文/樂居財(cái)經(jīng) 楊宏彬

19世紀(jì)60年代，清廷決定“派童赴美”，以吸收西洋知識。出生于香港周壽臣，便是第三批出國的留美幼童之一。

留洋十載，歸國后的周壽臣從天津輪船招商局的副幫辦干起，之后為當(dāng)時(shí)中國的鐵路事業(yè)做出了不小貢獻(xiàn)，其后官居“奉錦山海關(guān)兵備道兼山海關(guān)監(jiān)督”，負(fù)責(zé)管理于英法聯(lián)軍之役后開埠的牛莊（今營口），直至滿清結(jié)束。

在辛亥革命爆發(fā)之后，周壽臣選擇抽身，帶妻兒回港?；馗鄄痪煤?，作為當(dāng)時(shí)華人社會領(lǐng)袖的周壽臣獲港英政府贈予周氏太平紳士的名銜，同時(shí)，將其居住地黃竹坑山頭命名壽臣山，并把其住宅門前道路命名為壽山村道。此為壽臣山名字的由來。

之后的壽臣山，成為香港其中一個(gè)高尚住宅區(qū)。包括李嘉誠家族、夏佳理家族、香港興業(yè)查氏家族及導(dǎo)演王家衛(wèi)、藝人陳奕迅等都入住于此。

因此，壽臣山也受到豪宅開發(fā)者的青睞。今年年初，中渝置地聯(lián)合CSI（資本策略地產(chǎn)有限公司），從許榮茂的手里拿到了香港壽臣山洋房項(xiàng)目40%的股權(quán)。時(shí)至今日，中渝置地決定再度加碼，繼續(xù)增持該項(xiàng)目。

9月16日，中渝置地（1224.HK)發(fā)布公告稱，將向Easycrest收購Superb Land Limited 10%的股權(quán)，作價(jià)3.25億港元。同日，英皇國際（0163.HK)也發(fā)布公告，以同樣的價(jià)格向Easycrest收購Superb Land Limited 10%的股權(quán)。

根據(jù)公告，Easycrest為明發(fā)集團(tuán)（0846.HK)全資子公司。被交易的Superb Land Limited為香港壽臣山道西15號項(xiàng)目的持有者。本次交易前，該公司由英皇國際間接持有40%，LAND MAGIC INVESTMENTS LIMITED 持有40%，Easycrest持有20%。

交易完成后，Superb Land Limited由英皇國際持有50%，中渝置地持有10%，LAND MAGIC INVESTMENTS LIMITED 持有40%，明發(fā)集團(tuán)將不再持有該公司股權(quán)。

二度收購

中渝置地對于香港壽臣山道西15號，似乎偏愛有加。這已經(jīng)是其今年第二次收購該項(xiàng)目的股權(quán)了，上一次發(fā)生在今年年初。

1月28日，中渝置地與CSI調(diào)整了一家合資公司的股權(quán)，以收購Superb Land Limited的股權(quán)，這家合資公司正是LAND MAGIC INVESTMENTS LIMITED。該公司本是在2021年11月成立，由中渝置地和CSI各持50%。在決定收購Superb Land Limited的股權(quán)后，股份比例被調(diào)整為中渝置地與CSI各占合資公司80%及20%經(jīng)濟(jì)權(quán)益，各占50%投票權(quán)。

調(diào)整合資公司持股比例的同時(shí)，中渝置地宣布，將通過合資公司向Smart Launch收購Superb Land Limited 40%的股權(quán)，作價(jià)10.47億港元。而賣方Smart Launch的實(shí)際擁有者，是世茂集團(tuán)（0813.HK）的主席及董事許榮茂。

交易完成后，Superb Land Limited由英皇國際持有40%，合資公司持40%，明發(fā)集團(tuán)持20%。中渝應(yīng)占股份32%，CSI應(yīng)占股份8%。

彼時(shí)出售Superb Land Limited，許榮茂主要收回的是在這家公司的股東貸款。公告指出，彼時(shí)Superb Land Limited 結(jié)欠Shimao HK Management Company Limited的貸款約為10億港元。換言之，該部分股份實(shí)際只賣了約4700萬港元。

不過，許榮茂還留了一手。在交易協(xié)議中寫道，若香港壽臣山道西15號完成銷售后，平均銷售價(jià)格每平方呎超過70,000港元，Smart Launch將有權(quán)收取Superb Land Limited凈利潤40%中的30%。

5個(gè)月后，香港壽臣山道西15號完成了首宗洋房的出售，屬7號屋，成交價(jià)約8.7億港元，呎價(jià)約10.83萬港元。據(jù)了解，7號屋實(shí)用面積8032平方呎，屬6房6套傳統(tǒng)大宅設(shè)計(jì)，包括3427平方呎的私家花園，以及面積2091平方呎天臺，更備有私人游泳池。

若按此價(jià)格計(jì)算，許榮茂有機(jī)會收回在該項(xiàng)目中的部分利潤。

或是在項(xiàng)目的首次交易中嘗到甜頭，中渝置地選擇再度加碼，再單獨(dú)收購項(xiàng)目公司10%的股權(quán)。本次交易后，中渝置地在項(xiàng)目中的持股升至42%，僅次于英皇國際的50%。

中渝置地表示，鑒于壽臣山道西15號近期的銷售表現(xiàn)，本次收購將進(jìn)一步加快投資回報(bào)。

各方的進(jìn)退

壽臣山的這一處豪宅，上演了5家房企的進(jìn)退。

建造壽臣山道西15號的地塊，最初是由英皇國際摘得。在2014年南區(qū)壽臣山道住宅地皮收標(biāo)現(xiàn)場，還收到超13份標(biāo)書，入標(biāo)者包括長實(shí)、信置、新世界、恒基、南豐、會德豐、英皇國際、嘉里建設(shè)等。

最終，英皇國際成功突圍，拿下地塊。彼時(shí)地塊平均樓面呎價(jià)達(dá)30888港元，為彼時(shí)香港第五貴單價(jià)地王。

之后，英皇國際便拉來許榮茂及明發(fā)集團(tuán)共同開發(fā)該地塊，之后項(xiàng)目的股東又出現(xiàn)了變化，明發(fā)和世茂相繼從中出局，中渝置地成為了第二大持有者。

世茂的退出，或與公司的流動(dòng)性緊張有關(guān)。去年到今年，為緩解流動(dòng)性問題，世茂已經(jīng)出售多處資產(chǎn)，在20天前，還與華潤置地附屬公司訂立項(xiàng)目股權(quán)、債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，此次轉(zhuǎn)讓涉及4個(gè)項(xiàng)目公司部分股權(quán)，交易總代價(jià)33.165億元。

而明發(fā)集團(tuán)的退出，與公司當(dāng)下經(jīng)營或有一定關(guān)系。2022年上半年，明發(fā)集團(tuán)營收凈利潤雙雙下降，營收下降38.5%至59.58億元，凈利潤下降73.71%至3.17億元。同時(shí)，其經(jīng)營現(xiàn)金流還存在3.15億元的缺口。

中渝置地兩度增持項(xiàng)目，其實(shí)并不意外。香港是中渝置地實(shí)控人張松橋的大本營，縱觀張松橋早期的物業(yè)投資軌跡，無論是買入商辦物業(yè)還是豪宅，都主要集中于香港市場。

包括2004年初，以1.38億港元購買曾為武俠小說作家金庸居所的山頂?shù)?號屋地；2005年2月，以4.3億港元向中銀香港購入山頂歌賦山道1號。

2015年初，張松橋在香港以51億港元買下曾被列為香港一級歷史建筑物的何東花園；7月從雅居樂陳卓林手中買下了渣甸山包華士道1號的房屋，作價(jià)約7.6億港元；10月以40.21億港元買入渝太地產(chǎn)持有的香港兩幢商業(yè)大廈彩星中心、世紀(jì)廣場。

作為本次收購項(xiàng)目的主體中渝置地，其經(jīng)營情況如何？2022年上半年，中渝置地總收入為 2.65億港元，較去年同期減少23%。收購項(xiàng)目公司股權(quán)，金額已經(jīng)超過了其半年的營收。

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