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文/樂居財經(jīng)  嚴(yán)明會

2025上海第一批次土拍，金茂殺回市中心。

金茂、慶隆聯(lián)合體加價果斷，經(jīng)過184輪競價后以89.6435億拿下虹口區(qū)C080302單元hk329-11地塊，溢價38.20%，成交樓板價約11.75萬元/㎡。

項(xiàng)目放風(fēng)價17萬 /㎡，已經(jīng)達(dá)到板塊制高點(diǎn)。

土拍現(xiàn)場，金茂從開始到結(jié)束舉牌不斷，頗有勢在必得的意味。這是金茂繼虹口金茂府之后，時隔5年再次在虹口拿地。

他的合作方——慶隆集團(tuán)，是13年來首次在上海拿地。這家以金融投資為主的投資機(jī)構(gòu)給了金茂加價的底氣，慶隆背后站著新加坡豪門之一的黃祖耀家族，資金實(shí)力雄厚，在新加坡和香港均有豪宅代表作。

2025年，金茂在上海要大干一場。除了高溢價拿地，近期，有關(guān)金茂項(xiàng)目的各類信息滿天飛。開年剛剛兩個月的時間，金茂在上海已經(jīng)有5個項(xiàng)目蓄勢待發(fā)。

200億拿地，金茂占多少？

去年11月以來，金茂在上海突然加速了。

在2024年12月上海最后一輪土拍中，金茂與合作方一舉摘得寶山3宗地塊，總價約103.5億元；一個月前，金茂聯(lián)合華潤置地、建發(fā)在普陀以底價15.8億元拿下桃浦地塊。

年前年后三個多月時間，金茂在上海拿地總金額超200億元。

這5個地塊中沒有一個是金茂獨(dú)立拿地的，合作方包括區(qū)域國資、央企、實(shí)力外資，地塊的拿地主體也各不相同。

虹口項(xiàng)目的股權(quán)比例暫不明晰，其他四個項(xiàng)目中，金茂的股權(quán)占比最高是70%，最低的26%，且項(xiàng)目的操盤方都是金茂。不出意外，虹口項(xiàng)目也將由金茂操盤。

目前已知的是，虹口地塊的拿地主體是中國金茂旗下的西安葆茂置業(yè)有限公司（簡稱“西安葆茂”）和沁睿佳（上海）置業(yè)有限公司組成的聯(lián)合體。

西安葆茂成立于2023年10月，法定代表人王振松。2023年12月，金茂進(jìn)行了一波高管大裁員，其中，王振松兼任的金茂上?？偨?jīng)理職務(wù)被免去。王振松自1999年起就加入金茂，在金茂供職時間已經(jīng)超過25年。此人在金茂旗下多家公司擔(dān)任法定代表人。

其他四個地塊的整體推進(jìn)速度很快，部分地塊拿地當(dāng)天就出了規(guī)劃。除了剛拿的虹口地塊，其他四個地塊的規(guī)劃方案已經(jīng)公布，普陀桃浦和寶山楊行項(xiàng)目的案名已公布。棠系產(chǎn)品首進(jìn)入上海，另外三個項(xiàng)目以金茂府系產(chǎn)品為主。

按當(dāng)前進(jìn)度來看，5個項(xiàng)目中，最先拿地的普陀桃浦地塊會最早入市。此地塊的成交價最低，還集合了金茂、建發(fā)、華潤置地三大國央企，案名定位“潤雲(yún)金茂府”。項(xiàng)目名不僅冠上了“金茂府”三個字，也把第一大股東華潤置地帶上了。

剛剛過去的周末，潤雲(yún)金茂府展廳已經(jīng)開放。

金茂府去化挑戰(zhàn)

外界猜測，虹口項(xiàng)目預(yù)計(jì)也會是府系產(chǎn)品。年內(nèi)多個金茂府相繼入市，或是金茂想借此機(jī)會重塑其在上海豪宅圈的地位。

2024年，金茂在上海推出的兩個府系產(chǎn)品去化不佳。

浦東新區(qū)的張江金茂府（備案名：康茂嘉苑）是金茂在上海的第六座金茂府。

去年6月下旬，張江金茂府一批次開盤，推出203套房源，容積率約1.6，均價6.6萬/㎡。接著在去年9月、11月、今年2月三次加推，共計(jì)推出567套房源，已售301套，去化率約53%。

這也是浦東首座“金茂府”，金茂鋪天蓋地的宣傳了一系列賣點(diǎn)：“府系3.0產(chǎn)品”、“五衡科技系統(tǒng)”、“超低能耗建筑”、“配備約1800平方米的泳池會所”……

但張江金茂府開盤遇冷，首批203套房未觸發(fā)積分，項(xiàng)目最終僅收到193組認(rèn)籌，認(rèn)籌率95.07%。去年9月，張江金茂府二批次入市，推出房源126套，均價約為6.7萬/平方米，收獲認(rèn)籌130組，對應(yīng)認(rèn)籌率103%，之后僅92組參與搖號。

再上面一個是中環(huán)金茂府（備案名：覽秀金茂名?。挥趯毶酱髨鲦?zhèn)南大板塊，于去年3月一批次開盤，推出266套房源，不久后售罄。二批次于去年6月27日開盤，目前還有7套可售。去年10月、12月又推出265套房源，目前還有56套可售。整盤去化率約79%。

2023年4月入市的普陀金茂府（備案名：金茂雅筑）至今仍未完成去化。該項(xiàng)目在2023年4月、6月、10月三次推盤，共推出589套住宅，目前已售364套，去化率約62%。

對于即將推出的潤雲(yún)金茂府，金茂下足了功夫。項(xiàng)目容積率1.29，是清一色全疊加別墅產(chǎn)品，主力面積段集中在180-200㎡。

區(qū)別于市面上主流的毛坯疊墅，潤雲(yún)金茂府將搭載金茂科技系統(tǒng)，還覆蓋到了地下室。

根據(jù)目前釋放的效果圖和市場信息來看，金茂對上疊產(chǎn)品做出了創(chuàng)新：擁有北向獨(dú)立入戶花園，和罕見的上疊地下儲藏空間，還有超大觀景陽臺以及星空露臺。項(xiàng)目下疊擁有南向獨(dú)立入戶花園，地下室層高約5.9米，可以分隔成兩層。

寶山淞南K1-11地塊的案名也已確定為“江灣金茂府”。據(jù)說，該項(xiàng)目的會所會是金茂在上海首個做到“開放即運(yùn)營”的樣板。買完房，業(yè)主就可以使用會所區(qū)域。