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中金發(fā)布研報(bào)稱，基于對(duì)保利物業(yè)(06049)細(xì)分業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)及毛利率調(diào)整，該行下調(diào)2025年盈利預(yù)測(cè)6%至15.5億元(同比增長5%)，同時(shí)引入2026年盈利預(yù)測(cè)16.2億元(同比增長5%)。維持跑贏行業(yè)評(píng)級(jí)，下調(diào)目標(biāo)價(jià)9%至38.6港元(對(duì)應(yīng)2025年13倍目標(biāo)市盈率，隱含25%上行空間)，主要反映盈利預(yù)測(cè)調(diào)整及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏好變化。公司當(dāng)前交易于2025年10.4倍市盈率和5.3%的預(yù)期股息收益率。

中金主要觀點(diǎn)如下：

料競(jìng)標(biāo)外拓穩(wěn)中有進(jìn)推動(dòng)基礎(chǔ)板塊健康增長

2024年保利物業(yè)新拓展第三方項(xiàng)目年化合同額30.1億元，同比基本持平，其中商辦和公服業(yè)態(tài)年化合同額27.5億元，同比增長13%。展望2025年，公司在競(jìng)標(biāo)外拓戰(zhàn)略上延續(xù)深耕聚焦優(yōu)勢(shì)業(yè)態(tài)和核心城市方向，對(duì)新項(xiàng)目的回款強(qiáng)化評(píng)估、保證新拓展項(xiàng)目的回款質(zhì)量和盈利能力，該行預(yù)計(jì)外拓規(guī)模有望保持平穩(wěn)。綜合考慮到外拓規(guī)模以及保利發(fā)展的新項(xiàng)目交付，該行預(yù)計(jì)基礎(chǔ)物管板塊整體收入增速有望保持在10%以上，其中第三方項(xiàng)目的收入增速或快于整體增速。

增值服務(wù)方向上或繼續(xù)有所分化

短期維度，該行預(yù)計(jì)非業(yè)主增值收入或仍面臨一定壓力，主要考慮到新房銷售市場(chǎng)的基本面情況以及寫字樓租賃業(yè)務(wù)面臨的短期經(jīng)營壓力，但社區(qū)公共維修、電梯維保等領(lǐng)域或存在一定增量空間;社區(qū)增值服務(wù)端，過去兩年公司持續(xù)調(diào)整出清非持續(xù)性的社區(qū)零售業(yè)務(wù)，從全品類布局轉(zhuǎn)向核心單品策略，同時(shí)車位銷售業(yè)務(wù)存在一定波動(dòng)等，整體收入規(guī)模出現(xiàn)小幅回落;展望2025年，該行預(yù)計(jì)業(yè)務(wù)布局調(diào)整基本進(jìn)入尾聲，社區(qū)增值服務(wù)收入盈利有望保持平穩(wěn)。

經(jīng)營性現(xiàn)金流有一定支撐，管理層重視股東回報(bào)

2024年，公司經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額23.0億元，對(duì)歸母凈利潤的覆蓋倍數(shù)為1.6倍(2022-24年平均覆蓋倍數(shù)為1.5倍);該行認(rèn)為考慮到公司在前端項(xiàng)目獲取層面加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目回款的評(píng)估，以及對(duì)物業(yè)費(fèi)收繳、預(yù)繳層面的重視程度，預(yù)計(jì)2025年經(jīng)營性現(xiàn)金流仍有一定支撐。2024年公司派息比例提升10個(gè)百分點(diǎn)至50%(2022和23年分別為25%和40%)，體現(xiàn)了公司管理層對(duì)股東回報(bào)的重視程度;該行預(yù)計(jì)公司未來將在提升經(jīng)營質(zhì)量的同時(shí)穩(wěn)步優(yōu)化分紅機(jī)制。

風(fēng)險(xiǎn)提示：市場(chǎng)拓展競(jìng)爭(zhēng)加劇導(dǎo)致前端項(xiàng)目盈利回款不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)，社區(qū)增值服務(wù)細(xì)分條線發(fā)展進(jìn)度不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)等。