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文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 徐酒眠

重慶大學(xué)城，西永“神盤(pán)”朗基水印三生的業(yè)主們，正式迎來(lái)了新物業(yè)入駐。

有消息顯示，12月3日下午，朗基物業(yè)與萬(wàn)科物業(yè)進(jìn)行交接，后者將在次日正式到崗；與此同時(shí)，物業(yè)費(fèi)也將會(huì)降到3.15元/平方·月。

有意思的是，這并不是朗基水印三生業(yè)主發(fā)起的物業(yè)公司更換，而是朗基物業(yè)主動(dòng)選擇撤場(chǎng)，原因則是“嚴(yán)重虧損”。

三個(gè)月前，9月4日，重慶朗基物業(yè)服務(wù)有限公司（簡(jiǎn)稱“朗基物業(yè)”）發(fā)布一紙《關(guān)于物業(yè)退場(chǎng)的告知書(shū)》，引發(fā)一陣輿論熱潮。

彼時(shí)，重慶剛掀起了一陣物業(yè)費(fèi)降價(jià)潮，而水印三生的朗基物業(yè)被打成“重慶首個(gè)公開(kāi)‘跑路’的小區(qū)物業(yè)”。

告知書(shū)稱，其2021年2月開(kāi)始為水印三生921戶業(yè)主提供服務(wù)，“因項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)嚴(yán)重虧損，導(dǎo)致我們不得不與大家說(shuō)再見(jiàn)”。

朗基物業(yè)決定9月4日正式遞交退場(chǎng)聯(lián)系函至相關(guān)職能部門(mén)，并預(yù)留時(shí)間供業(yè)主選聘新物業(yè)公司提供服務(wù)，最遲于2024年12月3日退出水印三生項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)工作。

值得一提的是，朗基物業(yè)也并非泛泛之輩，而是物管龍頭華潤(rùn)萬(wàn)象生活看上的物企。

2023年8月28日，華潤(rùn)萬(wàn)象生活與朗基集團(tuán)在深圳簽署協(xié)議，收購(gòu)朗基生活服務(wù)（簡(jiǎn)稱“朗基生活”）100%股權(quán)。當(dāng)天，朗基集團(tuán)董事長(zhǎng)李斌，華潤(rùn)萬(wàn)象生活副總裁王海民、副總裁兼首席財(cái)務(wù)官聶志章等出席簽約儀式。

華潤(rùn)方通過(guò)微信公眾號(hào)進(jìn)行官宣，并表示：合作后，華潤(rùn)萬(wàn)象生活將為朗基集團(tuán)在管及后續(xù)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目提供物業(yè)服務(wù)。

萬(wàn)科物業(yè)降價(jià)入駐

“新物業(yè)進(jìn)場(chǎng)后，物管費(fèi)會(huì)降到3.15”。

根據(jù)公開(kāi)信息，朗基水印三生小區(qū)位于重慶西永居住區(qū)，是朗基地產(chǎn)西擴(kuò)戰(zhàn)略布局首站，打造朗基壹號(hào)低密濱水精品。

項(xiàng)目由4個(gè)組團(tuán)組成，分別是香嶼組團(tuán)、香闕組團(tuán)、香璽組團(tuán)、院香組團(tuán)，占地面積112畝，建筑面積162834平方米，主要以洋房為主。據(jù)此粗略計(jì)算，萬(wàn)科物業(yè)降價(jià)入駐后，該項(xiàng)目每年應(yīng)該能貢獻(xiàn)約615萬(wàn)的物業(yè)費(fèi)收入。

2018年6月，朗基地產(chǎn)拿下重慶西永一宗土地，并以7193元/㎡的成樓面價(jià)，成為西永首個(gè)地價(jià)破“7”的項(xiàng)目。

這是當(dāng)年西永的“地王”，也就是朗基水印三生。

走高端社區(qū)路線的水印三生，在配套物業(yè)方面宣傳的是：朗基物業(yè)全面戰(zhàn)略合作引入荷蘭國(guó)際管家學(xué)院，由頂級(jí)管家提供專屬尊崇的生活服務(wù)體驗(yàn)，并全面提供全球頂級(jí)管家咨詢顧問(wèn)及管家人才培養(yǎng)輸出等定制化服務(wù)。

按照合同，朗基物業(yè)對(duì)水印三生業(yè)主收取的物業(yè)費(fèi)為3.5元/㎡/月。

對(duì)比周邊小區(qū)，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)在大學(xué)城區(qū)域算是較高水平。富力城高層住宅2元/㎡/月、洋房住宅2.5 元/㎡/月、別墅住宅3.5元/㎡/月；龍湖U城（二三四組團(tuán)），物業(yè)費(fèi)為3-3.5元/㎡/月。

朗基物業(yè)為何主動(dòng)放棄水印三生項(xiàng)目？

虧損撤場(chǎng)

“主要是物業(yè)費(fèi)收不起來(lái)啊，大概也就只能收個(gè)20%左右，啷個(gè)會(huì)不虧損嘛”，據(jù)悉物業(yè)工作人員回應(yīng)，繳存率低是水印三生前物業(yè)虧損的重要原因。

交房三年多，水印三生的實(shí)際入住率差不多在50%左右，并也不太算低。那么，緣何收不齊物業(yè)費(fèi)，以至于朗基物業(yè)主動(dòng)撤場(chǎng)？

真正的原因，其實(shí)是業(yè)主跟開(kāi)發(fā)商和物業(yè)長(zhǎng)期處于對(duì)立狀態(tài)，業(yè)主普遍選擇拒交物業(yè)費(fèi)。而再往深處追溯，一切的導(dǎo)火索則是業(yè)主對(duì)開(kāi)發(fā)商的交房質(zhì)量不滿、后期整改也不如意。

有業(yè)主爆料，水印三生2021年2月份接房之時(shí)，不僅發(fā)現(xiàn)公區(qū)減配，而且小區(qū)還存在公共區(qū)域地磚腐蝕變色，墻面空鼓起泡、破損殘缺；房屋防水不到位，車庫(kù)漏水發(fā)霉等問(wèn)題。彼時(shí)，水印三生因?yàn)樾^(qū)交付標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題就遭遇過(guò)業(yè)主維權(quán)。

之后開(kāi)發(fā)商進(jìn)行整改，但實(shí)際進(jìn)展寥寥。而在沒(méi)有整改完畢的情況下，朗基物業(yè)還要收取全額物管費(fèi)，導(dǎo)致業(yè)主普遍不滿，埋下了拒交物業(yè)費(fèi)的引子。

2023年初，朗基物業(yè)對(duì)多位不交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主進(jìn)行了起訴，引發(fā)業(yè)主大規(guī)模集訪，導(dǎo)致雙方矛盾進(jìn)一步激化。

2023年3月17日，沙坪壩住建委對(duì)水印三生小區(qū)的朗基物業(yè)做出了信用懲戒的通報(bào)，指出了其未滿足超四星級(jí)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的若干問(wèn)題，并在結(jié)尾處點(diǎn)出：“重慶朗基物業(yè)服務(wù)有限公司提供服務(wù)不到位，引發(fā)業(yè)主大規(guī)模集訪，被區(qū)城鄉(xiāng)建委約談，扣除信用分值一分”。

又生波瀾

目前來(lái)看，朗基物業(yè)在水印三生以平穩(wěn)交接畫(huà)上了句點(diǎn)。該項(xiàng)目提升物業(yè)費(fèi)收繳率的問(wèn)題，往后將由萬(wàn)科物業(yè)來(lái)解決。

但朗基在同一片區(qū)的另一個(gè)樓盤(pán)，最近也被爆出問(wèn)題。

11月中旬，有消息稱，重慶大學(xué)城遠(yuǎn)洋朗基楓樺四季，因業(yè)主集體拒交物業(yè)費(fèi)，而物業(yè)公司卻賴著不走，雙方爆發(fā)矛盾，還有業(yè)主受傷被送進(jìn)醫(yī)院了。

從樓盤(pán)名字不難看出，這是遠(yuǎn)洋與朗基合作開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)。其開(kāi)發(fā)商為重慶遠(yuǎn)朗溥天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，穿透股權(quán)由四川朗遠(yuǎn)恒潤(rùn)企業(yè)管理有限公司間接100%持股，而后者再往上，分別是遠(yuǎn)洋和朗基的身影，各自占比50%。

資料顯示，2018年5月30日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)以總價(jià)4.06億元摘得沙坪壩區(qū)西永組團(tuán)C標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)C2-1-2/02號(hào)宗地，成交樓面地價(jià)5676元/㎡，總體量7.15萬(wàn)㎡，土地性質(zhì)為二類居住用地、商業(yè)用地、商務(wù)用地。

楓樺四季位于沙坪壩大學(xué)城中路與運(yùn)動(dòng)技術(shù)學(xué)院北路交匯處，項(xiàng)目總占地面積約為28666.67㎡，建筑面積約為72000㎡，共有4棟房源，其中4號(hào)樓是小高層，層高17層。1#、2#、3#是高層，層高為25-27層。據(jù)說(shuō)，開(kāi)盤(pán)首賣(mài)就超過(guò)1個(gè)億。

除住宅外，項(xiàng)目還修建了約1.4萬(wàn)方的商業(yè)街，算是大學(xué)城北唯一的商業(yè)中心。

為楓樺四季提供物業(yè)服務(wù)的是重慶騰基物業(yè)管理有限公司，穿透股權(quán)，其是朗基與遠(yuǎn)洋的成立的合資物業(yè)，前者持股占比51%。

據(jù)悉，楓樺四季高層、大平層、商業(yè)的物業(yè)費(fèi)分別為3.1元/㎡/月、3.5元/㎡/月、8元/㎡/月，產(chǎn)權(quán)車位80元/個(gè)/月。

楓樺四季已交房3年多，入住率也差不多有50%左右。業(yè)主與物業(yè)之間的矛盾也從交房之時(shí)就開(kāi)始累積了：包括當(dāng)初開(kāi)發(fā)商承諾引進(jìn)的學(xué)校沒(méi)有實(shí)現(xiàn)，打出的輕軌13號(hào)線屬于遠(yuǎn)期規(guī)劃，開(kāi)工時(shí)間在2030-2050年。

同時(shí)，房屋存在的外墻漏水問(wèn)題未完成徹底整改，購(gòu)房時(shí)開(kāi)發(fā)商送了1-4萬(wàn)不等的車位抵用券，但實(shí)際車位銷售時(shí)，價(jià)格是9-12萬(wàn)，即使把車位抵用券用了，相比周邊小區(qū)車位也賣(mài)貴了3-5萬(wàn)。

投后大考

前幾年，借助上市融資，物企大舉收并購(gòu)擴(kuò)充規(guī)模。彩生活、雅生活服務(wù)、碧桂園服務(wù)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活，都曾戴過(guò)物企年度“并購(gòu)?fù)酢惫凇?o:p>

從過(guò)往案例來(lái)看，收購(gòu)的確在規(guī)模、業(yè)績(jī)等方面，給物企們帶去立竿見(jiàn)影的增長(zhǎng)。但蜜糖與砒霜的轉(zhuǎn)換也很容易，“數(shù)字堆積”帶來(lái)的加法計(jì)算單純而短暫，投后管理能否帶來(lái)內(nèi)部協(xié)同的“乘法”才是關(guān)鍵。

華潤(rùn)萬(wàn)象生活收購(gòu)朗基生活，看中朗基集團(tuán)在管及后續(xù)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。但水印三生虧損撤退、楓樺四季被業(yè)主集體拒交物業(yè)費(fèi)，兩個(gè)項(xiàng)目案例，誠(chéng)然有開(kāi)發(fā)商的歷史遺留問(wèn)題，但一定程度應(yīng)該也有華潤(rùn)萬(wàn)象生活的投后管理失效之責(zé)。

樂(lè)居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》查閱財(cái)報(bào)獲悉，華潤(rùn)萬(wàn)象生活收購(gòu)朗基生活最初確定的金額約為8043.9萬(wàn)元。該代價(jià)將根據(jù)收購(gòu)協(xié)議付款計(jì)劃，每六個(gè)月結(jié)算一次。其2023年支付的現(xiàn)金代價(jià)約為804.9萬(wàn)元。

2023年，朗基生活產(chǎn)生的收益約為2991.2萬(wàn)元，期內(nèi)溢利318.4萬(wàn)元。據(jù)此計(jì)算，其凈利率約為10.64%?？陀^來(lái)看，這樣的水平不算低。當(dāng)期，華潤(rùn)萬(wàn)象生活的整體凈利率約為19.93%，后者在管項(xiàng)目有一部分為高利潤(rùn)率的商管。

對(duì)于上市物企而言，收并購(gòu)后商譽(yù)激增，在后期經(jīng)營(yíng)不善易面臨商譽(yù)減值風(fēng)險(xiǎn)、利率被侵蝕，情況嚴(yán)重甚至?xí)霈F(xiàn)業(yè)績(jī)暴雷風(fēng)險(xiǎn)。

因?yàn)轫?xiàng)目利潤(rùn)率低于預(yù)期，碧桂園服務(wù)、金科服務(wù)、時(shí)代鄰里等，2022年主動(dòng)退出了部分虧損或收繳率低的項(xiàng)目。

其中，曾經(jīng)的物業(yè)“鯊魚(yú)”碧桂園服務(wù)退出項(xiàng)目涉及合約管理面積約8400萬(wàn)平方米，“幾乎相當(dāng)于一些小的物管上市公司的規(guī)?！薄?o:p>

物企收購(gòu)的最終目的，是將標(biāo)的業(yè)務(wù)和技術(shù)融入集團(tuán)體系，以更好吸收對(duì)方的優(yōu)質(zhì)資源賦能自身，提高并購(gòu)效率，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部協(xié)同效應(yīng)。

在這個(gè)問(wèn)題上，華潤(rùn)萬(wàn)象生活等一眾物企，仍備受考驗(yàn)。