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文/樂居財經 嚴明會

蘇河灣1號二期即將入市的消息已經傳了兩年多，但遲遲未見入市銷售。去年，陸續(xù)又有二期入市的消息傳出。

宣傳的一大賣點是準現(xiàn)房。

近兩年來，買期房就像開盲盒，維權成了常態(tài)。準現(xiàn)房應該是項目的優(yōu)勢，購房者能夠所見即所得。但蘇河灣1號的準現(xiàn)房能不能讓購買者信服，需要打個問號。

因為，一期遺留了一堆問題，一度鬧得沸沸揚揚。

作為曾經熱銷的千萬豪宅，蘇河灣1號讓業(yè)主們很失望。套均2000萬的豪宅，業(yè)主們都不是等閑之輩。

去年11月中旬，蘇河灣1號一期業(yè)主們聯(lián)合起來，發(fā)布了全體業(yè)主強制停貸告知書，其中還直指開發(fā)商多次延期交房，存在虛假宣傳、擅自降配減配、設計規(guī)劃改動、銀行抽貸、工程款糾紛等現(xiàn)象。

兩次延期

蘇河灣1號原屬于安康苑舊改的一部分，最早由廣東珠江投資于2014年以“毛地出讓”的形式介入，是當時上海市區(qū)內最大的舊改項目。

2014年4月，珠江投資與閘北區(qū)政府簽署合作協(xié)議，珠江投資需要提供資金與政府合作對六幅地塊實施征收、安置等。

直到2019年2月，規(guī)劃圖才公示，六幅地塊中僅有土地編號09-01、10-02以及10-06規(guī)劃為住宅用地；其中09-01為高層住宅（即蘇河灣1號，包括三棟超高層及10棟別墅），10-06為低層住宅（風貌合院獨棟產品）。此外12-01地塊，根據一期開盤時宣傳，將新建大型綜合體合生匯，以及320米超高層甲級寫字樓。

2021年12月，蘇河灣1號一期開盤，推出309套房源，戶型面積在140~260平方米，均價約12.88萬/平方米，每套住宅的售價大概在1800萬至3300萬。項目線上認籌率超130%，同年12月項目正式開盤，去化率超過90%，目前一期已基本售罄。

珠江投資趁熱打鐵，對外宣稱二期項目將在2022年二季度入市。2024年6月中旬，蘇河灣1號預熱了一波，并稱將于2024年9月入市，但最后未能實現(xiàn)。

按照原計劃，蘇河灣1號一期應于2024年6月30日交付，但于5月，合生創(chuàng)展以疫情為由將交房時間延后至2024年9月14日；之后，又以銀行從監(jiān)管賬戶抽貸為由，將交房時間延后至11月30日。但因蘇河灣1號與施工方中建八局的經濟糾紛，驗收進度停滯，這次沒有給出具體交付時間。

實際上，部分樓棟在項目開售前就已封頂。一次又一次的延期交付，引發(fā)了業(yè)主們的大規(guī)模投訴。各方壓力之下，蘇河灣1號在去年11月28日啟動了交付，趕在了截止日期的前兩天。

除了交付延期問題外，一期宣傳中12-01地塊會建設的大型綜合體合生匯，也在二期的宣傳中消失，取而代之的是72米高樓公寓；此外還有原會所變餐廳、超市，居委會入駐1號樓裙樓等規(guī)劃變動問題。

資金困境

蘇河灣1號的項目開發(fā)商為上海超盛房地產開發(fā)有限公司（簡稱“超盛房地產”），由境外公司贏晟投資有限公司、上海珠江投資集團有限公司分別持有49%、43.35%股份，受益人為合生創(chuàng)展創(chuàng)始人朱孟依次子朱偉航。

延期交付、降配減配背后，超盛房地產自身處境堪憂。

2020年4月，超盛房地產因未取得施工許可證擅自施工、施工圖設計文件未經審查批準擅自施工、將建設工程肢解發(fā)包等問題，被上海市靜安區(qū)建設和管理委員會處罰了42.79萬元。

2024年9月，超盛房地產被上海靜安人民法院執(zhí)行金額135萬元，案由為建設工程設計合同糾紛。今年1月，又接連被執(zhí)行65.79萬元、80.59萬元。涉案總金額達281.43萬元。

有業(yè)主反映，主要是因為蘇河灣1號的項目公司上海超盛房地產開發(fā)有限公司拖欠政府稅金和土地款，導致二期遲遲未拿到預售證。

根據上海稅務局2024年第三季度欠稅公告，截止2024年9月，上海超盛房開欠稅余額為1898萬元，其中土地增值稅1161萬元。

不僅是超盛房地產，其實控方——廣東珠江投資也面臨著較大的資金壓力。

2024年上半年，廣東珠江投資實現(xiàn)營業(yè)收入43.26億元，同比下降57.35%；凈利潤0.98億元，同比下降80.27%；歸母凈利潤0.45億元，同比下降90.01%。

自2022年以來，珠江投資的凈利潤就持續(xù)下滑。2021年，其凈利潤為14.82億元，2022年為5.93億元，2023年為-6.68億元。對應的歸母凈利潤分別為14.4億元、1.31億元、-8.29億元。

截至2024年上半年末，廣東珠江投資合并范圍內持有現(xiàn)金49億元，應付賬款高達206億元，一年內到期的非流動負債166億元。應付賬款主要包括工程款等，如蘇河灣1號事件中的中建八局工程款。

期內，廣東珠江投資持有存貨的賬面價值715億元，其中受限部分賬面價值251億元。在251億元的受限資產中，超盛房地產存貨的賬面價值為134.44億元，受限原因為子公司項目融資。