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文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 嚴(yán)明會(huì)????

2024年12月17日，凌晨三點(diǎn)，滬上北風(fēng)呼嘯。

而中海物業(yè)迎來(lái)了一場(chǎng)勝利。曠日持久的博弈進(jìn)入尾聲，它正式進(jìn)場(chǎng)，全面接管上海浦東新區(qū)綠地香頌。

幾天后，2024年12月20日，中海物業(yè)協(xié)調(diào)了包括工程維護(hù)、保潔人員等100多人，對(duì)浦東綠地香頌進(jìn)行了一段時(shí)間的開(kāi)荒保潔和全面整治。

最近幾個(gè)佳節(jié)之日，中海物業(yè)還向業(yè)主們一手遞上裝有蘋果的小禮盒，一手由遞上熱騰騰的臘八粥。

濃情蜜意，頗為溫馨。

但另一邊，注冊(cè)在中海物業(yè)入駐第二天、名為“綠地香頌e”的個(gè)人微信公眾號(hào)，卻在這段時(shí)間里一直在持續(xù)投訴中海物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)：

接管延期一年

根據(jù)資料介紹，浦東綠地香頌于2011年竣工，總建筑面積約為20.07萬(wàn)平方米，占地面積約11.27萬(wàn)平方米。小區(qū)由小高層和公寓、別墅組成，共17棟、1305戶。

從樓盤名字不難判斷，這是綠地集團(tuán)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。但承接配套物業(yè)服務(wù)的公司，此前十余年一直是長(zhǎng)城物業(yè)旗下的上海深長(zhǎng)城物業(yè)有限公司。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：

高層住宅一樓1.8元/月·平方米，二樓及以上2.2元/月·平方米；

別墅物業(yè)費(fèi)3.2元/月·平方米，地下室1.6元/月·平方米；

商業(yè)用房物業(yè)費(fèi)4.0元/月·平方米。

2023年8月，該小區(qū)第一屆業(yè)委會(huì)組織了是否續(xù)聘深長(zhǎng)城物業(yè)的投票，38.6%的同意比結(jié)果公告后，業(yè)委會(huì)著手招聘新物業(yè)公司。2023年12月15日，業(yè)委會(huì)公示中標(biāo)候選人名單：上海中海物業(yè)管理有限公司、上海高地物業(yè)管理有限公司、上海文化銀灣物業(yè)管理有限公司。

幾天后，2023年12月24日，業(yè)委會(huì)發(fā)布“關(guān)于綠地香頌物業(yè)管理項(xiàng)目中標(biāo)通知書的告知”，宣布中海物業(yè)成功中標(biāo)。

按照原計(jì)劃，中海物業(yè)是要在2023年12月31日入場(chǎng)，但由于業(yè)委會(huì)內(nèi)部沒(méi)有達(dá)成共識(shí)被耽置了。經(jīng)房辦組織協(xié)調(diào)后，新舊物業(yè)進(jìn)退時(shí)間又定在了2024年4月30日，自2024年5月1日起，中海物業(yè)正式收取香頌小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)和停車費(fèi)。

然而，中海物業(yè)進(jìn)駐的時(shí)間，再度拖到了2024年5月14日。與此同時(shí)，原深長(zhǎng)城也并沒(méi)有從浦東綠地香頌撤場(chǎng)。

“一個(gè)小區(qū)兩個(gè)物業(yè)”的狀態(tài)，在浦東綠地香頌持續(xù)到了2024年底。

該業(yè)委會(huì)公告信息顯示，其向深長(zhǎng)城進(jìn)行了九次撤場(chǎng)要求，2024年12月16日，深長(zhǎng)城的保潔、綠化、工程等相關(guān)人員已經(jīng)撤離香頌高層區(qū)，在政府職能部門前期的協(xié)調(diào)下，12月17日清晨中海物業(yè)正式進(jìn)場(chǎng)全面接管浦東綠地香頌。

但在進(jìn)場(chǎng)的過(guò)程中，“受到了滯留在小區(qū)，之前受雇于深長(zhǎng)城的保安人員和部分業(yè)主的阻撓?！弊詈蟪鰟?dòng)了民警協(xié)調(diào)。

中海物業(yè)在浦東綠地香頌的物業(yè)費(fèi)，與原深長(zhǎng)城的標(biāo)準(zhǔn)一致。樂(lè)居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》注意到，一份落款時(shí)間為2024年12月23日、加印業(yè)委會(huì)蓋章的文件，只提到了小區(qū)高層的物業(yè)費(fèi)和停車費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)。

后續(xù)，中海物業(yè)能否平息“部分業(yè)主”持續(xù)不斷的投訴，坐穩(wěn)浦東綠地香頌的地盤？

減員之王

“經(jīng)業(yè)主多次清點(diǎn)人數(shù)，中海物業(yè)每日上崗人數(shù)30人左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到合同要求的54人”。

關(guān)于中海物業(yè)，是否在浦東綠地香頌項(xiàng)目上減配了物業(yè)人員，值得探討。

此前就有消息稱，在北京，中海物業(yè)交付兩年左右的項(xiàng)目中，已經(jīng)出現(xiàn)管家長(zhǎng)期不滿編的現(xiàn)象。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，中海物業(yè)在管面積從2020年的1.82億平方米，增至2024年中期的4.23億平方米，實(shí)現(xiàn)了兩倍多增長(zhǎng)。其中2021年、2022年和2023年增速中最高，同比增長(zhǎng)分別是38.9%、23.2%和25.4%。

而與之對(duì)應(yīng)的，2018年至2022年，中海物業(yè)雇員增加了21232名，達(dá)到57425人。然而，2023年卻突然裁員14413名，成為期內(nèi)物企的“減員之王”。

2024年上半年，中海物業(yè)在管建筑面積較2023年年底的4.02億平方米上升5.3%，至4.23億平方米。與此同時(shí)，裁員卻還在繼續(xù)，再度減少了2834人。

一年半的時(shí)間，中海物業(yè)合計(jì)裁減員工17247人。

員工成本方面，2021年、2022年超5萬(wàn)人的總員工成本分別約為46.25億港元、63.14億港元。

開(kāi)啟裁員大刀后，2023年4.3億總員工的員工成本約為49.24億元，上一年同期折合人民幣約為54.24億元；2024上半年，約為22.45億元。

規(guī)模增長(zhǎng)、裁員不止，2023年中海物業(yè)的營(yíng)收增速放緩至19.7%，而2021年、2022年這一數(shù)據(jù)分別為44.3%、34.4%。

利潤(rùn)方面，2020年、2021年、2022年、2023年，以及2024上半年，中海物業(yè)的毛利率分別為18.3%、17.37%、15.9%、15.9%，以及16.8%；凈利潤(rùn)分別為10.8%、10.42%、10.10%、10.29%，以及10.88%。

揮刀裁員后，毛利率、凈利率開(kāi)始止跌回升，成本端“降本增效”的確立竿見(jiàn)影。但作為物業(yè)管理服務(wù)公司，降成本的同時(shí)，守住服務(wù)水平的根本同樣重要。

據(jù)樂(lè)居財(cái)經(jīng)每年3月出爐的滿意度調(diào)查排名，2021年、2022年、2023年及2024年，中海物業(yè)滿意度（服務(wù)力）分別是91.58、88.6、86.23和87.48。2025年，其能否守住不下滑？