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樂居新媒體 徐迪 11月29日，位于奉賢南橋新城板塊的中國(guó)鐵建·熙語（備案名“熙語華庭）取得預(yù)售許可證。共計(jì)128套建面85-123㎡房源，均價(jià)4.25萬/㎡，較9月底入市的三批次項(xiàng)目每平米漲了將近7000元，漲幅達(dá)20%。

申報(bào)價(jià)目表顯示，本次拿證房源1幢20號(hào)共72套，有90㎡和100㎡兩個(gè)戶型，一二層共8套房源單價(jià)在3.8萬-3.9萬/㎡區(qū)間，其余均在4萬+；5幢22號(hào)和23號(hào)各28套，主力面積段為100㎡和123㎡，此外各有一套85㎡的一層房源，單價(jià)低至3.85萬元/㎡，總價(jià)不到330萬，而建面在123㎡左右的大戶型房源，總價(jià)已超過550萬。

中鐵建熙語緊鄰地鐵5號(hào)線西渡站，直線測(cè)距260米，步行可達(dá)。此外，連城商業(yè)廣場(chǎng)就建在地鐵站邊上，3站地左右的距離還有龍湖閔行天街、寶龍城市廣場(chǎng)等商業(yè)項(xiàng)目。

項(xiàng)目所在的奉賢區(qū)西渡街道D-01-11區(qū)域地塊為中鐵建2023年4月20日摘得，成交總價(jià)23.47億元，樓板價(jià)19740元/㎡，溢價(jià)率9.66%，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)42850元/㎡。項(xiàng)目總用地面積66059.6㎡，為三類住宅組團(tuán)用地，建筑面積181895㎡，容積率1.8，綠化率35%。

一個(gè)月后，項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案公示，擬建設(shè)15幢高層單元式住宅、10幢多層單元式住宅、9幢社區(qū)配套等，總供應(yīng)不少于1189套住宅。主推產(chǎn)品為81-121㎡高層和135-155㎡低密疊墅。

項(xiàng)目建筑密度較低，14層的小高層有48米棟距，最大樓間距接近75米，其余除別墅外的棟距也能達(dá)到30米左右。

2023年10月21日，中鐵建熙語于首次開盤，推出364套81-148㎡公寓&疊墅；2024年3月24日加推298套；10月20日，三批次72套75-100㎡公寓開盤，均價(jià)35576元/㎡，總價(jià)243萬起，總價(jià)最高的100㎡戶型也僅在370萬元左右。

網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至2024年11月30日，項(xiàng)目三個(gè)批次共開盤734套，已售392套，全盤去化率約53%。

這個(gè)流速在奉賢還算比較快的，畢竟西渡已經(jīng)是距離閔行最近的板塊了。中鐵建熙語此前也是采取了低價(jià)策略沖量，項(xiàng)目品質(zhì)和單價(jià)較高的疊墅產(chǎn)品也基本都已推出，CIRC系統(tǒng)顯示，截至目前該項(xiàng)目的整體成交均價(jià)接近4萬元/㎡，大約為聯(lián)動(dòng)價(jià)的93折，網(wǎng)簽金額累計(jì)超15.6億元，與拿地價(jià)還有近6億元差額。

奉賢新盤比較多，但好賣的房子基本都在金海湖附近，其它板塊新盤80%的滯銷狀態(tài)。距離中鐵建熙語比較近的可售項(xiàng)目主要是2站地之外的奉發(fā)云境PRO，產(chǎn)品上也是73/95/96㎡剛需為主，同時(shí)兼有138/141㎡的剛改平層，配套和區(qū)位上兩個(gè)項(xiàng)目差不多，奉發(fā)云境PRO聯(lián)動(dòng)價(jià)3.88萬/平，總價(jià)200萬起，性價(jià)比上略勝一籌。

周邊還肖塘待入市的兩個(gè)項(xiàng)目，奉浦大道奉賢發(fā)展新拿的地塊，聯(lián)動(dòng)價(jià)都在4萬以里，入市后也會(huì)對(duì)中鐵建熙語造成比較大的分流。

中鐵建熙語開發(fā)主體上海京泓潤(rùn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2023年4月，注冊(cè)資本2000萬元。

股權(quán)構(gòu)成乍看十分復(fù)雜，中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)華東公司控股58%，其余股份按照占比多少依次由中鐵十二局、二十局、二十四局、十七局以及二十局集團(tuán)旗下房開公司持有。

這其中絕大多數(shù)為中國(guó)鐵建（601186.SH）的全資子公司，中鐵二十局集團(tuán)則為中國(guó)鐵建控股70%的子公司，另外中行、建行、交行分別參股15%、10%和5%。

2024上半年，中國(guó)鐵建實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入5161.37億元，同比減少4.61%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)119.02億元，同比減少12.8%；經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~-816.76億元。

值得一提的是，下半年以來，中國(guó)鐵建管理層方面出現(xiàn)較大變化。7月底，原中鐵建地產(chǎn)董事長(zhǎng)李興龍調(diào)任中國(guó)鐵建副總裁；隨后，中鐵建地產(chǎn)官網(wǎng)上更新了領(lǐng)導(dǎo)班子信息，副董事長(zhǎng)孫洪軍升任董事長(zhǎng)；9月6日，中國(guó)鐵建公告，公司總裁王立新因工作調(diào)動(dòng)辭職。