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文/北京進(jìn)深 徐迪

10月23日，昌平區(qū)CP01-0901-0006地塊項(xiàng)目總平圖公示。

項(xiàng)目位于昌平區(qū)北五-六環(huán)科學(xué)城西區(qū)板塊，由北京住總?cè)ツ瓿跽?，開發(fā)為清樾府項(xiàng)目。

一期0013地塊去年7月19日取證，共416套，銷售指導(dǎo)價(jià)5.6萬/㎡。目前網(wǎng)簽204套，去化率49%。

二期0006地塊占地5.49公頃，原規(guī)劃總建筑面積11.64萬㎡，其中地上建面6.92萬㎡，地下4.72萬㎡。

現(xiàn)為提升項(xiàng)目居住品質(zhì)，打造人民滿意的“好房子”，擬按照好房子《技術(shù)要點(diǎn)》進(jìn)行重新設(shè)計(jì)調(diào)整。

01

方案優(yōu)化后，項(xiàng)目總建面減少至11.25㎡。

其中：地上建面增加至6.95萬㎡，地下建筑面積降到4.3萬㎡。

建筑高度12.45米，共26棟，全4層洋房，容積率1.26，綠地率30%。居住戶數(shù)672戶，居住人數(shù)1647人。

1、地上計(jì)容面積6.92萬㎡不變，主要是新增了不計(jì)容面積，約314.45㎡，包括：

鄰里中心234.32㎡，位于大門口的配套里；

架空層80.13㎡，位于鄰里中心以南的14#樓首層?xùn)|側(cè)。

2、優(yōu)化了正門入口處景觀，保留下沉庭院，增加風(fēng)雨連廊和景觀廊架，將原室外活動(dòng)場地移至小區(qū)東南角。

3、正門以北隔一棟樓的位置，增開了一道人行次入口，將原正門口配套樓里的托老所、老年活動(dòng)場站、社區(qū)助殘服務(wù)中心、配電室等移至此處。

此外，一期產(chǎn)品贈(zèng)送空間主要是南向通面寬的飄窗，端戶有轉(zhuǎn)角/側(cè)邊飄窗；北向?yàn)椴豢煞忾]的設(shè)備平臺(tái)。

二期調(diào)規(guī)后，南向一部分飄窗改成了內(nèi)嵌式陽臺(tái)，進(jìn)深1.2米/1.5米/1.8米不等。

預(yù)計(jì)得房率較一期將有大幅提升。

02

住總清樾府所在昌平區(qū)百善鎮(zhèn)0901-0004、0006、0013、0014地塊，以底價(jià)35億元成交，折合樓面價(jià)2.35萬元/㎡。

項(xiàng)目開發(fā)主體為北京佰昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，法定代表人、董事長為宋磊，項(xiàng)目公司總經(jīng)理為趙會(huì)濤。

項(xiàng)目占地面積約11. 57萬㎡，容積率1.2，包括3個(gè)住宅子地塊，總建面約14.02萬㎡，規(guī)劃62棟住宅，共1392套房源。

目前取證的只有400多套，還有超過七成房源未入市。

（清樾府項(xiàng)目原總平圖↑）

2024年7月19日，一期0013地塊18棟4F洋房共416套住宅取得預(yù)售許可證，銷售指導(dǎo)價(jià)5.6萬/㎡。

去年11月開始有網(wǎng)簽轉(zhuǎn)化，目前去化了一半左右。

成交均價(jià)4.3萬元/㎡，約為指導(dǎo)價(jià)的77折，每平米直降1.3萬 。

網(wǎng)簽金額總計(jì)8.3億元，約為拿地價(jià)的24%。

幾次降價(jià)沒能換來高流量量，項(xiàng)目必須要采取策略，打一輪“挽尊之戰(zhàn)”了。

二期調(diào)規(guī)是順勢而為，也是不得不為。

從目前網(wǎng)簽來看，一期還有一半房源沒賣掉。

有新規(guī)產(chǎn)品比著，一期除了降價(jià)也很難有別的出路。

又要搞老業(yè)主心態(tài)了。

問題是，一期的成交均價(jià)與指導(dǎo)價(jià)相比，已經(jīng)打到了77折，降價(jià)空間不算充裕。

今年年初，項(xiàng)目還推出過特價(jià)房，單價(jià)低至3.8萬/㎡，吸引到不少客戶上車，2月份的成交情況明顯好轉(zhuǎn)。

（清樾府一期↑）

首批入市房源均為4層洋房，建面86-143㎡三居四居，精裝交付，主力戶型得房率80%以上。

“好房子”新規(guī)發(fā)布之前，清樾府的贈(zèng)送面積也算可圈可點(diǎn)。

以86㎡起步戶型為例，三房兩廳雙衛(wèi)，南向飄窗3.5㎡全贈(zèng)送，北向設(shè)備平臺(tái)也有將近3㎡。

但是這種狹長戶型，普遍存在客廳太大，臥室過小的問題。

整體看起來，南向兩開間占了近40㎡的面積，客餐廳22.5㎡，主臥超15㎡；

其余40多㎡被隔斷成6塊小空間，包括廚房8㎡、玄關(guān)4.3㎡，還有個(gè)3.3㎡的家政間，公共衛(wèi)生間4㎡；

北向的兩個(gè)房間，東邊的小臥室7㎡；西邊的書房只有6.6㎡。

03

去年，住總集團(tuán)擬對(duì)住總地產(chǎn)、住總置業(yè)進(jìn)一步實(shí)施重組整合，擬由開發(fā)公司吸收合并置業(yè)公司，將置業(yè)公司現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)歸并到開發(fā)公司統(tǒng)一管理。

除了合并大動(dòng)作，住總還上新了多個(gè)新盤，除清樾府外，還有山瀾賦、國祥星宸、青年ONE、芳華里、國祥譽(yù)等。

這些項(xiàng)目多布局于昌平、密云、順義、延慶等郊區(qū)。部分樓盤由于區(qū)域熱度較低、競品較多造成分流等因素，導(dǎo)致項(xiàng)目去化不佳。

一些遠(yuǎn)郊盤，不得不打起“降價(jià)換量”的策略。

2023年、2024年、2025年1-3月，住總地產(chǎn)項(xiàng)目簽約銷售均價(jià)分別為4.24萬元/㎡、3.30萬元/㎡、2.69萬元/㎡。

甚至還有住總項(xiàng)目取證都一年了，網(wǎng)簽仍是0。

今年上半年，住總地產(chǎn)陷入了“增收不增利”的困境。

它的營收從2024上半年24.99億元上漲至2025上半年的27.63億元；凈利潤則從去年同期的1.46億元下降至今年上半年的6600.97萬元，同比減少超54%。

去年，住總地產(chǎn)一共拿了3宗地。但今年直至9月初，才與城建發(fā)展、北京建工聯(lián)手，以底價(jià)29億元拿下豐臺(tái)岳各莊地塊。

新項(xiàng)目上，住總持股比例僅有10%。

作為京城中小型房企，住總地產(chǎn)存量項(xiàng)目規(guī)模不大。截至2025年3月底，該公司并表口徑商品房剩余可售面積52.03萬平方米。