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文/樂(lè)居財(cái)經(jīng)  徐酒眠

深圳地鐵集團(tuán)出手“硬控”萬(wàn)科，相關(guān)討論沸沸揚(yáng)揚(yáng)，也將深鐵物業(yè)推入大眾視野。擬任命為萬(wàn)科開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)事業(yè)集團(tuán)成本總監(jiān)的李海洋，現(xiàn)任深鐵物業(yè)高級(jí)督導(dǎo)。

2月10日晚間，萬(wàn)科（000002.SZ/02202.HK）與萬(wàn)物（02602.HK）云發(fā)布公告，深鐵集團(tuán)擬向萬(wàn)科提供28億元股東借款，期限為36個(gè)月，年化利率為2.34%，低于當(dāng)前市場(chǎng)利率水平。

而為保障借款安全，萬(wàn)科將提供不超過(guò)價(jià)值40億元的資產(chǎn)進(jìn)行質(zhì)押，質(zhì)押率設(shè)定為70%，初始質(zhì)押資產(chǎn)為萬(wàn)科持有的萬(wàn)物云的等值股票。

萬(wàn)科持有萬(wàn)物云57.12%股權(quán)，此番質(zhì)押涉及股份占萬(wàn)物云總股本的約18.29%，占萬(wàn)科持有量的約32%。?

此前深鐵集團(tuán)對(duì)萬(wàn)科治理權(quán)得到強(qiáng)化，有行業(yè)觀察者不禁大膽暢想：未來(lái)，深鐵集團(tuán)是否有可能將旗下深鐵物業(yè)，以無(wú)償劃轉(zhuǎn)的方式并入萬(wàn)物云。

深鐵物業(yè)，全稱深圳地鐵物業(yè)管理發(fā)展有限公司，成立于2006年1月26日，注冊(cè)與實(shí)繳資本1000萬(wàn)元，是深圳市地鐵集團(tuán)有限公司直接控股的全資子公司。

2021年12月，深鐵集團(tuán)曾將深圳市橋業(yè)物業(yè)管理有限公司無(wú)償劃轉(zhuǎn)至深鐵物業(yè)，并更名為深鐵睿城(深圳)科技服務(wù)有限公司，作為專注于樓宇科技、建筑智能、智能廚房、機(jī)電工程、消防工程等創(chuàng)新技術(shù)研究應(yīng)用平臺(tái)。這也是目前深鐵物業(yè)旗下唯一的子公司。

營(yíng)收超11億

根據(jù)官方微信公眾號(hào)“i深鐵物業(yè)”，在今年1月17日推送的《深鐵物業(yè)召開(kāi)2024年度總結(jié)表彰大會(huì)》一文披露——深鐵物業(yè)2024年全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收11.27億元，利潤(rùn)、滿意度創(chuàng)歷史新高。

按照國(guó)央企物管約10%的凈利潤(rùn)大致推算，深鐵物業(yè)2024年的凈利潤(rùn)大概超1億元。

由此可見(jiàn)，深鐵物業(yè)的體量其實(shí)也不算小。上市物企2024年業(yè)績(jī)尚未出爐，以此前一年的數(shù)據(jù)為參照，2023年62家上市物企中，營(yíng)收在10億以下的有21家。換而言之，深鐵物業(yè)目前或能跑贏差不多兩到三成上市物企。

規(guī)模方面，截至2024年底，深鐵物業(yè)在管項(xiàng)目58個(gè)，在管物業(yè)面積約1677.15萬(wàn)平方米。

樂(lè)居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》進(jìn)一步翻看了深鐵集團(tuán)最近五年年度報(bào)告，其中關(guān)于物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)披露如下：

依托深鐵集團(tuán)，聚焦“軌道 ”物業(yè)服務(wù)，深鐵物業(yè)在此基礎(chǔ)上，布局經(jīng)營(yíng)包括了軌交物業(yè)、樞紐物業(yè)、住宅物業(yè)、商寫(xiě)物業(yè)、后勤保障、文體運(yùn)營(yíng)、工地物業(yè)、學(xué)校物業(yè)等多種業(yè)態(tài)。

根據(jù)深鐵物業(yè)去年9月推出的一支宣傳片，其軌交及樞紐物業(yè)占據(jù)大頭，在管面積1145.04萬(wàn)平方米；住宅、商寫(xiě)的在管面積分別為381.56萬(wàn)平方米、73.77萬(wàn)平方米；后勤保障主要是在管25個(gè)深鐵食堂，文體運(yùn)營(yíng)的在管面積約為4.8萬(wàn)平方米。

最近兩三年，深鐵物業(yè)開(kāi)啟了市場(chǎng)化拓展。

2022年，疫情之下深鐵物業(yè)先后承接了深圳北站移動(dòng)PCR方艙實(shí)驗(yàn)室、援港應(yīng)急方艙醫(yī)院等醫(yī)療物業(yè)服務(wù)。2023年，其擴(kuò)張了學(xué)校物業(yè)，中標(biāo)2個(gè)項(xiàng)目，市場(chǎng)化業(yè)務(wù)占比由10%提升至22%。

公開(kāi)資料顯示，2024年12月中旬，深鐵物業(yè)在市場(chǎng)連續(xù)中標(biāo)3個(gè)大單，均為物業(yè)管理項(xiàng)目，總金額達(dá)4.58億元。

并入萬(wàn)物云猜想

不過(guò)目前來(lái)看，深鐵物業(yè)市場(chǎng)化增拓的競(jìng)爭(zhēng)力仍有待提升。

樂(lè)居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》注意到，2024年深鐵物業(yè)的身影還活躍在了深圳環(huán)衛(wèi)一體化物管城市項(xiàng)目競(jìng)標(biāo)市場(chǎng)，但幾個(gè)街道項(xiàng)目均無(wú)功而返。

比如去年7月1日，深圳市寶安區(qū)石巖街道環(huán)衛(wèi)一體化項(xiàng)目公布開(kāi)標(biāo)結(jié)果，深鐵物業(yè)以134826417.48元/年的投標(biāo)報(bào)價(jià)，排名候選中標(biāo)供應(yīng)商第二名，最終惜敗給了投標(biāo)報(bào)價(jià)134153247.07元/年深圳玉意環(huán)保產(chǎn)業(yè)有限公司。

進(jìn)軍城市服務(wù)出師不利，也有人暢想，深鐵物業(yè)是否能借力入局城市服務(wù)多年的“老炮”萬(wàn)物云，甚至在未來(lái)進(jìn)一步集中萬(wàn)科和深圳地鐵的力量，共同將萬(wàn)物云城打造成為深圳國(guó)資委旗下的一艘城市服務(wù)的航空母艦。

從業(yè)務(wù)覆蓋來(lái)看，定位“城市公共服務(wù)運(yùn)營(yíng)商”的深鐵物業(yè)與定位“科技驅(qū)動(dòng)的全域空間服務(wù)商”的萬(wàn)物云，的確有著一定的互補(bǔ)性。前者為后者注入軌道交通物業(yè)，有助于萬(wàn)物云進(jìn)一步布局蝶城戰(zhàn)略。不過(guò)，深鐵物業(yè)在深圳之外，還能瓜分到軌道交通物業(yè)領(lǐng)域多少的市場(chǎng)份額，是一個(gè)問(wèn)題。

根據(jù)深鐵集團(tuán)2023年年度報(bào)告，深鐵物業(yè)在管深圳7個(gè)綜合交通樞紐及2個(gè)綜合停車場(chǎng)，主要提供安保和環(huán)衛(wèi)服務(wù)；另外為國(guó)內(nèi)9個(gè)綜合交通樞紐項(xiàng)目提供咨詢顧問(wèn)業(yè)務(wù)，其中大灣區(qū)項(xiàng)目3個(gè)，省外項(xiàng)目6個(gè)。

此外，也有分析表示，將深鐵物業(yè)并入萬(wàn)物云，能夠各方帶來(lái)權(quán)益增值。尤其是隨著萬(wàn)物云在資本市場(chǎng)的估值修復(fù)，未來(lái)價(jià)值增值的空間更大。

目前，萬(wàn)科從市場(chǎng)化職業(yè)經(jīng)理人模式向“國(guó)資主導(dǎo) 市場(chǎng)化運(yùn)作”混合治理模式的轉(zhuǎn)型。倘若深鐵物業(yè)并入萬(wàn)物云，又將以誰(shuí)為主導(dǎo)？

資料顯示，李湘楓擔(dān)任深鐵物業(yè)的董事長(zhǎng)、黨委書(shū)記，黃鴻云任總經(jīng)理、黨委委員。公開(kāi)信息中，關(guān)于二人的履歷等信息并不多。