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文/上海進(jìn)深 張林霞

部分新房入市去化困難，要持續(xù)續(xù)銷，但也有一些項(xiàng)目熱度極高，不僅到訪參觀多，還能屢次觸發(fā)積分，供不應(yīng)求。前灘公館就是其中一個(gè)。

24年9月12日，前灘公館一批次225套房源，入圍分50；

11月17日，前灘公館二批次148套房源，認(rèn)購(gòu)率400%，入圍分60.87；

25年1月15日，前灘公館三批次92套房源開盤，認(rèn)購(gòu)410套，認(rèn)購(gòu)率451%，入圍分64.77分；

3月27日，前灘公館四批次240套房源開盤，認(rèn)購(gòu)800 組，入圍積分57.41分；

陸家嘴前灘公館五批次房源供應(yīng)備受矚目，本次共推出230套住宅。其中，132套房源坐落于北區(qū)丁香公館，98套房源分布在南區(qū)紫薇公館。該批次項(xiàng)目過(guò)會(huì)價(jià)定為12.47萬(wàn)元/㎡，與上一批次11.8萬(wàn)/㎡相比，價(jià)格漲幅約6300元/㎡，引發(fā)市場(chǎng)廣泛關(guān)注。

作為前灘濱江比較少見的低密生態(tài)住區(qū)，前灘公館約3.15米奢闊層高打破常規(guī)尺度，配合超高得房率。

本次前灘公館推出93套建面約112㎡大三房，房源品質(zhì)均衡。

112㎡產(chǎn)品以5層洋房形態(tài)呈現(xiàn)，約30米樓間距達(dá)到1:1.8的驚人比例，低密舒適感拉滿。

此外，本批次全新推出188㎡大平層，北側(cè)高區(qū)坐擁前灘、徐濱景觀與綠地，首開價(jià)格比較友好。而少量110㎡房同樣性價(jià)比突出。

隨著此次房源入市，前灘公館洋房庫(kù)存僅剩最后191套。

前灘公館五批次一共供應(yīng)7個(gè)戶型系列。

y9系列，112㎡三房，首發(fā)登場(chǎng)，本次供應(yīng)98套。

該戶型位于5層洋房，所在的紫薇公館組團(tuán)容積率僅有1.2，樓間距達(dá)到30米左右。

屬于飛機(jī)戶型，近乎0浪費(fèi)的設(shè)計(jì)。入戶增加了一個(gè)大儲(chǔ)藏室，方便收納；陽(yáng)臺(tái)從單面采光變成了270°，采光和觀景效果更好，功能性進(jìn)一步加強(qiáng)，可看成139㎡戶型的精致版，動(dòng)靜分區(qū)合理，三個(gè)臥室全部朝南。

因?yàn)樯碓趧e墅區(qū)，可以享受南區(qū)800㎡的別墅會(huì)所，還可欣賞櫻花大道/文化公園景觀。

此次供應(yīng)98套，套數(shù)充足，上車幾率大，房源均好性強(qiáng)。單價(jià)與87㎡、139㎡、149㎡等主力戶型相差不大，對(duì)于預(yù)算在1300-1500萬(wàn)級(jí)的客戶來(lái)說(shuō)，總價(jià)控制合理，具有較高的性價(jià)比。

y13系列，149平4房，本次供應(yīng)42套。

屬于四房三衛(wèi)四葉草戶型，戶型方正，南北通透。大戶型層高3.15米，空間開闊，居住起來(lái)不會(huì)有壓抑感。

得房率約80%左右，在同類產(chǎn)品中處于較高水平，使得房屋的實(shí)際使用面積較為可觀。

五批次供應(yīng)42套，在供應(yīng)量上相對(duì)有一定保障。對(duì)于追求高品質(zhì)生活且有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，具有較高的性價(jià)比。

y14系列，188平4房，也是首發(fā)，這次供應(yīng)32套。

戶型為四開間朝南，一梯兩戶電梯雙開，相當(dāng)于擁有獨(dú)立入戶空間，保障了業(yè)主的隱私。

北向直瞰體育公園，特意設(shè)計(jì)了北向的超尺度一體化大橫廳，面寬約7.2米的270°轉(zhuǎn)角陽(yáng)臺(tái)，并且該戶型僅此一排。

首層層高約3.3米、非首層層高約3.2米，超配尺度，空間開闊。

該項(xiàng)目融合三種海派建筑風(fēng)格，采用“小街區(qū)、密路網(wǎng)”設(shè)計(jì)，內(nèi)部規(guī)劃“三軸、兩街、十大組團(tuán)”花園景觀，配備雙會(huì)所，中區(qū)約2000㎡地下會(huì)所滿足健身、家庭派對(duì)、雙泳池等全齡多元需求，南區(qū)約800㎡地下會(huì)所提供高端會(huì)客等定制服務(wù)。

但是，項(xiàng)目目前處于“無(wú)地鐵、無(wú)學(xué)校、無(wú)商業(yè)配套”的“三無(wú)”現(xiàn)狀，對(duì)于有孩子的家庭和對(duì)公共交通依賴較高的人群來(lái)說(shuō)，日常出行、孩子上學(xué)以及購(gòu)物等會(huì)存在不便，需要借助交通工具前往較遠(yuǎn)的配套處。

前灘公館周邊新房競(jìng)品有世紀(jì)前灘?天匯，均價(jià)13.2萬(wàn)元/㎡，僅余少量建面約166㎡三房、216㎡四房在售；

二手房方面，前灘區(qū)域二手房?jī)r(jià)格分化明顯，部分品質(zhì)偏弱小區(qū)單價(jià)12-13萬(wàn)左右，像晶耀一期、三湘印象、中糧等高品質(zhì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格居高不下，能達(dá)16萬(wàn)，整體前灘二手房均價(jià)在14.3萬(wàn)左右。

相較之下，前灘公館五批次房源均價(jià)12.47萬(wàn)元/㎡，產(chǎn)品以87-188㎡海派低密洋房為主，在價(jià)格與產(chǎn)品形態(tài)上，和周邊競(jìng)品形成差異化競(jìng)爭(zhēng)。

陸家嘴前灘公館的開發(fā)公司是上海筠銘置業(yè)有限公司。該公司是陸家嘴集團(tuán)旗下企業(yè)。陸家嘴集團(tuán)通過(guò)股權(quán)交易等方式獲得了項(xiàng)目地塊的開發(fā)權(quán)，并攜手國(guó)內(nèi)外大師團(tuán)隊(duì)，以建設(shè)“海派風(fēng)貌社區(qū)”為目標(biāo)進(jìn)行打造。

上海筠銘置業(yè)有限公司，成立于2018年，注資32億元，法定代表人郁春豪。

從2023年前灘世紀(jì)天匯，再到前灘公館、陸家嘴太古源源邸，能夠看到的是，這家成長(zhǎng)于上海本土的國(guó)有企業(yè)，近兩年有了一些新變化。

2023年4月說(shuō)起，陸家嘴集團(tuán)當(dāng)時(shí)通過(guò)公開股權(quán)交易方式，獲得前灘南11#、12#、15#單元地塊，用地面積共計(jì)21.76萬(wàn)平方米的主導(dǎo)開發(fā)權(quán)。

彼時(shí)據(jù)陸家嘴公告，持股40%的參股公司上海耀筠置業(yè)有限公司以總價(jià)147.78億元競(jìng)得上海地產(chǎn)三林濱江生態(tài)建設(shè)有限公司轉(zhuǎn)讓的上海德茗置業(yè)80%、上海筠銘置業(yè)80%的股權(quán)及相關(guān)債權(quán)。

其中，德茗置業(yè)資產(chǎn)主要為上海市浦東新區(qū)三林楔形綠地11#、12#單元地塊，筠銘置業(yè)資產(chǎn)主要為三林楔形綠地15#單元地塊。

陸家嘴集團(tuán)雖然較做頭部流量的中海、保利、招商等規(guī)模不在一個(gè)級(jí)別，但“作為上海本地房企，很多東西還是蠻規(guī)矩的，項(xiàng)目少，但都比較講究品質(zhì)，走中高端路線”。

陸家嘴集團(tuán)現(xiàn)任董事長(zhǎng)是徐而進(jìn)。在今年2月上海浦東新區(qū)舉行的“共贏浦東共創(chuàng)未來(lái)”引領(lǐng)區(qū)2025年抓投資優(yōu)環(huán)境促發(fā)展大會(huì)上，徐而進(jìn)表示，2025年陸家嘴集團(tuán)將在三個(gè)方面發(fā)力，繼續(xù)做好城市更新工作。

2024年度，陸家嘴營(yíng)業(yè)總收入143.44億元，同比增長(zhǎng)30.33%；營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為24.85億元，同比下降15.93%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為15.08億元，同比增長(zhǎng)5.26%；基本每股收益為0.3062元，同比增長(zhǎng)2.89%。

陸家嘴表示，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入比上年度調(diào)整后增加30.33%，主要是因?yàn)榻Y(jié)轉(zhuǎn)了前灘東方悅瀾住宅項(xiàng)目、富匯大廈B棟及C棟辦公樓項(xiàng)目。