象是其母公司——廈門象嶼。

2023年，象嶼地產(chǎn)向廈門象嶼拆借了625億元的資金，支付利息4.3億元。2022年，象嶼地產(chǎn)從廈門象嶼拆借了431億資金，支付利息4.9億。

報(bào)告期初和報(bào)告期末，象嶼地產(chǎn)合并報(bào)表范圍內(nèi)有息債務(wù)余額分別為222.05億元和261.62 億元，同比變動(dòng)17.82%。

因增加新項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)貸款，象嶼地產(chǎn)的長(zhǎng)期借款相較于2023年末增加40.08%至127.38億元。

期末短期借款較期初的5.92億元增加至6.27億元。加上一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期借款12.72億元，短期有息負(fù)債總額為18.99億元。期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物期末余額為91.52億元，現(xiàn)金短債比4.8。

規(guī)模擴(kuò)張的這幾年，象嶼地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)走高，2021-2023年分別為64.83%、75.1%、78.4%，今年上半年為76.53%。

去年上半年，象嶼地產(chǎn)因償還債務(wù)支付的現(xiàn)金為413.72億元，比營(yíng)業(yè)收入還多。今年上半年，因償還債務(wù)支付的現(xiàn)金為152億元。

象嶼地產(chǎn)曾在2023年債券報(bào)告中稱，象嶼地產(chǎn)在廈門象嶼內(nèi)定位為利潤(rùn)中心，比起做大規(guī)模更考量盈利情況。

廈門象嶼2023年債券報(bào)告顯示，廈門象嶼主要業(yè)務(wù)“大宗商品采購(gòu)供應(yīng)及綜合物流”業(yè)務(wù)毛利率僅為1.65%，而營(yíng)收占比不足1%的“房產(chǎn)銷售”業(yè)務(wù)毛利率達(dá)到了28.28%。

今年上半年，廈門象嶼的“商品房銷售收入”業(yè)務(wù)毛利率為14.45%。比起去年同期21.5%的毛利率下滑了7個(gè)百分點(diǎn)。

就象嶼地產(chǎn)自身而言，其在今年上半年的毛利率為14.62%，凈利率為4.7%。是2022年以來(lái)的最低水平。