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文/樂居財經(jīng)  李奕和

房地產(chǎn)的深入變革，仍無時無刻在影響著房企人事架構(gòu)、經(jīng)營戰(zhàn)略等層面的調(diào)整。

過去一段時間，萬科內(nèi)部人事的變動，無疑是地產(chǎn)圈的熱門。

這個以往的地產(chǎn)優(yōu)等生，出于經(jīng)營、風(fēng)險把控的考慮，在人事層面全面迎來了深國資的入駐。

僅從這一點看，萬科已然進入了一個與以往不同的全新時代。

不僅是萬科，今年以來，面對行業(yè)的持續(xù)調(diào)整、市場的持續(xù)變革，多家房企都在人事變動、組織架構(gòu)做出了調(diào)整。

從趨勢看，裁撤、合并區(qū)域、城市公司，精簡架構(gòu)仍是主流方向。有房企甚至已將區(qū)域公司裁撤調(diào)整為2個。

市場仍不明朗，企業(yè)需進一步加強集約化管理、資源統(tǒng)籌及風(fēng)險管控，提質(zhì)增效，將有限資源集中在優(yōu)勢區(qū)域及城市，以此最大化地抵御風(fēng)險，增強競爭力。

組織架構(gòu)頻繁調(diào)整

調(diào)整首先來自央國企等一批主流開發(fā)商。

今年1月，大悅城控股最先傳來了區(qū)域公司收縮的消息，其由7大區(qū)域公司個調(diào)整為4個大區(qū)。

具體而言，該公司裁撤了西北區(qū)域、南京區(qū)域、海南區(qū)域，僅保留北方大區(qū)、華東大區(qū)、華南大區(qū)、西南大區(qū)。

這些裁撤的大區(qū)中，西北區(qū)域、濟南事業(yè)部劃歸北方大區(qū)，本部設(shè)在北京；南京區(qū)域劃歸華東大區(qū)，本部設(shè)在上海；海南區(qū)域劃歸華南大區(qū)，本部設(shè)在深圳。

招商蛇口也做了類似的調(diào)整，不過主要集中在華東區(qū)域。其杭州公司更名為浙江公司，寧波公司調(diào)整為事業(yè)部、劃入浙江公司管理。

調(diào)整后，招商蛇口華東區(qū)域下屬城市公司包括上海公司、浙江公司、福建公司。

同樣做出調(diào)整的，還有中海地產(chǎn)、綠地、建發(fā)房產(chǎn)、保利發(fā)展以及中國奧園。

中海地產(chǎn)，將沈陽和大連公司合并為遼寧公司。

綠地調(diào)整了江蘇、安徽、浙江、江西4個地產(chǎn)事業(yè)部。

具體看，合并江蘇房地產(chǎn)事業(yè)部、安徽房地產(chǎn)事業(yè)部，并更名為蘇皖房地產(chǎn)事業(yè)部；合并浙江房地產(chǎn)事業(yè)部、江西房地產(chǎn)事業(yè)部，并更名為浙贛房地產(chǎn)事業(yè)部。

綠地的事業(yè)部，又此減少了兩個。

建發(fā)房產(chǎn)則對旗下3大集群做了梳理重整。

其中，原華東集群的武漢和黃石，被劃入東南集群；原海西集群的南昌，被并入東南集群；華東集群取消了濟南等幾個事業(yè)部，合并至蘇北事業(yè)部。

作為地產(chǎn)一哥的保利發(fā)展，也合并了多個城市公司。

包括，保利江蘇與淮海公司合并為江蘇公司，保利浙江與浙南公司合并為浙江公司，保利山東與齊魯公司合并為山東公司，保利遼寧與大連公司合并為遼寧公司。

去年11月，保利發(fā)展就已對總部架構(gòu)做出調(diào)整，重新梳理為7個中心 4個辦公室。

今年1月以來傳出調(diào)整的這批房企中，中國奧園是少有的純民營房企。其將原本的華東、廣東、中西部和川渝四個地區(qū)公司，合并為了南方、北方兩個區(qū)域。

奧園在巔峰時期的區(qū)域公司曾達到30個，2021年遇險后開始持續(xù)調(diào)整，2022年縮減至十多個，2023年縮減至四個。最新這次調(diào)整后，其區(qū)域公司就僅剩下兩個了。

區(qū)域收縮，資源聚焦

從一系列的動作看，房企裁撤、合并、收縮區(qū)域城市公司，仍然是這一輪調(diào)整的主旋律。

這似乎也并不意外。

此前國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2024年，新建商品房銷售面積9.74億平方米，比上年下降12.9%；新建商品房銷售額9.68萬億元，下降17.1%。

此外，2024年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資10.03萬億元，比上年下降10.6%

拉長時間看，2021年全國新房銷售面積最高點是17.14億平方米，2024年相比下降了43%。

全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額，2021年最高點為14.76萬億，2024年相比下降了32%。

這些數(shù)據(jù)的下降，直接作用在房企身上，意味著業(yè)務(wù)量的大幅下滑。這倒逼企業(yè)對旗下的組織架構(gòu)、區(qū)域城市公司進行必要的裁撤、合并與收縮調(diào)整。

另一個方面，房企也在試圖通過對區(qū)域、城市架構(gòu)的調(diào)整，將有限的資源集中到核心區(qū)域、城市中，尋求業(yè)績和效益的最大化。

如在大悅城的調(diào)整中，被裁撤合并的西北區(qū)域，2024上半年，不僅營收占比下降、在各大區(qū)中排在最后。其西北區(qū)域的營收同比上一年也下降達95%，也是各大區(qū)中跌幅最大的。

再者是招商蛇口，將杭州公司更名為浙江公司，并寧波公司調(diào)整為事業(yè)部劃入前者管理。也是城市間競爭優(yōu)勝劣汰的體現(xiàn)。

去年，招商蛇口杭州公司勢能較為強勁。其在8月以14億拿下杭州上塘板塊單價地王，去年末，再以總價31.23億拿下杭州上城區(qū)地塊。

并且，杭州作為新一線城市，近幾年也是房企開疆拓土的兵家必爭之地。

相關(guān)機構(gòu)披露的2024年杭州銷售榜排行榜單中，招商蛇口以近80億的流量金額，位居第八。

中海合并沈陽和大連公司為遼寧公司，一個重要的原因也在于將弱勢的城市公司合并，增進協(xié)同互補，強化管理。

數(shù)據(jù)顯示，其大連公司2024年銷售成績不足30億，沈陽公司的銷售額不足35億。

建發(fā)房產(chǎn)的調(diào)整則偏向于均衡各區(qū)域集群的實力。其東南集群吸收合并了華東集團、海西集團的幾個城市后，區(qū)域得以重組，形成多足鼎立的格局。

要知道，在建發(fā)房產(chǎn)的版圖里，海西集群是大本營所在，華東集群則是業(yè)績重鎮(zhèn)。一直以來東南集群體量較小，但近幾年也表現(xiàn)出色，特別是杭州等城市取得不錯的成績。

房企頻繁調(diào)整組織架構(gòu)，主要為適應(yīng)市場需要、行業(yè)變革而展開，目的是為了在新的行業(yè)環(huán)境中求得生存，保持競爭優(yōu)勢。

去年四季度以來，隨著政策組合拳的持續(xù)推動，房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)積極信號，量價趨穩(wěn)提升，2025年以來，態(tài)勢也有所延續(xù)。

而未來，無論是組織架構(gòu)的調(diào)整，還是經(jīng)營戰(zhàn)略的實施，“好房子”需求、房地產(chǎn)發(fā)展新模式的構(gòu)建，也將繼續(xù)推動房企在相關(guān)方面的持續(xù)探索與調(diào)整。