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文/樂(lè)居財(cái)經(jīng)  嚴(yán)明會(huì)

大悅城在上海已經(jīng)許久沒(méi)有新項(xiàng)目入市。一年多前，大悅城以股權(quán)收購(gòu)的方式，在上海虹口區(qū)核心地段曲線拿了一塊地。

直到1月底，這塊地的設(shè)計(jì)方案才公示。即虹口區(qū)北外灘街道hk367-01地塊（原虹口116街坊地塊）。整個(gè)過(guò)程花了500天。

地塊將建37幢2-3層的別墅和1幢24層的高層，以及1棟商業(yè)，整體是風(fēng)貌別墅+高層的混搭，共160戶，其中包括84戶高層和76戶別墅。

項(xiàng)目計(jì)容建面4.65萬(wàn)平方米，容積率1.95。好的方面是：沒(méi)有商辦、沒(méi)有15%自持住宅、沒(méi)有5%保障房、沒(méi)有聯(lián)動(dòng)價(jià)，各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)疊加于一身，在上海市中心很罕見(jiàn)。

從設(shè)計(jì)圖來(lái)看，西側(cè)兩棟的3F別墅均有私家庭院。樓高10.8米，樓間距普遍不到6米，而標(biāo)準(zhǔn)樓間距應(yīng)該在12.9米左右。

右側(cè)的兩棟2F別墅，在源福里區(qū)文保點(diǎn)范圍內(nèi)，別墅形態(tài)與左側(cè)兩棟也有區(qū)別，兩列別墅中間有一條4.49米寬的公共通道。樓高在7.05-10.8米之間，樓棟前后的距離普遍不足3米。

高層走量，別墅才是利潤(rùn)大頭。預(yù)計(jì)高層均價(jià)在14萬(wàn)/平方米，風(fēng)貌別墅則為22萬(wàn)/平方米。周邊有弘久·新弘北外灘項(xiàng)目，于2024年1月19日開(kāi)盤(pán)，建面約99-184平，均價(jià)約13.2萬(wàn)/平方米，目前已經(jīng)售罄。

項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，靠近4/12號(hào)線的大連路站，步行約400米。步行至北外灘來(lái)福士廣場(chǎng)只有800米左右。

項(xiàng)目定名為中糧北外灘壹號(hào)。這是大悅城落子上海灘的第5個(gè)壹號(hào)系產(chǎn)品，此前，大悅城在上海打造了海景壹號(hào)、天悅壹號(hào)、前灘海景壹號(hào)、中糧瑞虹·海景壹號(hào)。也是大悅城在繼海景壹號(hào)之后，第二次參與虹口區(qū)的城市更新。上海風(fēng)貌別墅的打造，對(duì)大悅城來(lái)說(shuō)，還是第一次。

116地塊的舊改工作啟動(dòng)于2003年，直到2020年才正式全部完成。

該地塊最初開(kāi)發(fā)公司另有其人。地塊于2022年12月協(xié)議出讓?zhuān)缮虾Ｒ摻ㄔO(shè)發(fā)展有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“耀耀祿建設(shè)”）獲得，總價(jià)43.9億元，樓面價(jià)94436元/㎡。“耀耀祿”即是116的諧音發(fā)聲。

耀耀祿建設(shè)成立于2020年7月1日，注冊(cè)資本為128,000萬(wàn)元，控股股東為上海中虹（集團(tuán)）有限公司，是北外灘集團(tuán)旗下一級(jí)子公司，耀耀祿建設(shè)屬于北外灘集團(tuán)旗下二級(jí)子公司。

兩個(gè)月不到，上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所官網(wǎng)就出現(xiàn)了耀耀祿建設(shè)100%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)轉(zhuǎn)讓的信息。

2023年9月，大悅城控股以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式獲得該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)權(quán)。具體持有公司為大悅城（上海）置業(yè)有限公司，該公司成立于2023年1月18日，法定代表人為練亮。

實(shí)際上，大悅城拿下116地塊后，市場(chǎng)上很快就有相關(guān)設(shè)計(jì)方案和效果圖流出，但一年多后才在上海市規(guī)劃資源局公示。

截至2024年上半年末，大悅城在上海共計(jì)開(kāi)發(fā)了10個(gè)項(xiàng)目，目前都已竣工，最近一次的開(kāi)工時(shí)間是在2018年8月。

前不久，大悅城披露2024年度業(yè)績(jī)預(yù)告，預(yù)計(jì)2024年度歸母凈利潤(rùn)虧損在26億元-34億元，2023年同期虧損約為14.65億元；2024年度扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤(rùn)虧損在35億元-45億元，2023年時(shí)虧損約37.58億元。

巨額虧損的原因大致是：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收益減少、部分項(xiàng)目減值、處置項(xiàng)目的投資收益減少。

2024年，大悅城連續(xù)兩次進(jìn)行組織架構(gòu)調(diào)整。

2024年4月，大悅城組織架構(gòu)調(diào)整，將東北區(qū)域公司、浙江區(qū)域公司和華中區(qū)域公司裁撤，由原先的“10個(gè)區(qū)域公司+4個(gè)城市公司+4個(gè)事業(yè)部”整合為“7個(gè)區(qū)域公司+4個(gè)城市公司+1個(gè)事業(yè)部”。

之后，大悅城控股的前任董事長(zhǎng)陳朗卸任。

2024年年底，大悅城再次將南京區(qū)域公司、西北區(qū)域公司和海南區(qū)域公司裁撤，區(qū)域公司由7個(gè)再次變?yōu)?個(gè)，僅留下北方區(qū)域、華東區(qū)域、華南區(qū)域和西南區(qū)域。