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文/樂居財經  魏薇

在中國房地產行業(yè)跌宕起伏的三十年里，職業(yè)經理人的身影始終與企業(yè)的興衰緊密相連。他們在資本的棋盤上推動企業(yè)跨越周期，卻又在行業(yè)劇變中悄然退場。 

最近，綠城中國一紙公告宣布張亞東辭任董事會主席。這位曾用七年時間將綠城推至行業(yè)前三的掌舵人，最終未能打破職業(yè)經理人的“七年魔咒”。接任者來自綠城大股東中交集團。

此前，類似的劇本也在金地、萬科上演。金地創(chuàng)始人凌克辭任后，大股東富德生命人壽全面掌控董事會；萬科郁亮卸任主席，深圳地鐵集團高管接棒，國資全面進駐管理層。

這些曾站在鎂光燈下的明星職業(yè)經理人們，最終都成了資本周期輪轉中的過客。

張亞東7年征程 

離開綠城中國的張亞東，仍在綠城體系內。2023年8月，張亞東出任綠城管理聯(lián)席主席、非執(zhí)行董事。

輕資產代建業(yè)務的開拓，是張亞東在綠城系任職以來的突出貢獻之一。2020年，張亞東主導綠城管理分拆上市，成為“代建第一股”，如今穩(wěn)坐行業(yè)頭把交椅。 

在任期間，張亞東帶領綠城制定了“2025戰(zhàn)略規(guī)劃”，明確了以“最懂產品”和“最懂客戶”為兩大戰(zhàn)略支點，致力于成為TOP10房企中的品質標桿。 

響應住建部建設“中國好房子”的指導要求，綠城從2023年開始研發(fā)適配綠城特點的“綠城好房子”標準產品體系。2024年6月，《綠城中國好房子產品標準2024》成為業(yè)內首個企業(yè)公布的“好房子”標準。

在張亞東的帶領下，綠城的地產業(yè)務規(guī)模和行業(yè)排名實現(xiàn)了躍升。 

2018年，張亞東剛接手綠城中國的那一年，綠城的年銷售額為1564億元。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2024年，綠城全口徑銷售額達1718.3億元，位列全國第六；操盤金額2768.5億元，位居全國第三。權益銷售額，1210億元，位列全國第六。 

金地權利更迭

2023年10月，在金地當了25年董事長的凌克，因身體原因申請辭去公司董事、董事長和董事會戰(zhàn)略委員會委員職務，金地集團總裁黃俊燦代行董事長職務。這一變動一度讓市場猜測，金地大股東富德生命人壽要有大動作。 

2024年4月，金地集團董事會大洗牌。董事會席位由之前的13名減少至11名，除了徐家俊和季彤留任外，其他董事全部更換。 

變動之后，大股東富德生命人壽在董事會占據(jù)了3個席位——徐文淵、徐倩、李榮輝。此前，富德生命人壽在董事會只占一個席位。另外，新上任的董秘胡學文，監(jiān)事會主席關凌，也都來自富德生命人壽。二股東福田投控占據(jù)1個席位——福田投控董事長季彤，他同時還出任了金地集團副董事長。

來自金地經營團隊的董事僅有2席，即第九屆董事會董事長徐家俊以及一位職工董事。

這樣一來，股東們的話語權大大增加，而職業(yè)經理人對上市公司的掌控權開始削弱。

萬科變局

今年農歷春節(jié)前夕，萬科董事局主席郁亮因工作調整原因辭去公司董事會主席職務，將繼續(xù)擔任公司董事，并擔任執(zhí)行副總裁職務。同時，祝九勝因身體原因辭去公司董事、董事會投資與決策委員會委員、總裁、首席執(zhí)行官、授權代表等職務，辭職后不再擔任公司任何職務。 

二人在萬科均任職多年，郁亮于2017年7月開始擔任萬科董事會主席，在位約7年半時間；祝九勝自 2019年1月起擔任萬科總裁、首席執(zhí)行官等職務，擔任關鍵管理職務約6年時間。 

取而代之的，是來自萬科大股東的一眾高管。接替郁亮職務的，是深圳市地鐵集團有限公司的董事長——辛杰。實際上，辛杰在多年前就進入萬科管理層，2020年7月，辛杰擔任萬科董事；2023年10月，任萬科董事會副主席。

郁亮與李鋒、華翠和李剛三人獲任為公司執(zhí)行副總裁，田鈞被聘任為公司董事會秘書。這其中，除郁亮外，其他新任命的3位執(zhí)行副總裁和董秘都有深圳國資背景。

年后，萬科內部公布了一批擬任職的中高層名單，這些高管幾乎都來自深圳國資系統(tǒng)，涉及財務、法務、戰(zhàn)略投資等重要職能部門。

萬科曾是職業(yè)經理人制度的標桿，一番變動后也徹底進入“國資主導時代”。

業(yè)績?yōu)橥?/strong> 

在資本面前，明星職業(yè)經理人只是個過客。即便他們曾締造千億規(guī)模的商業(yè)帝國，當行業(yè)下行、業(yè)績下滑時，資本仍會剝離其光環(huán)。

2025年2月3日，綠城中國發(fā)了盈利警告稱，預計2024年公司股東應占利潤同比2023年31.8億元下降50%以內。

綠城給出的原因是，主要是房地產市場整體下行，及本公司主動加大長庫存去化力度，加快庫存結構調整，導致2024年度計提的資產減值損失增加所致。 

作為一家營收在千億級別的公司，其歸母凈利潤的卻一直維持在較低水平。2021年-2023年，綠城中國的營業(yè)收入不斷摸高，從1002.4億元上升至1313.83億元，但歸母凈利潤持續(xù)較低，2021年-2023年對應的歸母凈利潤分別為44.69億元、27.56億元、31.18億元。

萬科也不例外。深圳國資全面入主之前，業(yè)績下滑。

萬科預計2024年歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損約450億元，上年同期盈利121.63億元。萬科方面表示，業(yè)績虧損主要因房地產開發(fā)項目結算規(guī)模和毛利率顯著下降、新增計提信用減值和存貨跌價準備、部分非主業(yè)財務投資虧損以及大宗資產交易價格低于賬面值。

對于凌克的辭任，金地給出的理由是“身體原因”。加入金地31年、執(zhí)掌金地25年，金地內部對凌克的辭任也頗感意外。

作為曾經“招保萬金”之一的金地，是穩(wěn)健派房企的代表。在行業(yè)持續(xù)下行的大趨勢下，金地也步入增收不增利的困境。 

凌克辭任上一年，也就是2022年，金地實現(xiàn)營業(yè)收入1202.08億元，較上年992.32億元，增加21.14%；凈利潤91.66億元，較上年129.51億元，下降29.23%；歸母凈利潤61.07億元，較上年94.1億元，下降35.1%。 

當前房地產行業(yè)的核心任務已從高速擴張轉向風險防控。國資與險資等大股東入場，或會帶來更穩(wěn)定的資金與政策資源。而職業(yè)經理人的退場，不僅是個人職業(yè)生涯的轉折，更是一個地產時代轉折的縮影。