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北京進深 徐迪 5月20日16:10，海淀半壁店2201-0003、0004地塊成功出讓。

保利發(fā)展+北京建工聯(lián)合體以45.45億元摘得該地塊，折合樓面價約7.84萬元/㎡，溢價率11.95%。

參與現(xiàn)場競拍的房企有：海開控股、保利發(fā)展+北京建工聯(lián)合體、北京城建+綠城中國聯(lián)合體。

起塊起拍價40.6億元，500萬的階梯價完全沒能限制住參拍選手的舉牌速度，不到半個小時，競拍溢價率就超過了10%。

最終，經(jīng)過95輪叫價，保利發(fā)展+北京建工聯(lián)合體應下最高報價，成功摘得海淀這宗低密度小洋房地塊。

繼永豐北嘉華天珺項目之后，保利和建工又一次合作在海淀拿地。

該項目包含兩幅子地塊，均為居住用地，總占地面積4.06公頃，地上建筑規(guī)模約5.8萬㎡。

西側0003地塊占地2.35公頃，容積率1.3，地上建筑規(guī)模約3.05萬㎡；

東側0004地塊占地1.71公頃，容積率1.6，地上建筑規(guī)模約2.74萬㎡。

地塊于3月28日正式掛牌，原計劃于4月30日完成出讓。

4月18日，規(guī)自委發(fā)布調(diào)整該地塊出讓文件的補充公告，調(diào)整了地塊的建筑限高等規(guī)劃條件，同時，將競拍延期至5月20日。

規(guī)劃調(diào)整主要涉及三個方面：

1、根據(jù)《綜合實施方案》和《供地條件》及空軍機場凈空區(qū)內(nèi)，建設項目控高審批有關要求，各地塊建筑高度應按15米控制；最終以空軍機場主管部門審批意見為準，且建筑高度不得超過18米。

看似與原出讓文件一樣，仍是限高18米。

但北京規(guī)自委在今年2月份發(fā)布的《北京市平原多點地區(qū)“好房子”規(guī)劃管理相關技術要點》中提到，為引導形成高低錯落的城市天際線，居住用地建筑高度可允許局部上浮進行彈性管控。

原則上，建筑控高為18米、24米、36米、45米的居住用地，都可以允許建筑高度局部上浮一檔。

也就是說，按照原出讓文件，限高18米是可以上浮到24米的。

調(diào)規(guī)之后，在占地面積和規(guī)劃建面不變的前提下，主體建筑高度按15米限高，并嚴格控制在18米之內(nèi)。

原因是地塊北面有一座空軍機場，跑道距離地塊2公里左右。

最終建筑高度還有可能根據(jù)審批變化，大概率是只能做到5層的高度了。

2、04地塊南側、東側為規(guī)劃街坊路一、街坊路二，紅線寬度宜控制在11米。

原出讓文件中，東側的街坊路二（項目段）拓寬至不小于18米，其中有7米部分位于04地塊東側紅線內(nèi)，納入出讓范圍，計入建設用地基底面積，統(tǒng)一核算容積率。

調(diào)規(guī)后，兩條街坊路都統(tǒng)一到11米，相當于地塊紅線內(nèi)沒有街坊路這個“容積率殺手”了，地上實際使用面積被釋放了出來。

3、03、04地塊容積率、綠地率，可統(tǒng)籌核算。

兩幅子地塊容積率分別為1.3和1.6，調(diào)整之后，更方便統(tǒng)籌開發(fā)。

此外，在征得相關部門同意意見后，可結合地塊之間規(guī)劃道路方案，實現(xiàn)兩地塊地下連通，地下空間規(guī)模、使用性質(zhì)，應滿足有關法律法規(guī)要求。

項目應遵循城市設計的理念，建筑外立面材質(zhì)需使用石材、鋁板等，風格簡潔、實用、美觀，構造安全合理，與城市整體風貌相融合。

建筑布局宜采用圍合式，并結合中心及街心花園的設置，強化景觀均好性，形成具有儀式感、園林感、歸屬感的居住環(huán)境。

建筑立面宜采用三段式構圖，搭配簡單線腳。

地塊位于田村路街道，地處北四環(huán)與五環(huán)之間，東側臨近西四環(huán)城市快速路與軌道交通站點地鐵6號線五路居站及田村站，交通便利；

南側可達永建體育公園；地塊北側為鐵路大臺線，目前停用。

板塊界面整體偏老舊，還有一些正在拆除的危房工程，改造周期比較長，整體居住氛圍和城市界面有待提升。

但周邊生活配套完善，近航天中心醫(yī)院、中國人民解放軍總醫(yī)院。田村地鐵站附近有京糧廣場、萬達廣場等大型商業(yè)項目。

學區(qū)主要是行知實驗學校、中國人民大學附屬小學（亮甲西校區(qū)）等。

海淀供地今年明顯放量，但西四環(huán)四季青板塊項目還是稀缺。

周邊沒有在售新盤，老小區(qū)較多，包括田村路39號院，樂府江南等，二手房掛牌價9.7萬/㎡。

次新房有2023年底交付的大苑海淀府，主力170-319㎡大平層，2000萬級豪宅，成交均價12萬+。

西北方面直線5公里左右，有城建越秀·香山樾，440套住宅，面積段為184-273㎡四居大平層，目前網(wǎng)簽287套，成交均價約12.2萬元/㎡。

天恒廣安·印香山，規(guī)劃房源99套，面積段為219-250㎡全四居大平層，目前網(wǎng)簽21套，成交均價為11.85萬元/㎡。