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文/樂(lè)居新媒體 魏薇

最近，“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”的表述首次被提出。保利發(fā)展率先打響“價(jià)格保衛(wèi)戰(zhàn)”，旗下多個(gè)城市項(xiàng)目公布了“保價(jià)計(jì)劃”，西安保利、四川保利、濟(jì)南保利、成都保利、廣東保利的部分項(xiàng)目有了同步推進(jìn)。

另一邊，“金九銀十”之際，保利在北京加大了營(yíng)銷力度。9月23日-9月27日，京彩直播天團(tuán)上線，保利北京7盤聯(lián)動(dòng)。

國(guó)慶將至，保利在北京又亮出了“9張優(yōu)惠底牌”，有大禮有好房有折扣，項(xiàng)目涉及保利天匯、和光煦境、星宸和煦、頤璟和煦、朝央和煦、璟山和煦、保利錦上、和悅春風(fēng)、熙悅雲(yún)上。涵蓋了保利在北京的大多數(shù)項(xiàng)目。

距離2024年年底僅剩三個(gè)月時(shí)間，保利在北京開啟了一波沖刺。從拿地到規(guī)劃方案公示還不到2個(gè)月，保利發(fā)展在北京海淀落定了首座“天珺”項(xiàng)目——保利·建工·嘉華天珺。

項(xiàng)目預(yù)計(jì)將在12月開盤。趕在了2024年結(jié)束之前。

保利在北京是有壓力的。去年，作為全國(guó)銷冠的保利，在北京一度掉落銷售排行榜前十。

去年工作總結(jié)會(huì)上，主持工作的保利地產(chǎn)北京公司總經(jīng)理劉喜濤曾表示：要拿出“第三次創(chuàng)業(yè)”的決心，完成2024年發(fā)展目標(biāo)。

保利地產(chǎn)北京公司董事長(zhǎng)張興輝立即補(bǔ)充道：我們不是一窮二白的創(chuàng)業(yè)。

曲線補(bǔ)倉(cāng)

嘉華天珺將按照保利TOP級(jí)產(chǎn)品系“天字系”進(jìn)行打造?！疤熳窒怠笔潜＠l(fā)展高端產(chǎn)品系，也是保利“天悅?cè)撕汀碑a(chǎn)品系的領(lǐng)銜之作。

雖說(shuō)是保利的高端產(chǎn)品，但嘉華天珺的戶型卻以中小戶型為主。產(chǎn)品擬定為建筑面積約89-99-116-126-150-170平米三居四居，平洋房 小高層組合。項(xiàng)目預(yù)計(jì)在10月中旬開放售樓處，12月份開盤。

嘉華天珺是保利聯(lián)合北京建工地產(chǎn)在7月25日摘得，總價(jià)89.01億元，銷售指導(dǎo)價(jià)9萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率3.5%，成為海淀“新地王”。此塊地土地面積8.56萬(wàn)㎡，規(guī)劃建筑面積16.29萬(wàn)㎡，其中住宅面積為14.92萬(wàn)㎡。

拿地后不久，保利（北京）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡(jiǎn)稱“保利地產(chǎn)北京”）與北京建工地產(chǎn)共同出資成立了項(xiàng)目公司——北京建保豐筑置業(yè)有限公司，二者的持股比例分別為60%、40%。保利地產(chǎn)北京是保利發(fā)展的全資子公司，也是保利發(fā)展在北京開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的主要平臺(tái)，法定代表人為劉喜濤。

2023年，保利發(fā)展登上全國(guó)地產(chǎn)銷售榜榜首寶座，實(shí)現(xiàn)簽約金額4222.37億元。截至2023年底，其總土地儲(chǔ)備為14679萬(wàn)平方米，相比于期初減少了10.79%，就能級(jí)分布來(lái)看，三四線占比為44.6%、二線占比為43.3%，一線城市占比為11.6%。

2023年，保利發(fā)展在北京斥資102億拿地5宗，數(shù)量?jī)H次于中海。到了年末，保利發(fā)展的年度銷售額再度擠進(jìn)了北京前十，以118.02億元的權(quán)益銷售額位列第八位。

今年，保利發(fā)展在北京才拿了一個(gè)地塊，即上述嘉華天珺所在地塊。

從北京市場(chǎng)銷售金額來(lái)看，保利發(fā)展與位列第一的中海地產(chǎn)存在較大的差距。今年前8個(gè)月，保利發(fā)展在北京銷售額147億元，排名第4位，而中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、北京城建銷售額分別為308.7億元、164.5億元和152.7億元。

反映到業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)上，保利發(fā)展北京今年上半年產(chǎn)生營(yíng)業(yè)收入109.6億元，相比于2022年的44.18億元，翻了一倍還多。

據(jù)保利發(fā)展2024半年報(bào)，截至期末，其在全國(guó)范圍內(nèi)共有642個(gè)項(xiàng)目，項(xiàng)目總計(jì)劃投資2.35萬(wàn)億元，相比2023年末分別減少了超過(guò)100個(gè)項(xiàng)目、3392億元。其中，在北京有15個(gè)在建住宅/綜合項(xiàng)目，保利頤璟和煦、保利天匯這兩個(gè)項(xiàng)目為100%權(quán)益，其余大多以合作或小股形式參與。

實(shí)際上，保利在2024年多次參與北京熱門地塊拍賣，包括大瓦窯地塊、海淀翠湖地塊、順義區(qū)空港六期地塊等。

上半年，保利地產(chǎn)北京還借助北京建工地產(chǎn)曲線開發(fā)了一處項(xiàng)目。今年3月15日，北京建工地產(chǎn)摘得順義后沙峪空港六期SY00-2301-0001地塊，溢價(jià)率15%。

3月21日，北京建工地產(chǎn)成立“北京建保順筑置業(yè)有限公司”（簡(jiǎn)稱“建保順筑”），注冊(cè)資本12億元。公司名稱中有個(gè)“?！弊郑@意味著，保利入局是早就定好的。4月12日，項(xiàng)目名稱公示：星宸和煦（備案名：悅煦雅苑），規(guī)劃建筑方案也隨之公布。

但保利地產(chǎn)北京并未立即取得建保順筑的股權(quán)。7月1日，建保順筑的注冊(cè)資本從12億元減少至6億元。直到8月，北京建工地產(chǎn)才將30000.0股權(quán)數(shù)額出質(zhì)給保利地產(chǎn)北京。

7月4日，星宸和煦取得預(yù)售許可證，推出9棟樓共270套房源，住宅面積3.37萬(wàn)m2，擬售均價(jià)5.85萬(wàn)元-6.13萬(wàn)元/m2。截至目前，星宸和煦已網(wǎng)簽54套，去化率20%，成交均價(jià)約5.67萬(wàn)元/㎡。

以價(jià)換量

今年春節(jié)過(guò)后，保利在北京朝陽(yáng)來(lái)了個(gè)“三盤聯(lián)動(dòng)”，東壩的保利天匯、十八里店的朝央和煦、王四營(yíng)的保利錦上二期三大項(xiàng)目覆蓋了從剛需到改善的主要群體。

造勢(shì)有了效果。上半年北京十大熱盤中，保利天匯和朝央和煦兩大項(xiàng)目上半年合計(jì)成交近600套住宅，朝央和煦近東南四環(huán)，保利天匯則在東北五環(huán)外，成交均價(jià)都在7.8萬(wàn)-8萬(wàn)的區(qū)間，合計(jì)貢獻(xiàn)了超50億元的銷售額。

保利發(fā)展在第二季度調(diào)整了銷售策略，加大推貨力度。以價(jià)換量，不可避免地會(huì)侵蝕利潤(rùn)。2024年上半年，保利發(fā)展的銷售毛利率首次跌破20%，降至16.02%。主要原因是，其第二季度的銷售毛利率低至14.57%，從而拉低了上半年的整體毛利率。

就北京地區(qū)而言，保利發(fā)展同樣存在著去化壓力，項(xiàng)目之間的去化也存在著較大差異。

去化較高的項(xiàng)目屬朝央和煦（備案名：朝煦雅苑），該項(xiàng)目于2024年1月13日取證，共推出394套房源，目前簽約316套，去化率80.2%，已簽約面積44321.75平方米，網(wǎng)簽均價(jià)77834.14元/平方米，基本接近擬售價(jià)格。

保利錦上二期（備案名：煦景雅苑）2022年6月15日取得預(yù)售證，開盤均價(jià)71999元/平方米，可售套數(shù)944套，目前網(wǎng)簽716套，去化率75.8%，網(wǎng)簽均價(jià)69140.45元/平方米。

有的項(xiàng)目取證近半年時(shí)間，去化剛過(guò)10%。

頤璟和煦（備案名：璟昫雅苑）于今年4月15取證，共578套房源，目前簽約64套，去化率11.07%。網(wǎng)簽均價(jià)36045.77元/平方米，而擬售價(jià)格均在40000元/平方米以上。

2023年9月27日取證的璟山和煦（備案名：璟山雅苑）項(xiàng)目，共推出798戶，目前網(wǎng)簽290套，去化率36.3%。已簽約面積28431.96平方米，網(wǎng)簽均價(jià)59451.4元/平方米，與公布的均價(jià)62000元/平方米相比，相當(dāng)于九五折左右。

和悅春風(fēng)（備案名：和春雅苑）在2020年4月、2020年5月、2023年3月取得三次預(yù)售證，部分續(xù)銷房源已經(jīng)轉(zhuǎn)入現(xiàn)房銷售。2023年加推的批次中，9棟住宅顯示“已售完”，但網(wǎng)簽數(shù)據(jù)僅為3套。

信托入局

今年上半年，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1392.49億元，同比增長(zhǎng)1.7%；凈利潤(rùn)106.98億元，同比下降29%；歸母凈利潤(rùn)74.2億元，同比下降39.29%。經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈額-171億元，較去年同期下降243億元。期內(nèi)，保利籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈額159.8億，填補(bǔ)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流的缺口。

盈利下滑的保利，也面臨著資金壓力。

負(fù)債方面，2024年上半年，保利發(fā)展累計(jì)凈增有息負(fù)債193億元。截至報(bào)告期末，有息負(fù)債總額高達(dá)3735億元。

半年報(bào)發(fā)布的同時(shí)，保利發(fā)展發(fā)布了募資公告。公告顯示，保利發(fā)展擬發(fā)行可轉(zhuǎn)債募資總額不超過(guò)95億元，用于北京、上海、佛山、大連等城市的15個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)及補(bǔ)充流動(dòng)資金。

5月，保利發(fā)展轉(zhuǎn)讓了北京利通房地產(chǎn)100%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)，底價(jià)25億元。

去年9月，保利發(fā)展與中信信托在北京簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議。今年，保利發(fā)展將中信信托帶進(jìn)了項(xiàng)目。

保利天匯項(xiàng)目地塊，一開始實(shí)際由保利聯(lián)合合作方拿下。

2023年6月，保利 京投聯(lián)合體以57.2億元摘得朝陽(yáng)區(qū)東壩的2宗住宅用地。其中CY00-1102街區(qū)1102-B006地塊成交金額33.2億元，CY00-1102街區(qū)1102-C012地塊成交金額24億元。2個(gè)地塊溢價(jià)率分別為5.4%、7.14%。

拿地后不久，京投發(fā)展就宣布退出了地塊合作。

今年6月，或?yàn)榱司徑忾_發(fā)壓力，保利發(fā)展宣布為項(xiàng)目地塊尋找合作方。項(xiàng)目的開發(fā)主體北京朝新和筑置業(yè)有限公司（簡(jiǎn)稱“北京朝新和筑”）擬征集投資方，增資持股比例14%。

7月25日，北京朝新和筑的新增投資方確定為是中信信托，投資金額84000萬(wàn)元，持股比例14%。

在朝央和煦項(xiàng)目上，保利同樣拉來(lái)了中信信托作為投資方入股。

2023年9月，上海成通京置業(yè)搖中北京朝陽(yáng)十八里店地塊，成交總價(jià)28.75億元，成交樓面價(jià)約5.19萬(wàn)/㎡，溢價(jià)率15%。地塊當(dāng)時(shí)共吸引34家房企參與競(jìng)拍，包括中海、保利等。

沒(méi)能搖中地塊的保利，隨后在去年11月選擇與上海成通京置業(yè)合作，進(jìn)而獲得項(xiàng)目的操盤權(quán)。

今年1月31日，朝央和煦實(shí)施主體“北京朝實(shí)和煦置業(yè)有限公司”（簡(jiǎn)稱“北京朝實(shí)和煦”）股權(quán)信息出現(xiàn)變更，中信信托作為新進(jìn)入股東方，持股11%。

原股東中，上海成通京置業(yè)持股繼續(xù)下降至7.5%，保利（北京）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司持股則進(jìn)一步升至81.5%。

成通京置業(yè)由海南泓彥企業(yè)管理咨詢有限公司和南方首度置業(yè)（北京）有限公司分別持股66%和34%，前者的大股東為廣州康堃置業(yè)投資有限公司，實(shí)際控制人指向一位自然人：馮舒微。