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文/樂居財(cái)經(jīng) 呂秀倫

近日，華為掌舵者任正非喊話，“把活下來作為主要綱領(lǐng)，把寒氣傳遞給每個(gè)人”。而這股寒氣，也蔓延至了地產(chǎn)國央企。

8月23日，“廉潔四川”公眾號(hào)發(fā)布，華潤置地有限公司原黨委書記、董事局主席、首席執(zhí)行官唐勇涉嫌嚴(yán)重違紀(jì)違法，接受紀(jì)律審查和監(jiān)察調(diào)查。

剛過知命之年的唐勇，并未預(yù)料到自己的命運(yùn)會(huì)在這一年突遭轉(zhuǎn)變，仕途戛然而止。如今，他的微信朋友圈已設(shè)置為3天可見，僅剩下滿目層巒疊嶂彌漫著山霧的背景圖，以及“道不遠(yuǎn)人”的個(gè)性簽名。

道不遠(yuǎn)人的“道”為《中庸》中所指的中庸之道，是一種至大無外、至小無內(nèi)的至高道德，是天地、人倫之道。

無獨(dú)有偶，與唐勇同一天被查的還有深圳市人才安居集團(tuán)副總經(jīng)理劉暉，建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)黨委書記、董事長莊躍凱，廈門建發(fā)城服發(fā)展股份黨委書記、董事長施震，以及京城置地有限公司前董事長姜建。

這五位曾是重量級(jí)的國央企老總，在地產(chǎn)圈叱咤風(fēng)云。一天集中通報(bào)五起，也頗具“震懾”作用。與此同時(shí)，眼下時(shí)間點(diǎn)，也頗具秋后算賬的意味。

實(shí)際上，并不僅是國央企開發(fā)商在“打虎”，民營房企的反腐同樣一直在路上。比如，近期泰禾集團(tuán)將在內(nèi)部開展持續(xù)3個(gè)月的廉潔整頓自查活動(dòng)。

除去泰禾，2021年以來，包括萬科、旭輝、碧桂園、中南置地、首創(chuàng)、東原、中駿、卓越等在內(nèi)的多家房企開啟自查自糾模式，掀起新一輪反腐風(fēng)暴。

房地產(chǎn)圈內(nèi)隱藏的諸多“潛規(guī)則”，無論是從拿地到工程，還是從采購到營銷，都已不是什么新鮮事。在地產(chǎn)冬天里，房企們突然向內(nèi)祭出重拳，在行業(yè)內(nèi)也很有警示意義。

過去房地產(chǎn)過的是好日子，現(xiàn)在時(shí)代不同了。用馮侖的話說，是過正常日子了，有些毛病如果還不根除，企業(yè)是很難搞好的。

秋后算賬

一石激起千層浪，唐勇被查消息立馬在地產(chǎn)圈形成“巨震”。不少業(yè)內(nèi)人士對此表示震驚，更多的是惋惜。

在此之前，他從華潤地產(chǎn)板塊主帥、電力總裁，到“落馬”前的總監(jiān)級(jí)別，任職軌跡也暗示了他或有今天的東窗事發(fā)。

唐勇是一位地地道道的老華潤人，在華潤鞍前馬后足足效力了29年。1993年，他大學(xué)畢業(yè)后就一腳踏入了華潤體系，從最初的專職于華潤物業(yè)到2001年調(diào)至華潤置地，一步步做到華潤置地董事局主席。

2019年12月，唐勇調(diào)任至華潤電力控股有限公司，擔(dān)任黨委書記、總裁；然而僅僅一年多，2021年9月，他從位高權(quán)重的一把手轉(zhuǎn)為華潤集團(tuán)業(yè)務(wù)單元專職外部董事。

外界普遍認(rèn)為，專職外部董事實(shí)是一個(gè)閑職，唐勇無疑是被邊緣化了。而今年1月，唐勇又被調(diào)任至華潤現(xiàn)代服務(wù)有限公司，擔(dān)任專業(yè)總監(jiān)一職。

現(xiàn)年50歲的唐勇，距離51周歲生日僅僅剩下不多的時(shí)間?，F(xiàn)在看來，他的生日或許要在被調(diào)查中度過。目前，華潤集團(tuán)紀(jì)委正對唐勇進(jìn)行紀(jì)律審查，經(jīng)國家監(jiān)委指定四川省監(jiān)委管轄，四川省監(jiān)委指定綿陽市監(jiān)委管轄，綿陽市監(jiān)委正對其進(jìn)行監(jiān)察調(diào)查。

若是沒有犯錯(cuò)，他或許還是地產(chǎn)界響當(dāng)當(dāng)?shù)拿餍锹殬I(yè)經(jīng)理人。之所以被國家監(jiān)委指定管轄，背后或許與他在四川“發(fā)家”密不可分。

2001年，唐勇被委以重任調(diào)至華潤置地成都，擔(dān)任總經(jīng)理一職。與此同時(shí)，他也扛起了在地方上開疆拓土的大旗。此后，他在成都打造出了多個(gè)地產(chǎn)標(biāo)桿項(xiàng)目。

正是這次的施展拳腳，讓成都成為了他的福地，也成為他“仕途”上的跳板。此前唐勇曾說，“沒想到自己來成都一晃眼就12年了，現(xiàn)在就覺得自己也是成都人了，對成都充滿了很深的感情”。

塵歸塵，土歸土。這一次，他再次回到了原點(diǎn)，只不過是等待他的并不是掌聲，而是冷冰冰的審查。

無獨(dú)有偶，在唐勇被查公告發(fā)出的同日晚間8點(diǎn)，“廉潔深圳”官微消息披露，深圳市人才安居集團(tuán)副總經(jīng)理劉暉涉嫌嚴(yán)重違紀(jì)違法，目前正接受紀(jì)律審查和監(jiān)察調(diào)查。

不同于萬科、碧桂園的全國知名度，但在深圳地界，深圳市人才安居集團(tuán)卻是低調(diào)的實(shí)力派。資料顯示，它不僅是市委市政府保障深圳人才安居樂業(yè)的平臺(tái)，還是深圳市專責(zé)負(fù)責(zé)人才安居住房投資建設(shè)和運(yùn)營管理的市屬國有獨(dú)資公司。

數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月，該企業(yè)已開工76個(gè)項(xiàng)目(其中已竣工8個(gè))，總建筑面積1201萬平方米，涉及房源9.3萬套;累計(jì)籌建公共住房16.1萬套，供應(yīng)公共住房6.2萬套，約占全市同期總量的1/3，服務(wù)約4800家企業(yè)、12萬人才及其家屬。

半個(gè)小時(shí)后，“鷺島清風(fēng)”連發(fā)兩條公告，一則是廈門建發(fā)集團(tuán)黨委委員、副總經(jīng)理，建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)黨委書記、董事長莊躍凱涉嫌嚴(yán)重違紀(jì)違法，另一則是廈門建發(fā)城服發(fā)展股份黨委書記、董事長施震涉嫌嚴(yán)重違紀(jì)違法，目前二人正接受廈門市紀(jì)委監(jiān)委紀(jì)律審查和監(jiān)察調(diào)查。

其中，莊躍凱在2021年8月11日在朋友圈轉(zhuǎn)發(fā)《俞敏洪，我敬你是條漢子！》后，已經(jīng)一年多沒有更新微信朋友圈。

此前的8月8日，廈門市委專項(xiàng)巡察組進(jìn)駐廈門最大國企——建發(fā)集團(tuán)，對其進(jìn)行為期1個(gè)月左右的專項(xiàng)巡察，巡察任務(wù)包括著力查找國有資產(chǎn)管理使用中存在的責(zé)任、作風(fēng)和腐敗問題等。此次建發(fā)兩位老總“落馬”，或與此次專項(xiàng)巡查密不可分。

另一邊，建發(fā)系多家公司也對高管被查進(jìn)行了回應(yīng)。8月23日晚，建發(fā)國際集團(tuán)、建發(fā)物業(yè)、建發(fā)合誠等多家有被查人員擔(dān)任職務(wù)的公司相繼公告，稱目前公司經(jīng)營一切正常，認(rèn)為該事項(xiàng)對公司生產(chǎn)經(jīng)營無重大不利影響。

除此之外，8月23日當(dāng)天，北京市紀(jì)委監(jiān)委還發(fā)布，京城機(jī)電控股公司原副總經(jīng)理姜建被查，而他此前長期兼任京城置地有限公司董事長。

一日之內(nèi)，從南方到北方，數(shù)位曾經(jīng)的國央企老總被查，從頭頂光環(huán)到成為負(fù)面輿論的主角。未來，不排除對國有房企的審計(jì)和整頓力度會(huì)逐步加大。

民企向內(nèi)“打虎”

8月9日，泰禾官微發(fā)布，自2022年8月15日至11月15日，泰禾集團(tuán)將在內(nèi)部開展廉潔整頓自查活動(dòng)，一方面加強(qiáng)內(nèi)部管理，另一方面肅清痼疾，整治貪污舞弊。并對外公開了投訴舉報(bào)信箱，歡迎社會(huì)各界的監(jiān)督。

此次“整頓行動(dòng)”緣起于，不久前，泰禾集團(tuán)審計(jì)監(jiān)察中心發(fā)現(xiàn)了員工張某某通過違規(guī)、欺騙等手段侵占公司財(cái)產(chǎn)。泰禾在官微里特別注明：數(shù)額特別巨大，嚴(yán)重侵害公司利益。

張某某被揪出后，泰禾直接將他移送至司法機(jī)關(guān)，頗有雷厲風(fēng)行的風(fēng)范。不止一個(gè)“張某某”，近年來，泰禾在企業(yè)運(yùn)營中，發(fā)現(xiàn)少數(shù)高級(jí)管理人員、員工已經(jīng)出現(xiàn)貪腐舞弊等問題，嚴(yán)重破壞了企業(yè)的發(fā)展根基。

去年11月4日，旭輝也公開了一封內(nèi)部通報(bào)，關(guān)于《成都江山和鳴項(xiàng)目銷售經(jīng)理羅某、營銷總監(jiān)鄔某等人因舞弊被刑事立案》的通知。涉及層級(jí)不高，但力度很大，直接移送司法機(jī)關(guān)。

翌日，萬科也開出了罰單，對COO簽發(fā)了一張“降級(jí)2級(jí)、罰款1000萬”的罰單。這不是因?yàn)樗麄€(gè)人踩高壓線，而是因分管的北方區(qū)域而起。

除去萬科、旭輝，2021年以來，已有包括碧桂園、中南置地、首創(chuàng)、東原、中駿、卓越等在內(nèi)的多家房企開啟自查自糾模式，掀起新一輪反腐風(fēng)暴。

雖然近幾年地產(chǎn)圈不斷刮起“自查風(fēng)暴”，甚至將上百名高管、基層員工送進(jìn)了監(jiān)獄，例如碧桂園三年多查處貪腐高管200余人。但“內(nèi)鬼”仍像韭菜一般，割了一茬還有一茬。

實(shí)際上，無外乎這幾種原因，如房企對外迅速擴(kuò)張留下的后遺癥、牽扯到老板周邊的親近人士、以及采購環(huán)節(jié)產(chǎn)生腐敗等。

在房企對外擴(kuò)張時(shí)，開拓區(qū)域后，一般放權(quán)區(qū)域總，開啟各自為戰(zhàn)的模式。久而久之，企業(yè)對下屬公司控制力減弱，易滋生腐敗。

比如，2019年伊始，在雅居樂的反腐中，就將雅居樂地產(chǎn)集團(tuán)海南區(qū)域總裁簡毓萍開除。資料顯示，2010-2013年期間，簡毓萍擔(dān)任海南區(qū)域營銷部負(fù)責(zé)人，多次在收受外部人員巨額賄賂后，利用職務(wù)之便違規(guī)圈定優(yōu)質(zhì)房源給予外部人員轉(zhuǎn)賣牟利。

另一方面，房企內(nèi)部腐敗更多是在采購環(huán)節(jié)產(chǎn)生的。事實(shí)上，采購作為直接與供應(yīng)商打交道的最前沿，最容易獲得回扣。從拿地到工程，從采購到營銷，甚至連人力、物業(yè)等，每個(gè)環(huán)節(jié)都要對接一堆供應(yīng)商資源。

除此之外，腐敗還經(jīng)常出現(xiàn)在營銷口。近年來，因?yàn)橐恍┏鞘邢迌r(jià)，一手房比二手房還便宜，加之沒有出臺(tái)搖號(hào)等嚴(yán)格細(xì)致的規(guī)定，某些地產(chǎn)高管就會(huì)冒險(xiǎn)收一大筆錢把房子賣給關(guān)系戶。

例如2018年5月，四川內(nèi)江金科房地產(chǎn)公司時(shí)代中心項(xiàng)目營銷負(fù)責(zé)人、現(xiàn)場銷售主管、置業(yè)顧問、銷售文員利用職務(wù)便利，低價(jià)購買房源再高價(jià)轉(zhuǎn)手，牟利近百萬元。

甚至還有房企內(nèi)部人員借用公司車位收受賄賂。2019年11月至2020年7月期間，綠地南通公司法人錢某華涉嫌違規(guī)將900個(gè)車位20年使用權(quán)贈(zèng)送給第三方公司、并以此受賄905萬元。

當(dāng)然，普通員工踩高壓線線還好，一旦涉及到“皇親國戚”，情況就難處理的多。民營房企多為家族企業(yè)，公司內(nèi)部不少中高層與老板是親屬或者好友關(guān)系，那么反腐鏟到這些“貴族”，就更加不易。

杜絕腐敗成本

從今年房企自查動(dòng)作來看，從低調(diào)走向高調(diào)，從民企擴(kuò)大至央國企，反腐動(dòng)作公開化，選擇移送司法機(jī)關(guān)進(jìn)行處理的房企越來越多。為何變得如此公開化、密集化？

眾所周知，地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型、人際關(guān)系密集型行業(yè)，很多業(yè)務(wù)領(lǐng)域的員工都直接與錢打交道，這也就加劇了自上而下各級(jí)管理人員利用職務(wù)之便以權(quán)謀私的可能性，順其自然便成了滋生腐敗的溫床。

例如，工程招采的吃回扣、營銷條線的茶水費(fèi)，都是秘而不宣的常態(tài)。

此前幾年，行業(yè)處于快速發(fā)展期，也正是用人之際，房企內(nèi)部貪腐問題，多數(shù)房企是睜一只眼閉一只眼，往往會(huì)選擇悄無聲息地“內(nèi)部解決”，不把事情放大。

一位房企內(nèi)部審計(jì)人士表示，“這畢竟不是一件光彩的事，對企業(yè)自身品牌和客戶口碑都會(huì)造成損傷，所以不到萬不得已的時(shí)候，一般不會(huì)公開處理?！?/span>

如今，房地產(chǎn)行業(yè)利潤直線下降，業(yè)績增長大不如從前，企業(yè)“暴雷”時(shí)有發(fā)生，房企“內(nèi)卷”的同時(shí)，也將矛頭指向了內(nèi)部。甚至有房企老板在內(nèi)部管理例會(huì)上直接開口提到，“收錢的高管要省著點(diǎn)”；還有top20房企老板喊話，“追回來的都是利潤”。

從目前公開披露出來的房企反腐案件，動(dòng)輒幾百上千萬，甚至不乏上億元。一家房企如果存在10例案子，將損失至少1億。在行業(yè)不景氣的背景下，這種情況對于企業(yè)利潤攤薄的影響還是非常大。

當(dāng)下，隨著中報(bào)披露期來臨，房企密集釋放業(yè)績預(yù)告。但放眼望去，仍在正增長的企業(yè)屈指可數(shù)，巨虧幾十億、盈利暴跌成為常態(tài)。據(jù)樂居財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有超50家房企上半年業(yè)績預(yù)虧，甚至龍頭企業(yè)同樣遭遇盈利下滑。

在銷售、融資困難之下，只有通過控成本，來穩(wěn)利潤。旭輝林中就曾說過，房企的成本，就像含著水分的毛巾一樣。很多人說沒水分、其實(shí)擠一擠還是能擠出很多水分，房企整體還是很粗放。

“價(jià)值提高、成本減少，才是最好，所以一定要用好價(jià)值成本，減少浪費(fèi)成本、降低無效成本、杜絕腐敗成本?！?/span>

眼下，在利潤下降，業(yè)績增長大不如從前的背景下，如何才能減少腐敗的發(fā)生，同樣成為房企不得不直視的問題。

如，王健林對萬達(dá)的審計(jì)部經(jīng)常直接下達(dá)指令，無論是查一個(gè)人，還是查一個(gè)部門，只要一經(jīng)查實(shí)，直接將涉貪人員全部移交司法。

這與王健林軍人出身密不可分，一直信奉從嚴(yán)治理之道的他，反腐鐵腕聲名在外。2019年8月底，萬達(dá)開除4名管理人員并移交司法；2020年底，萬達(dá)十年老臣朱戰(zhàn)備因涉嫌貪腐，被上海警方帶走調(diào)查。

王健林曾表示，“我個(gè)人在集團(tuán)不分管具體業(yè)務(wù)，唯一管的部門就是審計(jì)部，審計(jì)部就相當(dāng)于萬達(dá)集團(tuán)的紀(jì)委！”

有人指出，高管被審計(jì)部門調(diào)查出問題是常態(tài)，且和其他房企相比，萬達(dá)違法違紀(jì)的數(shù)量其實(shí)相當(dāng)少。這完全歸因于萬達(dá)內(nèi)部令人又怕又敬的審計(jì)部門。

開發(fā)商都應(yīng)該向萬達(dá)學(xué)習(xí)。要通過完善審計(jì)制度、嚴(yán)厲追責(zé)來彌補(bǔ)這種缺失和風(fēng)險(xiǎn)。越是艱苦的時(shí)候，就越是應(yīng)該讓企業(yè)當(dāng)家的、管事的，有敬畏，有依規(guī)，有幾把真正會(huì)干事的刷子。

除了內(nèi)部反腐，房企還構(gòu)建了反腐聯(lián)盟。2020年7月，包含世茂、融信、三盛、陽光城、禹洲等在內(nèi)的14家房企齊聚上海成立了“審計(jì)監(jiān)察聯(lián)盟”。共同承諾，只要在一家腐敗過，其他家都不要了。

這也就意味著，行業(yè)人頭頂上的緊箍咒越念越緊，一旦舞弊有可能會(huì)被掃出地產(chǎn)行業(yè)。