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文/樂(lè)居財(cái)經(jīng)  嚴(yán)明會(huì)

2024年的最后一個(gè)月，廣州的土拍市場(chǎng)難得地出現(xiàn)了民營(yíng)房企的身影。

來(lái)自江蘇的南通亞倫，以一己之力，拿下番禺區(qū)洛浦街新光快速東側(cè)BA0104082地塊，總價(jià)12.35億元。

僅一個(gè)月后，這宗地塊傳來(lái)了最新消息。

2月5日，廣州規(guī)自局發(fā)布了番禺區(qū)洛浦街新光快速東側(cè)BA0104082地塊建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案審查及調(diào)整批后公示。

文件顯示，地塊建設(shè)單位為廣州瑞倫置業(yè)有限公司，總用地面積為45448.5平方米，計(jì)容建筑面積為84097.1平方米，綠地率為35.01%，建筑密度為24.32%。

項(xiàng)目配置地下機(jī)動(dòng)車(chē)位877個(gè)，地面機(jī)動(dòng)車(chē)位99個(gè)，非機(jī)動(dòng)車(chē)位844個(gè)。

根據(jù)總平圖，項(xiàng)目共規(guī)劃5棟32層的住宅，其中南邊的兩棟（2#、3#）為一層五戶(hù)設(shè)計(jì)，北邊的三棟（1#、5#、6#）為一層四戶(hù)設(shè)計(jì)。

此外，還有9班幼兒園（4#）、垃圾收集站（7#）、居民健身場(chǎng)所（8#），以及托兒所、社區(qū)居委會(huì)、頤康服務(wù)站等。

整體來(lái)看，小區(qū)在設(shè)計(jì)上有以下幾個(gè)亮點(diǎn)：

1、雖然小區(qū)的樓棟戶(hù)型較為密集，部分樓棟甚至做了5戶(hù)的設(shè)計(jì)，但從平面圖看，小區(qū)戶(hù)型產(chǎn)品較多陽(yáng)臺(tái)、飄窗等面積贈(zèng)送，得房率或成一大亮點(diǎn)。

2、小區(qū)的5棟住宅樓，無(wú)論是4戶(hù)還是5戶(hù)產(chǎn)品，通過(guò)對(duì)樓棟朝向的調(diào)整，陽(yáng)臺(tái)做到了全南向的設(shè)計(jì)，特別對(duì)于5戶(hù)的產(chǎn)品，這是較為難得的。

3、小區(qū)的正門(mén)出入口，做了類(lèi)似酒店的環(huán)島設(shè)計(jì)，門(mén)前有景觀水體。另外，小區(qū)內(nèi)部的園林也打造了多個(gè)景觀水體，其園林綠化的層次得到了提升。

4、小區(qū)還在正門(mén)、2#住宅樓、托兒所、8#居民健身場(chǎng)所之間打造了風(fēng)雨連廊進(jìn)行連接。

當(dāng)然，僅從平面圖看，項(xiàng)目也有不足之處。

一方面，小區(qū)的2#、3#住宅樓，由于是5戶(hù)設(shè)計(jì)，必然導(dǎo)致部分戶(hù)型間距較窄。樂(lè)居財(cái)經(jīng)通過(guò)平面圖的標(biāo)尺推算，該兩棟住宅樓距離最近的兩個(gè)戶(hù)型，最窄處甚至不足兩米，或?qū)Ξa(chǎn)品的隱私有一定影響。

另一方面，項(xiàng)目的托兒所設(shè)計(jì)在小區(qū)里面，出入口就通過(guò)風(fēng)雨兩廊連接，這方便了家長(zhǎng)日常接送小孩的同時(shí)，也對(duì)小區(qū)的后續(xù)管理、噪音干擾等問(wèn)題帶來(lái)挑戰(zhàn)。特別是對(duì)于低樓層的戶(hù)型。

從地理位置看，該項(xiàng)目具有一定優(yōu)勢(shì)。其與18號(hào)線(xiàn)沙溪站、3號(hào)線(xiàn)廈滘站都不遠(yuǎn)，離18號(hào)線(xiàn)沙溪站約700米，通過(guò)這條高速地鐵，可快速通達(dá)珠江新城等核心區(qū)。

項(xiàng)目也有景觀上的優(yōu)勢(shì)。盡管BA0104082地塊不是臨江地塊，但由于周邊都是樓層較低的建筑，因此地塊的高層單位，享受南北均望江的景觀資源優(yōu)勢(shì)。

此外，該地塊所在的洛溪島，已經(jīng)近20年沒(méi)賣(mài)過(guò)宅地，目前附近在售的南天名苑和星河灣半島，都屬于江景頂豪。項(xiàng)目沒(méi)有直接的競(jìng)品，潛在客群較大。

后續(xù)如果定價(jià)得當(dāng)，或能快速走量。該項(xiàng)目剔除配建的樓面地價(jià)為1.58萬(wàn)元/平方米，遠(yuǎn)低于上一年隔壁大石宅地拍出的2.2-2.4萬(wàn)元/平方米。在定價(jià)權(quán)上有一定的優(yōu)勢(shì)。

拿下BA0104082地塊的南通亞倫，在全國(guó)市場(chǎng)并不算知名。

其母公司是江蘇亞倫集團(tuán)股份有限公司，后者是靠做家紡起家的，產(chǎn)業(yè)涉足家紡產(chǎn)業(yè)、不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等多個(gè)領(lǐng)域。

亞倫集團(tuán)背后的老板是劉伯香，被稱(chēng)為是南通的紡織大亨。

南通亞倫的項(xiàng)目布局主要集中在長(zhǎng)三角區(qū)域，最近兩年，隨著房地產(chǎn)的一輪洗牌，該公司的腳步開(kāi)始邁出長(zhǎng)三角。

2022年、2023年，南通亞倫先后進(jìn)入深圳、西安、廣州等城市拿地。

雖然地塊由南通亞倫所拿下，但拿地時(shí)就有消息稱(chēng)，項(xiàng)目未來(lái)會(huì)跟龍湖進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)。

樂(lè)居財(cái)經(jīng)查閱，這個(gè)消息曾通過(guò)“廣州市規(guī)劃和自然資源局”官微得到證實(shí)。

就在去年12月5號(hào)拍出地塊后，“廣州市規(guī)劃和自然資源局”微信公眾號(hào)在當(dāng)晚發(fā)布的官微文章就顯示，番禺地塊跟海珠地塊的競(jìng)得者為龍湖和綠城。

也就是說(shuō)，番禺地塊雖有南通亞倫拿下的，后續(xù)不排除將由龍湖為主導(dǎo)進(jìn)行操盤(pán)。

早在2023年4月，龍湖就曾與南通亞倫進(jìn)行過(guò)合作，開(kāi)發(fā)了龍湖廣州·御湖境。

該地塊當(dāng)時(shí)也是南通亞倫先拿下的，龍湖后續(xù)進(jìn)入持股70%，項(xiàng)目已在2023年9月開(kāi)盤(pán)入市。

龍湖已是南通亞倫對(duì)外擴(kuò)張的老伙計(jì)了。據(jù)了解，2021年以來(lái)，南通亞倫新增投資中的7家項(xiàng)目公司，合作方大股東均為龍湖。

如，北京宏望房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，南通亞倫持股15%，龍湖方面持股32%；合肥卓喬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，南通亞倫持股20%，龍湖方面持股50%。

此外，南通亞倫在杭州、寧波、廣州、西安等城市的多個(gè)項(xiàng)目，也都有龍湖的身影。

不過(guò)，BA0104082地塊目前尚未有龍湖入股的動(dòng)作。

股權(quán)信息顯示，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)主體廣州瑞倫置業(yè)有限公司，由合肥瑞倫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司100%持股，后者由南通亞倫100%持股。

廣州瑞倫置業(yè)的法定代表人、經(jīng)理、董事為黃金，監(jiān)事為張海斌。該兩位人士，同時(shí)為廣州市辰發(fā)房地產(chǎn)有限公司的監(jiān)事、董事。

廣州辰發(fā)房地產(chǎn)，是南通亞倫與龍湖合作開(kāi)發(fā)的廣州御湖境的項(xiàng)目主體。