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文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 嚴(yán)明會(huì)

浦東唐鎮(zhèn)，是上海外環(huán)外能夠持續(xù)有熱度的板塊。

近日，保利發(fā)展在唐鎮(zhèn)的項(xiàng)目案名確定為“保利天奕”。“天”字系，是保利的高端產(chǎn)品，出道就要做成標(biāo)桿。

從拿地到方案公示，保利花了兩個(gè)月時(shí)間，再到案名公布，又過(guò)了一個(gè)多月。

這不是保利的常規(guī)速度。

2024年11月28日，上海第七批次土拍中，保利發(fā)展以32.93億元的總價(jià)拿下浦東新區(qū)PDP0-0405單元C-05C-04、C-05D-03地塊，樓板價(jià)44008元/㎡、溢價(jià)率26.6%，裝修標(biāo)準(zhǔn)2500元/㎡。

今年1月26日，兩個(gè)地塊的設(shè)計(jì)方案總平面圖公示。

C-05C-04地塊（西地塊）：包含3棟16-17F的高層住宅，2-1#樓預(yù)計(jì)為保障房，1棟社區(qū)文化中心以及若干社區(qū)配套。除2-1#樓外，其余商品住宅樓棟都有北外連廊。戶型分別預(yù)計(jì)為108㎡-125㎡-145㎡。

C-05D-03地塊（東地塊）：包含5棟16-17F高層住宅以及若干社區(qū)配套，中心有下沉庭院，西北側(cè)設(shè)有養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，東北側(cè)是電信局核心局房，此地塊無(wú)保障房。除4#樓外，其余住宅樓棟都有北外連廊。戶型分布預(yù)計(jì)為108㎡-125㎡-145㎡-160㎡。4#樓是兩個(gè)地塊商品房中唯一一塊無(wú)北外連廊的戶型，處在地塊的中心位置，預(yù)計(jì)會(huì)設(shè)置最大戶型。

整體來(lái)看，方案較為保守，東西地塊大小戶型混搭，共建配套也混搭。北外連廊對(duì)北側(cè)廚房、衛(wèi)生間、北書(shū)房/臥室等房間的采光會(huì)產(chǎn)生影響。

項(xiàng)目地面無(wú)車位，全人車分流，車行出入口在北側(cè)銀鼎路上，人行出入口在東側(cè)允迪路上。C-05D-03地塊的住宅更純粹，沒(méi)有設(shè)置保障房，還設(shè)計(jì)了下沉庭院，預(yù)計(jì)會(huì)配置會(huì)所，居住性將更加舒適。

方案確定后，保利開(kāi)始加速度。最新消息顯示，項(xiàng)目展廳將在本月開(kāi)放，預(yù)計(jì)4月入市。

實(shí)際上，保利拿下地塊之后，很快就有網(wǎng)傳總平圖流出。網(wǎng)傳版本西側(cè)地塊是有洋房規(guī)劃的：西地塊南側(cè)規(guī)劃兩棟7層（局部6層）洋房，北側(cè)兩棟17層二類高層，總共4棟商品房；另外還有一棟15層的保障房位于東北角。

正式版本中，洋房消失了，兩棟6-7F的洋房變成了一棟17F的高層。

西側(cè)地塊網(wǎng)傳規(guī)劃

由于兩個(gè)地塊之間有一條路相隔，會(huì)讓小區(qū)有割裂感。在保利的爭(zhēng)取下，兩個(gè)地塊得以打通。

2月26日，張江科建辦發(fā)布《浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)中心鎮(zhèn)區(qū)PDP0-0405單元控制性詳細(xì)規(guī)劃C-05C、C-05D街坊實(shí)施深化》公告，在C-05D-03地塊與C-05C-04地塊之間跨允迪路設(shè)置地下連通道，寬度不大于 10 米，用于地塊間的交通聯(lián)系，線型、端口均可變。

保利天奕的放風(fēng)價(jià)很高，要沖8萬(wàn) /㎡，而目前唐鎮(zhèn)新房單價(jià)約7.2萬(wàn)/㎡。市場(chǎng)認(rèn)為，保利天奕或?qū)⒅苯油苿?dòng)唐鎮(zhèn)新房?jī)r(jià)格邁入8萬(wàn)元 /㎡的時(shí)代。

從環(huán)線來(lái)看，保利天奕很可能打破閔行莘莊8萬(wàn)的高層住房新房紀(jì)錄，成為外環(huán)外最貴的新房項(xiàng)目。

該地塊屬位于唐鎮(zhèn)核心，算是唐鎮(zhèn)地鐵上蓋項(xiàng)目，與2號(hào)線唐鎮(zhèn)站直線距離不到300米，南側(cè)緊貼著高科東路。

唐鎮(zhèn)板塊新房供不應(yīng)求、紅盤扎堆，項(xiàng)目北側(cè)的華發(fā)·半島華庭和安高申宸院，均價(jià)皆在7.06萬(wàn)/㎡左右，均三開(kāi)三磬觸發(fā)積分。去年，唐鎮(zhèn)新房4次開(kāi)盤，全部觸發(fā)積分，入圍分在60-72分之間。

相比之下，保利天奕的裝標(biāo)更高，華發(fā)·半島華庭和安高申宸院的裝標(biāo)分別為1800元/㎡、2000元/㎡。

地段更好，裝標(biāo)更高，產(chǎn)品更新，保利天奕的熱銷似乎已經(jīng)“板上釘釘”。業(yè)界預(yù)測(cè)，7.5萬(wàn)/㎡是保底價(jià)，若是在產(chǎn)品上多下點(diǎn)功夫，很有可能8萬(wàn) /㎡，項(xiàng)目的起步價(jià)在850萬(wàn)左右。

距離保利天奕1.8公里的浦發(fā)唐城五期預(yù)計(jì)二季度入市，將推出建面約87-106㎡的2-3房、約160㎡的疊加，該批次相較于四期距離地鐵站稍遠(yuǎn)，高層價(jià)格或會(huì)低于四期的7.2萬(wàn)/㎡，600萬(wàn)的起步價(jià)，可以與保利天奕進(jìn)行差價(jià)競(jìng)爭(zhēng)。

過(guò)去，浦東唐鎮(zhèn)的二手房?jī)r(jià)格普遍高于新房，目前倒掛現(xiàn)象已經(jīng)開(kāi)始消失。

浦東唐鎮(zhèn)的綠城玉蘭花園，全干掛小高層 疊墅，成交單價(jià)約8.5萬(wàn)/㎡；仁恒東郊花園，大戶型成交7.6-8萬(wàn)/㎡；大名城紫金九號(hào)，小高層雙泳池，成交8.4萬(wàn)/㎡；浦發(fā)羅蘭翡麗，3600米風(fēng)雨連廊 會(huì)所，成交7萬(wàn)/㎡ 。

從二手房市場(chǎng)來(lái)看，綠城玉蘭花園二期的掛牌均價(jià)在10.3萬(wàn)/平方米左右，2月成交均價(jià)為8.56萬(wàn)/㎡。仁恒東郊花園2月掛牌均價(jià)8.8萬(wàn)/㎡，2月成交均價(jià)7.6萬(wàn)/㎡。

上海一直是保利發(fā)展重點(diǎn)發(fā)力和深耕的城市。2024年保利發(fā)展在上海實(shí)現(xiàn)了364.73億的全口徑銷售額，排名上海房企第二。2023年，保利發(fā)展在上海也排第二，但銷售額554.84億，比去年多將近200億。

今年年初，保利發(fā)展進(jìn)行了一波高管人事大換防。其中，保利產(chǎn)研中心總經(jīng)理吳勁松被調(diào)任為保利上海公司總經(jīng)理，原保利上海總經(jīng)理傅小君被調(diào)任為保利浙江公司董事長(zhǎng)。

吳勁松是保利發(fā)展管培生出身，在保利發(fā)展任職多年。此前曾擔(dān)任過(guò)保利浙江技術(shù)部經(jīng)理、集團(tuán)總部規(guī)劃部經(jīng)理、保利北京設(shè)計(jì)副等，2022年被調(diào)任保利發(fā)展總部擔(dān)任產(chǎn)品研發(fā)中心總經(jīng)理。

技術(shù)出身的吳勁松被委派到上海，意味著保利要在上海產(chǎn)品端發(fā)力了。2025年，保利很有可能會(huì)強(qiáng)化上海項(xiàng)目的流速和利潤(rùn)等方面。

傅小君在上海已經(jīng)工作已經(jīng)八年左右，曾擔(dān)任過(guò)保利上海副總、上海保利總經(jīng)理等職位。在來(lái)到上海前，傅小君就曾在保利浙江公司擔(dān)任副總經(jīng)理。此次被調(diào)任至浙江，或是出于提振浙江區(qū)域的考量。

2024年市場(chǎng)政策不斷放松， 從去年下半年開(kāi)始，上海土拍地價(jià)大幅上漲，加上取消聯(lián)動(dòng)價(jià)，核心區(qū)域的新房?jī)r(jià)格迎來(lái)了一波上漲，加之啟動(dòng)了大規(guī)模的城中村改造和拆遷，市場(chǎng)正逐漸回暖，上海在2025年會(huì)迎來(lái)新一輪的購(gòu)買潮。

在上海這個(gè)兵家必爭(zhēng)之地，保利要開(kāi)始新一輪的進(jìn)擊了。