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文/樂居財(cái)經(jīng)  李奕和

廣州黃埔首個(gè)得房率130%的地塊項(xiàng)目，揭開了一角面紗。

1月2日，廣州規(guī)自局披露了HPG-NG-06地塊將軍山片區(qū)一號地住宅項(xiàng)目批后公示。

文件顯示，項(xiàng)目規(guī)劃用地總面積3.39萬平方米，容積率2.81，建筑密度26.13%，綠地率35%，總建筑面積14.57萬平方米，其中計(jì)算容積率建筑面積9.53萬平方。規(guī)劃機(jī)動(dòng)車位1151泊，非機(jī)動(dòng)車位974泊。

根據(jù)總平圖，該項(xiàng)目將建設(shè)12棟高層、小高層住宅，首層全部架空6米。其中，1號樓31層、高96.85米，2號樓和3號樓32層、高99.85米，4-12號樓均為16層、高53.95米。

也就是說，項(xiàng)目僅有3棟是超30層的高層，剩下的9棟樓都是16層的小高層。從陽臺數(shù)量和入戶門看，1-3號樓均為4戶設(shè)計(jì)，4-12號樓則大概率為2戶設(shè)計(jì)。

公建配套上，項(xiàng)目需建設(shè)有公共圖書館分館、文化室、居民健身場所，快遞送達(dá)設(shè)施(智能快件箱、快遞快餐收發(fā)點(diǎn))、調(diào)蓄設(shè)施、其他商業(yè)服務(wù)設(shè)施等。

地塊是由中交城投聯(lián)合在一個(gè)月前拿下的。2024年12月2日，廣州黃埔區(qū)廣深沿江高速以南、開發(fā)大道以東HPG-NG-06地塊迎來出讓，最終被中交城投聯(lián)合廣州峻森投資有限公司以底價(jià)8.54億元拿下。

除卻配建，地塊的折合樓面價(jià)約為9482元/平方米。

廣州峻森投資其實(shí)是廣州科學(xué)城集團(tuán)旗下公司。也就是說，項(xiàng)目是被中交城投、科學(xué)城集團(tuán)拿下的。拿地不久，雙方就成立了廣州中宜埔峻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，目前股權(quán)結(jié)構(gòu)顯示，項(xiàng)目由中交城投（廣東中交城市投資發(fā)展有限公司）持股70%，科學(xué)城集團(tuán)方面持股30%。

往上穿透，中交城投由中交城投控股（中交城市投資控股有限公司）100%持股。

中交城投控股近段時(shí)間以來業(yè)績有所下滑。數(shù)據(jù)顯示，2024年三季度，中交城投控股營業(yè)收入54.02億元，同比下降40.16%；凈利潤13.16億元，同比下降21.26%。資產(chǎn)負(fù)債率則由2023年的65.49%，上升至69.82%。

因?yàn)槭屈S埔首個(gè)超新規(guī)地塊，HPG-NG-06地塊上市以來便備受關(guān)注。

地塊的出讓條件約定：鼓勵(lì)采用“大陽臺”設(shè)計(jì)，陽臺、入戶花園、飄窗等空間的面積，不超過套內(nèi)建筑面積的20%，可以按照一半面積來計(jì)算。意味著該項(xiàng)目的新房得房率，理論上可以做到130%。

樂居財(cái)經(jīng)查閱項(xiàng)目的概念規(guī)劃及建筑施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書，項(xiàng)目定位為“打造高品質(zhì)住宅小區(qū)，純改善花園社區(qū)樓盤”，并且都是120平方米以上的大戶型。

戶型配比（面積比）上：120~125㎡占比27~30%，132~135㎡占比25%，145~148㎡占比10%，165~167㎡占比30%，185~188㎡占比5%~8%。

從如今披露的總平圖看，項(xiàng)目定位改善盤已經(jīng)確鑿無疑了。

項(xiàng)目的主出入口設(shè)在北側(cè)，并打造了酒店式環(huán)島社區(qū)入口。主入口的門樓高度兩層，達(dá)到7.7米。主入口的中央還營造了下沉式庭院。這種設(shè)計(jì)，一般也只能從改善項(xiàng)目里面看到。

另外，項(xiàng)目東側(cè)還有個(gè)一個(gè)次出入口門樓，同樣是兩層，高度8.55米。

值得一提的是，項(xiàng)目的4-6號樓、9-12號樓均有兩個(gè)樓棟出入口，兩個(gè)出入口中間的位置則是綠化和公共開放空間。如果以這部分樓棟一層兩戶看的話，基本就是一個(gè)樓棟東、西側(cè)兩個(gè)單元每個(gè)單元一個(gè)出入口。給人一種尊貴的儀式感。

應(yīng)該說，項(xiàng)目的亮點(diǎn)還是不少的。除了是超新規(guī)產(chǎn)品，項(xiàng)目的園林綠化面積也不小。項(xiàng)目的南側(cè)和西側(cè)還規(guī)劃有機(jī)械城公園。

這或許也是開發(fā)商在南邊樓棟一字排開，只做了大面寬的16層小高層的原因。畢竟，機(jī)械城公園景觀資源，是一個(gè)不錯(cuò)的賣點(diǎn)。

關(guān)于這一點(diǎn)，項(xiàng)目的設(shè)計(jì)任務(wù)書也有提到。項(xiàng)目的設(shè)計(jì)理念有“三重體系”：社區(qū)感、公園感、體驗(yàn)感?！傲蟛呗浴保籂I造規(guī)劃景觀產(chǎn)品一體化；打造大面寬產(chǎn)品全幕園景；營造禮序歸家流線；營造獨(dú)特氣質(zhì)立面形象；打造超級中庭空間串聯(lián)整個(gè)社區(qū)；營造酒店式尊貴體驗(yàn)。

如果后續(xù)能落實(shí)得當(dāng)，項(xiàng)目的品質(zhì)還是值得期待的。

不過項(xiàng)目也并非沒有缺點(diǎn)。首要的一點(diǎn)，項(xiàng)目在交通區(qū)位上，雖臨近地鐵5號線和13號線的交匯點(diǎn)夏園站，但屬于老黃埔較為偏遠(yuǎn)的地帶，靠近新塘。從區(qū)域客群看，更多是剛需客群為主，而項(xiàng)目打造了大戶型的改善項(xiàng)目。

另外根據(jù)相關(guān)規(guī)劃，地塊是將軍山板塊首次出讓居住用地，該片區(qū)屬穗港智造特別合作區(qū)范圍，定位“產(chǎn)城融合新樣板”，除了住宅用地還有工業(yè)用地、教育用地和服務(wù)設(shè)施用地等，板塊土地性質(zhì)較為復(fù)雜，也給開發(fā)商的操盤能力帶來一定考驗(yàn)。

目前，項(xiàng)目周邊主要還是以村和廠房為主，配套完善度和城市界面還有待改善。根據(jù)規(guī)劃，整個(gè)將軍山板塊后續(xù)還有9宗宅地待掛牌出售。周邊配套和開發(fā)仍需一定的時(shí)間。

周邊可對比的新盤，貝殼找房顯示，距離項(xiàng)目不遠(yuǎn)的萬科黃埔新城均價(jià)3.3萬/平方米，越秀星航3.3萬/平方米，卓越招商臻瓏府4萬/平方米，中建海絲城3.4萬/平方米，中建未來方洲4.2萬/平方米。