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北京進(jìn)深 徐迪 國(guó)慶節(jié)前后，延慶新盤(pán)中建臻源府怒刷了一波熱度，9月27日開(kāi)盤(pán)至今已完成238套網(wǎng)簽，全盤(pán)去化超七成。

然而人間的悲觀并不相通。

與臻源府一河之隔的住總山瀾賦，最近一個(gè)月僅有3套網(wǎng)簽。

并且隨著這3套房源的簽約，該項(xiàng)目整體成交均價(jià)還被拉低了幾十塊錢(qián)。

住總山瀾賦所在該地塊為北京住總房地產(chǎn)10月15日摘得，成交價(jià)2.46億元。

拿地當(dāng)日即發(fā)布項(xiàng)目案名；11月9日公示項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案。

項(xiàng)目總建筑面積近3.1萬(wàn)平方米，容積率約1.6，規(guī)劃建設(shè)7棟4-8層電梯洋房，共167套住宅。

4月15日取得預(yù)售許可證，3天后的周末，正式開(kāi)盤(pán)。

主推115—135㎡三居四居，銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)3萬(wàn)元/㎡

截至目前，項(xiàng)目累計(jì)網(wǎng)簽81套，成交均價(jià)2.92萬(wàn)元/㎡，約為預(yù)售價(jià)的97折。

目前網(wǎng)簽金額累計(jì)2.85億元，拿地1年，地價(jià)覆蓋率116%。

能夠快速收回拿地成本，很大原因是住總山瀾賦的樓面價(jià)只有1.18萬(wàn)元/㎡。

網(wǎng)簽均價(jià)，相當(dāng)于樓面價(jià)的2.5倍。

在這個(gè)成交價(jià)下，完成四成左右的房源去化，即可收回土地成本。

項(xiàng)目主力戶(hù)型為115-135㎡，產(chǎn)權(quán)得房率80%左右：

1#樓8層兩個(gè)單元共32戶(hù)，其中建面114.98㎡三室兩廳，套內(nèi)面積92.6㎡，得房率約80.5%。

2#樓4層兩個(gè)單元共12戶(hù)，其中建面134.8㎡三室兩廳，套內(nèi)面積106.6㎡；建面117.1㎡三室兩廳，套內(nèi)面積92.61㎡。得房率均為79.1%。

3#樓8層兩個(gè)單元共32戶(hù)，其中建面128.49㎡三室兩廳，套內(nèi)面積103.6㎡，得房率80.6%。

作為在延慶山瀾闕府、山瀾樾府項(xiàng)目之后的重要迭代產(chǎn)品，山瀾賦通過(guò)“拿地即樣板間開(kāi)放”的方式，全面展示項(xiàng)目戶(hù)型布局和裝修標(biāo)準(zhǔn)。

層高3米+，南向通面寬陽(yáng)臺(tái)+北向設(shè)備平臺(tái)，端戶(hù)有大尺度側(cè)邊飄窗，近100%空間使用率。

主力135戶(hù)型南向四開(kāi)間，客廳IMAX轉(zhuǎn)角270度全景落地窗，主臥近50平米行政套房設(shè)計(jì)，陽(yáng)光主衛(wèi)+書(shū)房+衣帽間。

項(xiàng)目位于北京世園公園4號(hào)門(mén)對(duì)面，緊鄰世園凱悅酒店。

周邊教育、醫(yī)療、休閑等公服設(shè)施完備，北望媯水河，西接世園公園。

區(qū)域內(nèi)主要規(guī)劃用地為居住用地、商業(yè)商務(wù)用地、多功能用地、生產(chǎn)研發(fā)用地、教育科研用地，以及行政辦公用地等。

項(xiàng)目南側(cè)一街之隔是世園村項(xiàng)目，二期共247套住宅，2023年5月開(kāi)盤(pán)，網(wǎng)簽價(jià)2.55萬(wàn)元/㎡；

斜對(duì)面是碧桂園京源著，共1681戶(hù)，最新價(jià)格約2.6萬(wàn)/㎡；

周邊還有同為住總開(kāi)發(fā)的山瀾闕府和山瀾樾府等，均已在尾盤(pán)階段，網(wǎng)簽價(jià)2.8萬(wàn)元/㎡左右。

最大的競(jìng)品是中建臻源府，兩個(gè)項(xiàng)目分別位于媯水河的南北兩岸，直線(xiàn)距離3公里左右，體量、容積率相當(dāng)。

中建臻源府規(guī)劃9棟4-9F住宅樓，全洋房社區(qū)，共318戶(hù)，戶(hù)型建面105-148㎡，南北均有大尺度贈(zèng)送，綜合使用率97%-98%。