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文/樂(lè)居財(cái)經(jīng)  嚴(yán)明會(huì)

產(chǎn)品名字是品牌的第一印象。別人看后記不住的，約等于白搭。

象嶼·蘇河琹廬這個(gè)項(xiàng)目名字，讓人印象深刻，案名中的“琹”字就難倒了一批人。項(xiàng)目銷(xiāo)售貼心地在微信名上標(biāo)注了拼音：蘇河琹（qín）廬。

“琹”同琴，是一種古琴；“廬”代表遠(yuǎn)離塵囂，追求心靈寧?kù)o與自由的態(tài)度。象嶼對(duì)“琹廬”給出的釋義是：體現(xiàn)了文人墨客、隱士高人不慕名利、淡泊世俗的品格。格調(diào)一下就上來(lái)了。

這是象嶼在靜安區(qū)內(nèi)環(huán)中興路板塊新項(xiàng)目的案名，于11月中旬正式公布。項(xiàng)目預(yù)計(jì)推出132套建面約100㎡高層，1-4樓是保障房，5-25層為商品房，一層6戶；16套190-220㎡風(fēng)貌別墅。高層聯(lián)動(dòng)價(jià)12.5萬(wàn)/㎡，風(fēng)貌別墅聯(lián)動(dòng)價(jià)18萬(wàn)/㎡。

項(xiàng)目所在地塊是象嶼在今年3月15日上海首輪一批次土拍中以15.53億元拿下的，溢價(jià)率10%，樓板價(jià)79779元/㎡。

該地塊經(jīng)過(guò)26輪競(jìng)價(jià)角逐，該地塊到達(dá)最高限價(jià)15.53億元，最終招商蛇口不愿意接受最高限價(jià)之后的競(jìng)高品質(zhì)等環(huán)節(jié)，宣布棄權(quán)。在搖號(hào)環(huán)節(jié)，象嶼地產(chǎn)成功拿下該地塊。

近幾年來(lái)，象嶼地產(chǎn)在上海的操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)主要是在嘉定、虹橋、奉賢等地塊，靜安區(qū)中興社區(qū)地塊算是象嶼地產(chǎn)重倉(cāng)上海以來(lái)最為重磅的地塊。

蘇河琹廬也是繼保利永興里和保利外灘序之后，內(nèi)環(huán)板塊1200W-1400W段，僅剩的新房獨(dú)苗。

從項(xiàng)目規(guī)劃上來(lái)看，蘇河琹廬與永興里十分相似。兩個(gè)項(xiàng)目之間距離很近，步行僅需6分鐘，距離416米。

保利永興里，規(guī)劃有一棟17層高層和10棟3層的別墅類產(chǎn)品。高層產(chǎn)品戶型約100平米，共117套；風(fēng)貌住宅部分推出了建面約179-229㎡聯(lián)排及雙拼產(chǎn)品，共21套。

相似的地方在于，二者是一樣的戶型結(jié)構(gòu)，都是4種戶型的100平三房 小面積風(fēng)貌別墅；聯(lián)動(dòng)價(jià)格體系都是高層12.5萬(wàn)，風(fēng)貌別墅18萬(wàn)；一樣的社區(qū)布局，都是一棟高層 若干別墅。

前兩天，保利永興里認(rèn)購(gòu)結(jié)束，官方給出的認(rèn)購(gòu)率是247%，創(chuàng)下靜安年度最高認(rèn)購(gòu)率，開(kāi)盤(pán)時(shí)間定在了12月11日。

競(jìng)品項(xiàng)目已經(jīng)搶先一步入市了。目前，蘇河琹廬的具體開(kāi)盤(pán)時(shí)間尚未確定。

2021年，象嶼地產(chǎn)這家廈門(mén)國(guó)資房企開(kāi)始重倉(cāng)上海。

2022年，象嶼地產(chǎn)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)鏊俑哌_(dá)95%，銷(xiāo)售規(guī)模首次突破300億。這一年，象嶼地產(chǎn)在上海獲取了6宗地塊，總拿地權(quán)益金額達(dá)到了89.54億。

2023年，象嶼地產(chǎn)在上海獲取了4宗地塊，權(quán)益拿地金額為82.35億。當(dāng)年在上海實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額205.7億元，全國(guó)范圍實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額約425.1億元，占比達(dá)到了48%。

進(jìn)入2024年，象嶼地產(chǎn)在上海的勢(shì)頭有所減弱。自從上海取消土拍限價(jià)后，象嶼報(bào)名參拍了多宗市區(qū)地塊，如楊浦東外灘地塊、楊浦周家嘴路地塊、靜安曹家渡地塊，但最后都未能拿到。

今年截至目前，象嶼地產(chǎn)共在上海拿了三塊地。除了上述蘇河琹廬所在地塊，4月16日，上海首輪二批次土拍中，象嶼和聯(lián)發(fā)聯(lián)合體以23.63億元的底價(jià)競(jìng)得浦東新區(qū)曹路科教園區(qū)單元（PDP0-0306）C1B-1地塊，成交樓面價(jià)33065元/平方米，溢價(jià)率6.49%，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)6.3萬(wàn)元/平方米。10月24日，上海第六批次集中供地，象嶼以41.06億元的底價(jià)摘得閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)MHPO-1316單元01-03、01-02、03-02地塊，成交樓面價(jià)29200元/㎡。

銷(xiāo)售方面，今年前11個(gè)月，象嶼地產(chǎn)以104.21億元的銷(xiāo)售額位列上海房企第13位。同期，象嶼地產(chǎn)在全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額269.6億元。其重倉(cāng)的上海區(qū)域業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)下降至39%。

去年1-11月，象嶼地產(chǎn)在上海實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額204.44億元，位列上海房企第6。今年的銷(xiāo)售額大約只有去年一半。

與之對(duì)應(yīng)的是，象嶼地產(chǎn)在上海的多個(gè)樓盤(pán)去化不佳。

在今年樓市大熱的國(guó)慶黃金周，象嶼地產(chǎn)在上海奉賢的江灣悅府和普陀的中環(huán)云悅府均因認(rèn)購(gòu)人數(shù)不足取消搖號(hào)。

江灣悅府（備案名：天匯名庭）在今年4月、7月、9月三次開(kāi)盤(pán)，累計(jì)推出600套房源，網(wǎng)簽253套，去化率42%。中環(huán)云悅府（備案名：云悅名庭）是象嶼少數(shù)位于內(nèi)環(huán)的項(xiàng)目，在今年1月、6月、10月三次開(kāi)盤(pán)，累計(jì)推盤(pán)765套，網(wǎng)簽173套，去化率23%。

與招商蛇口合作的項(xiàng)目“招商象嶼·星耀翠灣”（備案名：星宸名苑），在去年10月和今年11月兩次開(kāi)盤(pán)，共推出480套房源，目前已售217套，去化率45%。

今年2月，原金地商置華東區(qū)域副總裁兼環(huán)滬公司總經(jīng)理鮑軼群加盟象嶼地產(chǎn)滬浙區(qū)域，擔(dān)任滬浙區(qū)域總經(jīng)理。此前，他在綠地集團(tuán)、上海城開(kāi)集團(tuán)、復(fù)星集團(tuán)等上海本土企業(yè)任職多年，在上海和環(huán)滬市場(chǎng)有著豐富的投資拿地經(jīng)驗(yàn)和資源。

11月，在綠地、旭輝、泰禾、上坤等地產(chǎn)公司有過(guò)營(yíng)銷(xiāo)任職經(jīng)歷的佟文艷加入象嶼地產(chǎn)，擔(dān)任區(qū)域總經(jīng)理助理。

業(yè)績(jī)方面，2024上半年，象嶼地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收137.59億元，同比增加1514.5%；凈利潤(rùn)為6.47億元，去年同期為-2.25億元，同比扭虧為盈。在這部分凈利潤(rùn)中，歸母凈利潤(rùn)為0.01億元，歸屬少數(shù)股東的凈利潤(rùn)為6.46億元。