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文/樂(lè)居財(cái)經(jīng)  嚴(yán)明會(huì)

拿地20天前，上海市楊浦區(qū)N090601單元I5-01地塊的建設(shè)單位就發(fā)布了招標(biāo)計(jì)劃。拿地后一個(gè)月，設(shè)計(jì)方案公示。

從平面圖來(lái)看，該地塊將擬建7棟8F的小高層，共約320套。在小區(qū)東北角還有一幢6F的公租房，緊鄰著的是一棟層高5.5米的生活服務(wù)點(diǎn)。

地塊整體形狀較為狹長(zhǎng)，樓棟規(guī)劃的朝向是南偏東，而不是一般的正南朝向。

作為一個(gè)純洋房樓盤(pán)，地塊上的7棟樓都沒(méi)有連廊，一梯兩戶(hù)；4號(hào)樓的底層有局部架空和局部配套；所有戶(hù)型都配備了陽(yáng)臺(tái)。地面沒(méi)有車(chē)位，全部人車(chē)分流設(shè)計(jì)。

物業(yè)管理用房在機(jī)動(dòng)車(chē)主出入口兼人行主出入口的行動(dòng)路線(xiàn)上，可能會(huì)被用作歸家大堂，外圍還有水景、景墻、裝飾架構(gòu)等設(shè)計(jì)。另外，物業(yè)管理用房前方還設(shè)置了臨時(shí)出租車(chē)位，未來(lái)可能會(huì)做港灣式落客區(qū)。

8層樓的高度約24米，1號(hào)樓和4號(hào)樓、4號(hào)樓和5號(hào)樓的樓間距基本在24米左右，2號(hào)樓和6號(hào)樓間距約36米，2號(hào)樓和7號(hào)樓間距約25米。位于地塊東北角的3號(hào)樓與前面的7號(hào)樓，中間部分的樓間距為18米，邊緣部分的樓間距僅有9米。

有消息透露，該項(xiàng)目的單價(jià)會(huì)在13W左右。

1月6日，上海市楊浦區(qū)規(guī)劃和自然資源局頒發(fā)了該地塊的建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

根據(jù)出讓要求，該地塊新建商品住宅全裝修比例為100%，裝修標(biāo)準(zhǔn)不低于4000元/平方米（集采價(jià)）。中小套型住宅建筑面積不得低于該地塊住宅總建筑面積的40%。

該地塊由保利發(fā)展與上海建工聯(lián)合體在11月28日的上海第七批次土拍中競(jìng)得，成交價(jià)為28.7億元，樓面價(jià)為每平方米81960元，溢價(jià)率為17.1%，容積率為1.8。

項(xiàng)目的建設(shè)單位為上海錦協(xié)置業(yè)有限公司。拿地之前，錦協(xié)置業(yè)在11月18日就發(fā)布了地塊招標(biāo)計(jì)劃公告，總投資41億元，建安費(fèi)2.4億元。擬開(kāi)始招標(biāo)時(shí)間是2024年12月27日。

錦協(xié)置業(yè)成立于2022年8月，由保利發(fā)展和上海建工房產(chǎn)分別持股51%、49%。二者曾在楊浦區(qū)合作開(kāi)發(fā)了海玥天匯住宅項(xiàng)目。

區(qū)位上，地塊位于楊浦濱江大橋東核心區(qū)內(nèi)，周邊配套齊全。交通上，地塊距軌道交通12號(hào)線(xiàn)寧國(guó)路站1公里以?xún)?nèi)，商業(yè)上，地塊北面平?jīng)雎飞嫌邪俾?lián)濱江購(gòu)物中心，而距離地塊南面約500米左右的楊樹(shù)浦路上，未來(lái)?xiàng)钇譃I江創(chuàng)智中心、美團(tuán)上?？萍贾行?、B站全球總部均有商業(yè)配套，其中美團(tuán)商業(yè)體量6.5萬(wàn)方、B站將近13萬(wàn)方。

教育設(shè)施有上海財(cái)經(jīng)大學(xué)附屬中學(xué)、上海市遼陽(yáng)中學(xué)(東校區(qū))、民辦陽(yáng)浦小學(xué)；醫(yī)療有楊浦區(qū)中醫(yī)院、楊浦區(qū)中心醫(yī)院、上海市紅房子?jì)D產(chǎn)科醫(yī)院楊浦院區(qū)；商業(yè)有百聯(lián)濱江購(gòu)物中心。

項(xiàng)目周邊最近一次宅地出讓時(shí)間是在今年10月25日，中海以總價(jià)321310萬(wàn)元摘得楊浦區(qū)N090602單元K2-04（134街坊）、G2-5（137街坊）地塊，溢價(jià)率2.32%，成交樓面價(jià)69158元/㎡。

市場(chǎng)方面，楊浦濱江區(qū)域的項(xiàng)目熱度一直較高，去化率也相對(duì)樂(lè)觀。

地塊西南側(cè)1公里范圍內(nèi)為保利發(fā)展開(kāi)發(fā)的楊浦濱江項(xiàng)目——保利外灘序·BUND45及BUND88。其中，BUND45于2024年12月12日開(kāi)盤(pán)，即開(kāi)即罄；項(xiàng)目共推出74套小高層房源，均價(jià)12.9萬(wàn)元/㎡，認(rèn)購(gòu)率714%。BUND88于2024年12月27日開(kāi)盤(pán)，共推出202套小高層房源，均價(jià)12.7萬(wàn)元/㎡，認(rèn)購(gòu)率達(dá)150%。目前，該項(xiàng)目房源已全部推出。

地塊南側(cè)為中建壹品·浦江之星項(xiàng)目，現(xiàn)已售罄。該項(xiàng)目于2024年5月推出428套高層房源，認(rèn)購(gòu)率121%，均價(jià)10.99萬(wàn)元/平方米。

地塊西側(cè)約520米處為興華里項(xiàng)目，于2024年12月首開(kāi)，項(xiàng)目共推出106套多層洋房，均價(jià)12萬(wàn)元/㎡，認(rèn)購(gòu)率108%。