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樂居財經(jīng) 徐迪 2025開年，北京土拍市場因著海淀朱房的兩塊地火了一把。

0029地塊落槌的一刻，拍賣大廳里響起掌聲和笑聲、道賀聲，瞬間新年氣氛都出來了。

拿著3號牌的華潤聯(lián)合體代表起身與5號牌的金茂代表擁抱了一下，場上競價的對手，場下是同行多年的好友。

這一場，在160多輪舉牌后，3號華潤聯(lián)合體勝出。

而接下來的0030地塊，對于場上競拍代表來說更為煎熬。247輪的競價，這位金茂代表舉牌超過100次，與0029的競拍一樣，堅持到了最后一次應(yīng)價。

結(jié)局雖不如意，也正如她自己所說：盡力了。

兩場拍賣下來近3個小時，最終：

0029地塊由中鐵置業(yè)+招商蛇口+華潤置地聯(lián)合體摘得，成交價91.52億元，溢價17.33%；

0030地塊由建發(fā)房產(chǎn)90.4億元摘得，溢價25%。

北京土拍的開門紅，紅得發(fā)紫。兩塊地樓面價達到8.92萬元/㎡和9.51萬元/㎡。

這個地價，10萬+銷售指導(dǎo)價的功德寺地塊踏實了。

功德寺雙子地塊近日才公示了規(guī)劃設(shè)計方案，沒有陽臺，沒有架空層，沒有太多產(chǎn)品力的創(chuàng)新，但是，在這個指導(dǎo)價下，預(yù)計也沒有太大的去化難題。

目前，隨著案名的確定，功德寺兩個項目也已逐漸獨立，西側(cè)001越秀綠城地塊為“和樾譽鳴”；東側(cè)002華潤越秀地塊為“和樾望云”，分別規(guī)劃了13棟6-10層洋房和14棟6-10層洋房。

位置上來看，功德寺地塊與朱房地塊直線距離3公里多點，前者周邊產(chǎn)業(yè)聚集，后者生活配套滿配，是具備競品條件的。

然而朱房地塊9萬5的樓面價一出來，功德寺項目全無后顧之憂了，留給朱房地塊的思考則剛剛開始。

按照簡單的成本推算法，朱房地塊起碼要賣到12萬+，拿什么來支撐這個售價呢？

周邊二手房參考價還是很有剛性的，隔著萬象匯就是海淀北的次新豪宅標桿北京橡樹灣，當(dāng)前二手房掛牌價在13萬/㎡左右，樓齡較新的五期萬橡府大戶型能賣到15萬。

問題是，這個價位的橡樹灣，已經(jīng)吸納了片區(qū)近幾年來的改善客群，朱房新盤要拿出有所突破的產(chǎn)品，才能釋放包括橡樹灣老業(yè)主在內(nèi)的置換需求。

與此同時，北京橡樹灣、清河萬象匯，都是華潤置地在北京的代表項目，建發(fā)的0030地塊如何在這個氛圍里單打獨斗，又是另外一重思考。

再看功德寺項目，北側(cè)就是被稱為“互聯(lián)網(wǎng)宇宙中心”的中關(guān)村軟件園，百度、騰訊、新浪、網(wǎng)易等總部均坐落在此，項目建成后可承接多個大廠工作群體的購房需求，購買力是不愁的。

周邊新盤主要有樹村板塊的海開圓明天頌和融創(chuàng)學(xué)府壹號院，兩個項目都是主推純改善產(chǎn)品，目前均已售罄，且于今年相繼完成交房。

出行方面，朱房村地塊距地鐵13號線上地站步行約1.5公里，昌平線朱房北站約1.2公里，不算近；但功德寺地塊離地鐵更遠，13B號線建成后能近一些，也要在1公里左右，沒太大區(qū)別。

教育資源還是有點區(qū)別的，朱房村周邊有海淀實驗二小匯緣分校、第二實驗小學(xué)橡樹分校、清華附小清河分校，加上規(guī)劃的清華附屬九年一貫制實驗學(xué)校，也算優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)，但對比功德寺地塊所在的上地學(xué)區(qū)還是略遜一籌。

功德寺新盤所在的上地是派位最好的學(xué)區(qū)沒有之一，包括排名海淀前十的“牛小”上地實驗小學(xué)、清華附中上地學(xué)校，另有一所由北京市101中學(xué)承辦的12年一貫制學(xué)校目前在規(guī)劃中，無論小學(xué)還是中學(xué)，師資實力都旗鼓相當(dāng)，所以哪怕是“海淀家長”，也完全不用擔(dān)心二派被調(diào)劑。

產(chǎn)品方面，從功德寺目前的規(guī)劃戶型來看主攻剛改客群，主力面積段為99㎡、139㎡和172㎡三種，西側(cè)少量106㎡邊戶；

朱房地塊容積率2.4，限高48米，預(yù)計是16F左右小高層產(chǎn)品，由于不限價，未來面向純改善做大平層豪宅的概率更大一些，按照200㎡的戶均建面來算，大概能有近千套房源供應(yīng)。

此外，在建筑設(shè)計上，朱房村地塊的出讓文件中專門提到，“朱房地區(qū)以現(xiàn)代建筑風(fēng)格主為，可適當(dāng)結(jié)合新中式風(fēng)格，建筑造型規(guī)整、內(nèi)斂，營造穩(wěn)重、和諧、明朗的人居環(huán)境?！?/p>

地塊南側(cè)緊鄰清河，濱水而建，希望外立面顏值能成為“河景豪宅”的加分項。

另一方面，從功德寺地塊剛公示的設(shè)計方案來看，“好房子”標配的開敞陽臺、架空層等均未體現(xiàn)，朱房地塊能否有所突破，就更讓人期待。并且，如果沒有這些科技狠活兒，很難應(yīng)對功德寺新盤的售價，也吸引不到隔壁北京橡樹灣提前釋放改善需求。

不利因素雙方都差不多，首先都屬于城中村改造項目，周邊會有大量安置房。功德寺安置房萬德嘉園大約2100套；朱房村安置體量則更龐大，建面44萬㎡，25F高層設(shè)計居住總戶數(shù)超6000戶，好在建筑比較新，起碼品相看上去不會太差。

此外，功德寺地塊的高壓架空線入地工作是個難點，如果不能如期開展，未來會對西北方位房源造成影響；朱房地塊則是西南側(cè)距離環(huán)線和高速路太近，噪音不可避免。