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文/樂居新媒體  嚴明會

上周末，招商金陵序公開了實景示范區(qū)，同步公開的還有建面約225㎡/175㎡兩個實體樣板間。

最近兩個月，招商蛇口南京公司微信公眾號的推文幾乎都留給了金陵序，從里到外，將項目細節(jié)都展示了個遍。

這是招商蛇口TOP級“璽序”產(chǎn)品首次落地南京，又是在河西中這樣的TOP級地段，因此，全公司的重心都在這里。

金陵序的開發(fā)速度不算快。從拿地到樣板間開放，大約8個月。

項目所在地塊由招商蛇口在今年3月8日拿下，總價23.5億元、樓面單價35835元/㎡。這是該區(qū)域內(nèi)近七年來首次推出宅地，此前出讓地塊需追溯到2017年出讓的G30地塊（長江華府）。因地段稀缺，地塊上項目的市場關注度很高。

6月，項目完成規(guī)劃，宣稱將打造南京首個“四代住宅”；8月上旬，金陵序案名公布；9月下旬，城市展廳開放；10月下旬，以“為人立新”為主題的2024品牌共建大會暨豪宅趨勢高峰論壇在南京舉行，金陵序全面亮相。

就在今年6月底，南京出臺《關于支持我市住宅品質(zhì)改善提升優(yōu)化規(guī)劃服務管理若干措施的通知》，對第四代住宅做出規(guī)定，如優(yōu)化容積率計算規(guī)則，明確配電房等6類配套用房均不計入容積率；引入“挑空平臺”概念，新建住宅每戶可設置挑空平臺，將住宅層高放寬至3.3米等，這些措施使得房率大幅提升。

文件還提到，已領取建設工程規(guī)劃許可證，但尚未領取預銷售許可的建筑，可于2024年12月31日前，按照通知申請變更許可。重新規(guī)劃設計，率先落定第四代住宅。

作為南京首個報批的第四代住宅項目，金陵序的審批過程耗費了三個月有余。一戶一露臺，且露臺面積全贈送，戶型的空間使用率約100%。

河西板塊內(nèi)有多家高端住宅項目，競爭相當激烈。第四代住宅規(guī)定出臺后，金陵序周邊樓盤迅速跟進。

中海江南玖序第一時間調(diào)整規(guī)劃，戶戶增加露臺花園，洄游大露臺最大開間約12米；從效果圖來看，不同戶型、功能區(qū)的露臺錯位分布，且造型和材質(zhì)進行了差異化使用。建面約270㎡、305㎡及以上部分戶型采用了墅廳理念，挑高部分層高約6.6m。調(diào)整之后，中海江南玖序樣板間在9月中旬對外開放，成為南京首個公開亮相的第四代住宅。9月底，項目已經(jīng)入市銷售。

中建合璽東方乘著第四代住宅政策的東風，也變更了規(guī)劃設計。規(guī)劃升級后，中建合璽東方由原先的2棟首層架空，變成5棟住宅棟棟首層架空；增加挑空 露臺設計，實現(xiàn)戶戶有露臺；此外，局部樓棟屋頂構(gòu)架、建筑高度等也有了相應優(yōu)化。

相比之下，金陵序的第四代住宅設計已經(jīng)有些落后了。競品項目不僅有大露臺，還有高挑空的墅廳。

金陵序規(guī)劃了低密多層及小高層產(chǎn)品，共有7棟住宅樓，3棟樓24層，1棟22層，3棟10層，主力戶型建面約150㎡、175㎡、220㎡。

高層放風價6W ，多層洋房7W ，以最小戶型150㎡來算，起步總價不到千萬。

整體來看，金陵序的城市界面一般。項目南側(cè)是世茂天譽，目前處于爛尾狀態(tài)，東邊是一片老破小，西邊是江東中路，或會存在噪音和灰塵問題。

從戶型來看，150㎡的戶型沒有大橫廳，兩房朝南，兩房朝北，客廳和廚房的開間都較小。奇數(shù)層的主臥飄窗和偶數(shù)層的露臺都對著江東中路，奇偶數(shù)層的露臺都沒放在客廳。此外，南向兩個臥室的門對著客廳開，隱私性較差。

175㎡的戶型，有一個南向房間是暗衛(wèi)，門同樣朝客廳開，北衛(wèi)生間沒做三段式干濕分離。奇偶數(shù)層的露臺都沒放在客廳，露臺的使用面積也較小。

據(jù)招商蛇口半年報，其在金陵序的權益占比為40%。金陵序的開發(fā)商是南京盛科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，成立于今年3月19日，由北京科技園建設（集團）股份有限公司和南京玄盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司分別持股50%。

目前，招商蛇口在南京共有30個項目，從權益占比來看，有7個項目的權益占比超過50%。

今年1-10月，招商蛇口在南京實現(xiàn)銷售額89.31億元，位列第三。排在招商蛇口之前的，一是保利發(fā)展131.45億元，二是華發(fā)股份89.37億元。

去年同期，招商蛇口在南京實現(xiàn)銷售額111.15億元，位列第二。

今年下半年，招商蛇口南京公司玩起了花式營銷。

十一假期前夕，招商蛇口南京江心印園項目一張宣傳海報廣泛傳播，起因是其推出了“買房送股票”活動，購房者最高可獲得20萬元的股票基金補貼。該營銷活動最終因“審核未通過”未能上架，取而代之的是購房可享20萬元優(yōu)惠的常規(guī)促銷手段。

今年8月，招商蛇口南京公司針對臻境項目推出了“買房送私人飛機”的活動。購房者可獲得價值20萬元的私人飛機大禮包，其中包括飛行員執(zhí)照、100小時的總飛行時長（每年10小時）以及私人飛機5%的產(chǎn)權。

從區(qū)域分布來看，南京被劃分在招商蛇口江南區(qū)域，現(xiàn)任總經(jīng)理朱鳴宇是今年7月從蘇南公司總經(jīng)理升任而來。他在2015年加盟招商，曾擔任招商蛇口江南公司營銷副總監(jiān)、蘇州公司總經(jīng)理以及蘇南公司總經(jīng)理等職位。