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文/樂居財經(jīng) 李蘭

存量房首次成為拉動樓市企穩(wěn)的核心力量。

在自然資源部舉辦的4月份例行新聞發(fā)布會上，最新公布的2025年一季度數(shù)據(jù)顯示，全國辦理不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)2014.1萬件，頒發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證書1177.5萬本、證明574.7萬本。

其中兩組數(shù)據(jù)值得關(guān)注：

辦理新建商品房轉(zhuǎn)移登記238.7萬件，同比減少12.1%；

與此形成鮮明對比的是，辦理存量商品房轉(zhuǎn)移登記164.6萬件，同比增長34.7%。

值得一提的是，該組數(shù)據(jù)中，存量商品房登記件數(shù)更是尤為關(guān)鍵，這是當(dāng)下鮮見官方公開披露的全國二手房交易規(guī)模數(shù)據(jù)。

這一“一升一降”的剪刀差，暗藏著關(guān)鍵轉(zhuǎn)折信號：

樓市總成交首現(xiàn)雙位數(shù)增長。CRIC根據(jù)官方披露的數(shù)據(jù)測算，2025年一季度一二手房成交總量達(dá)到383萬套，同比增長10%。這意味著2025年初房地產(chǎn)市場正式迎來了交易規(guī)模企穩(wěn)的積極信號。

二手房市占率攀升。2025年一季度，存量商品房轉(zhuǎn)移登記同比大幅增長34.7%，達(dá)到164.6萬件。

據(jù)統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，同期商品房成交同比小幅回落3%，2.2億平方米，大約219萬套。相比一季度一手房的持續(xù)筑底而言，二手房市場率先發(fā)出了回穩(wěn)信號。

克而瑞研究中心進(jìn)一步拆解發(fā)現(xiàn)，二手房市場在2024年率先企穩(wěn)的基礎(chǔ)上，2025年二手房市場先一步迎來了大幅上漲，其增長動能甚至帶動一季度整體交易規(guī)模突破歷史周期。

此外，一線城市的房價波動曲線值得關(guān)注。3月份北京、上海、深圳二手房價集體飄紅，環(huán)比漲幅最高達(dá)0.5%，而廣州微降0.2%的態(tài)勢也遠(yuǎn)優(yōu)于前值。反觀新房市場，除上海以0.7%漲幅獨秀外，北京、廣州仍在微跌區(qū)間掙扎。

這種分化透露出購房者心態(tài)的轉(zhuǎn)變——在期房交付風(fēng)險猶存的背景下，所見即所得的二手房正成為更穩(wěn)妥的選擇。

這場逆轉(zhuǎn)的背后，政策改革的“組合拳”正在釋放驚人能量。

"交房即拿證"創(chuàng)新高：自然資源部透露，2025年一季度“交房即交證”改革惠及170萬企業(yè)及群眾，月均惠及56.7萬企業(yè)及群眾。2025年惠及面擴(kuò)大到2024年（3-4月數(shù)據(jù)）的5倍。"帶押過戶"全國開花：2025年一季度，全國新辦理不動產(chǎn)“帶押過戶”7.1萬件，涉及金額717億元。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，帶押過戶等創(chuàng)新制度的普及，讓二手房交易效率呈幾何級提升。這些曾被忽視的“毛細(xì)血管”疏通工程，如今正成為激活存量市場的關(guān)鍵密鑰。

這場蝴蝶效應(yīng)已蔓延至土地市場。

據(jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，1—4月，22個重點城市土拍月度平均溢價率均在20%左右。4月土拍熱度不減，北京、杭州、成都、蘇州、重慶、南京相繼拍出高溢價地塊，其中，杭州蕭山區(qū)兩宗地溢價率分別為59.4%、74.4%；重慶渝北區(qū)新牌坊地塊溢價率達(dá)38.9%。

對于未來市場走勢，克而瑞研究中心認(rèn)為，今年以來樓市處于止跌回穩(wěn)通道中，2月市場止跌企穩(wěn)，3月傳統(tǒng)營銷旺季來臨新房成交達(dá)到年度高點，而4月新房成交增長動能轉(zhuǎn)弱，全月成交預(yù)計將環(huán)比回落。不過由于去年基數(shù)較低，同比或延續(xù)持平，二季度或?qū)⒀永m(xù)止跌企穩(wěn)態(tài)勢。