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文/樂居財經(jīng) 嚴明會

中國億級豪宅日光紀錄再次被刷新。

9月27日，瑞安集團旗下翠湖天地六期——上海“翠湖天地六和庭”開盤銷售，108套豪宅當日售罄，共計收金119.79億元。

“瑞安翠湖天地”官微公示，9月17日至9月21日，項目開啟認購，共計393組意向客戶簽訂購房意向書，其中272組意向認購客戶符合上海市住房限購等房地產(chǎn)市場調(diào)控政策以及商品房銷售管理規(guī)定，且積分達到入圍分數(shù)線69.6分。

9月27日13時起按搖號排序結果分批次到場選房，每組顧客選房時間僅3分鐘。最后，第121號意向認購客戶選走了最后一套房子，棄號率很低。

翠湖天地所在的太平橋綜合體是瑞安房地產(chǎn)過去20年以來重點發(fā)展的項目，其旗艦購物中心上海新天地就位于此。

2004年，翠湖天地一期雅苑正式上市，此后又陸續(xù)推出2-5期產(chǎn)品，推廣名分別為：御苑、嘉苑、雋薈、五集。此時的六期距離一期推出已經(jīng)過去了整整20年。

此次開盤的六和庭，是該項目的最后一期，由一棟180米的超高層和一部分風貌別墅組成。項目將在2026年第四季度竣工，并在2027年第二季度交付。

無獨有偶，老盤推新熱銷的現(xiàn)象在樓市中并不少見。

位于北京西城區(qū)的中信城五期“中海京華玖序”，6月底開盤當天攬金62億。這是一個有著14年歷史的老盤，一期中錦園、二期沁園、三期禧園、四期都闕臺，京華玖序為第五期，也是西城區(qū)唯一百萬平米規(guī)劃的超級豪宅大盤的最后一期。

盈利下滑

本批拿證的108套準售房源為超高層部分，面積段約437㎡-1352㎡，其中，36層以上高區(qū)為1200㎡-1400㎡的復式，36層以下為主力460㎡左右的大平層。本批次房源銷售均價為21萬元/㎡，套均總價超1.1億元，最高一套總價3.56億元，最便宜的也要7500萬元。

翠湖六期的開發(fā)主體上海復基房地產(chǎn)有限公司（簡稱“復基房地產(chǎn)”），成立于2004年1月18日，初始注冊資本3577.3萬美元，最初由香港樂基公司持股99%，上海復星建設發(fā)展有限公司持股1%。后者于2021年2月退出，上海永業(yè)企業(yè)（集團）有限公司接手此部分股份。

2021年6月，瑞安房地產(chǎn)旗下公司樂基與上海黃浦國資委訂立增資協(xié)議，雙方對太平橋項目（即翠湖天地所在的122-1地塊、122-2地塊及122-3地塊）進行增資，注冊資本增加至47500萬美元。完成后，香港樂基公司和上海永業(yè)企業(yè)（集團）有限公司各持有合營公司復基房地產(chǎn)50%股權，且合營公司將不再為瑞安房地產(chǎn)附屬公司，不再并表入賬。

瑞安房地產(chǎn)對此項目的入市給予厚望。今年上半年，因已確認物業(yè)銷售下跌，瑞安房地產(chǎn)的業(yè)績大幅下滑。

2024年上半年，瑞安房地產(chǎn)收入約20.73億元，同比減少68%；歸母凈利潤約0.72億元，同比減少88%。

對于這份業(yè)績，瑞安房地產(chǎn)主席羅康瑞在業(yè)績會上表示：“上半年內(nèi)地房地產(chǎn)市場非常艱難，種種挑戰(zhàn)下，瑞安房地產(chǎn)能夠獲得盈利，已是難能可貴?！?o:p>

接下來，瑞安房地產(chǎn)的翠湖濱江即將入市，瑞安房地產(chǎn)權益占比為60%。項目位于黃浦江左岸、楊浦濱江南段，項目一共有90套單元，可供銷售及預售的總面積是21400平方米，預計2025年第二季度將竣工，第三季度交付。該項目的預計應占銷售額約27億元，只有翠湖六期項目應占銷售額的不到30%。

瑞安房地產(chǎn)行政總裁王穎直言：“相信這兩個項目會為集團帶來持續(xù)的銷售收入，并將進一步鞏固我們在高端住宅領域的領導地位?！?/p>

現(xiàn)金短債比0.6

管理層表示，瑞安房地產(chǎn)未來幾年償還債務的高峰在2025年，大概有86億左右負債會到期，短期內(nèi)有一定的壓力。

截至2024年8月29日，自2021年以來，瑞房已償還境外債務合共406億元（總額），其中包括于2024年8月24日到期的4.935億美元優(yōu)先票據(jù)。

目前，瑞安房地產(chǎn)還有兩筆境外債券，分別是2021年6月29日發(fā)行的4億美元債，利率5.5%，期限5年；2020年3月3日發(fā)行的4.89億美元債，利率5.5%，期限5年。

截至上半年末，瑞安房地產(chǎn)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為74.55億元，相較于2023年末下滑21.7%。一年內(nèi)到期的銀行及其他借貸有119.34億元，現(xiàn)金短債比約0.6。

為了降低對境外融資的依賴，瑞安房地產(chǎn)自去年下半年也采取了多種手段，如加速出售資產(chǎn)、推動境內(nèi)融資等。

時隔六年，瑞安房地再次賣起了資產(chǎn)。

今年3月，瑞安房地產(chǎn)公告稱將上海蟠龍?zhí)斓氐木频晡飿I(yè)以1.05億元售予上海青浦徐涇，出售預期虧損約240萬元。買賣雙方簽訂了售后租回協(xié)議，約定上海青浦徐涇將上述物業(yè)在未來14年間出租給瑞安房地產(chǎn)，總租金約7700萬元。

去年12月底，瑞安房地產(chǎn)宣布將上海鴻壽坊項目65%的股權以12.06億元售予大家保險旗下鴻瑞壽遠合伙，這筆交易設置了股權回購條款，利率為8%，也可以理解為是變相的股權質(zhì)押融資。