“銷冠”保利的里子：前九月凈利暴跌75%，但少數(shù)股東分走七成利
《星島》見習(xí)記者?鐘凱?廣州報道
10月22日，保利發(fā)展（SH.600048）率先發(fā)布2025年第三季度報告。這幾乎是首家發(fā)布三季度業(yè)績的上市房企，但其數(shù)據(jù)給資本市場帶來的驚嚇更多于驚喜。
公告顯示，2025年第三季度，保利發(fā)展實現(xiàn)營業(yè)收入568.65億元，同比增長30.65%；利潤總額卻為虧損0.6億元，同比下降102.37%；歸母凈利潤由盈轉(zhuǎn)虧，錄得凈虧損7.82億元，同比下降299.19%；扣非歸母凈虧損8.40億元，同比下降329.03%。
受此拖累，前三季度保利發(fā)展?fàn)I業(yè)收入1737.22億元，同比降幅較上半年收窄至4.95%；利潤總額98.49億元，同比跌幅擴大至40.80%；歸母凈利潤19.29億元，同比跌幅擴大至75.31%；扣非歸母凈利潤17.40億元，同比下降76.76%。
從毛利率來看，前三季度保利發(fā)展的毛利率約為13.37%，同比降低2.55個點，其中第三季度毛利率只有10%左右，結(jié)轉(zhuǎn)項目質(zhì)量難言理想。
值得一提的是，第三季度盡管保利發(fā)展出現(xiàn)虧損，少數(shù)股東損益卻不降反增，單季度仍錄得了7.30億元的正向收益，反映結(jié)轉(zhuǎn)的合作開發(fā)項目占比很可能顯著提升。這也導(dǎo)致前三季度內(nèi)，該公司少數(shù)股東損益同比增長3.56%至45.87億元，對應(yīng)少數(shù)股東損益占凈利潤比重則達到70.41%的歷史新高，意味著有七成的利潤在分配環(huán)節(jié)被劃走，使得留歸上市公司股東的利潤大幅縮水。
▲資料來源：星島新聞?wù)?/strong>
對于第三季度增收不增利的現(xiàn)象，熟悉保利的人士對《星島》記者表示，第三季度所結(jié)轉(zhuǎn)項目存在虧損的情況，導(dǎo)致盈利受到影響。目前市場環(huán)境仍不容樂觀，因而保利的利潤壓力較大。
保利發(fā)展相關(guān)人士則向《星島》記者解釋，第三季度不并表的項目結(jié)轉(zhuǎn)虧損10億元，是拖累業(yè)績主要原因。同時，并表項目貢獻凈利潤約2億元，這部分項目保證了盈虧平衡。至于歸母凈利潤降幅更大，則主要由于結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)構(gòu)問題，在第三季度結(jié)轉(zhuǎn)的并表項目中，虧損項目權(quán)益相對比較高所致。
新增銷售方面，保利發(fā)展于前三季度實現(xiàn)簽約金額2017.31億元，同比減少16.53%，簽約面積1010.42萬平方米，同比減少25.13%。簽約面積降幅大于金額的降幅，主要由于均價同比提升約11.5%，這得益于公司優(yōu)化城市布局的戰(zhàn)略。期內(nèi)公司銷售回籠資金1941億元，回籠率為96%。
拿地方面繼續(xù)以高能級城市為重點，期內(nèi)保利發(fā)展新增容積率面積290萬平方米，總獲取成本603億元，均位于38個核心城市，51%投資金額位于北上廣一線城市的核心區(qū)域核心地塊。
按照中指研究院的排行，前三季度保利發(fā)展的銷售額、銷售面積均位居房企第一，同時新增貨值規(guī)模達到1010億元，位居房企第二。而保利最新數(shù)據(jù)顯示，今年以來其新開工面積同比減少40.19%，總體仍以去庫存為主，外界短期內(nèi)難以看到增量項目帶來的顯著業(yè)績改善。
9月初，保利發(fā)展管理層曾向投資者證實，行業(yè)仍處于“深度調(diào)整期”，公司雖已保持較大強度的增量投資，且增量項目“盈利能力較好”，但存量項目較多，去庫存與盈利改善仍需一定周期。
此外，前三季度保利發(fā)展經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額約69.77億元，同比增長143.66%，但較上半年凈減少超過90億元，主要是第三季度支付其他與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金多了102億元。至期末，該公司的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額約1202.05億元，較上半年減少164億元，創(chuàng)下2020年以來三季度末最低水平。
不過，保利發(fā)展融資渠道依然通暢，可通過不同融資工具補充資金。9月23日，該公司宣布擬公開發(fā)行不超過150億元公司債，用于償還有息債務(wù)、補充流動資金、項目建設(shè)、并購地產(chǎn)項目等。
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