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??樂居新媒體 任時建 發(fā)自蘇州

??今年的園區(qū)房地產(chǎn)市場格外熱鬧，核心板塊新盤頻繁上演千人搖號，勝浦、車坊、斜塘等外溢板塊新項目接連入市，土地供應相比往年大增。

??把園區(qū)作為首發(fā)地的中鐵建，在今年迎來了園區(qū)第三子——星樾湖濱，也是其在蘇州的首個星樾系項目。星樾湖濱位于園區(qū)車坊板塊，規(guī)劃建設14棟住宅，由10棟6-10F洋房和4棟26F高層組成，高層戶型建面約110 m2，洋房戶型建面約129m2和143m2，預計11月底首次開盤。

星樾湖濱位置圖

??車坊板塊內(nèi)目前僅中海獨墅云著一個樓盤在售，也是洋房+高層的組合，高層戶型建面約97㎡，洋房戶型建面約110和133㎡。從面積段和總價來看，星樾湖濱似乎更改善一點。中鐵建這個“星樾系”是否好賣尚不能下定論，不過其“花語系”還是備受市場追捧的。

??“花語”系居銷售榜前列

??“花語系”是中鐵建的高端產(chǎn)品系之一，目前在蘇州有5個“花語系”項目落地，分別為花語江南、花語天境、花語瀾苑、花語熙園和花語云萃華庭。

??花語江南和花語天境都是現(xiàn)象級的熱銷樓盤，當年開盤后常常居區(qū)域商品房銷售榜前列。如今，花語江南已經(jīng)交付，花語天境將于今年年底交付。已交付的花語江南，業(yè)主對產(chǎn)品整體較滿意，但是對物業(yè)頗有微詞，寒山聞鐘上也能找到不少對中鐵建物業(yè)的投訴。

??今年開盤的3個“花語系”，花語瀾苑和花語云萃華庭都去化較快。從克而瑞蘇州機構(gòu)發(fā)布的2022年蘇州市區(qū)10月商品房銷售榜單來看，花語云萃華庭以246套居蘇州市區(qū)套數(shù)榜top10首位，成交金額和成交面積均居第二位?；ㄕZ瀾苑居園區(qū)商品房銷售金額榜和面積榜第四位。

花語云萃華庭立面效果圖

??花語熙園是由中銳、信達地產(chǎn)和中鐵建3家房企聯(lián)合開發(fā)的，中銳操盤。受制于地段的影響，去化一般，但相較于其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊樓盤賣得不算太差。

??科技城項目破局難

??中鐵建在蘇州拿地一向積極，今年共斬獲2宗地，一宗位于園區(qū)車坊（即星樾湖濱），一宗位于新區(qū)科技城。

??科技城蘇地2022-WG-38號為商住混合用地，住宅土地面積33822.1㎡，商務、商業(yè)用地土地面積10500.4㎡。

??從規(guī)劃須知來看，住宅要求簡潔、現(xiàn)代風格，主出入口應考慮形象雕塑或小品；沿太湖大道和美田里路東的住宅外立面必須公建化處理，采用金屬板和石材；高層住宅面寬不得大于55米，不同高度的住宅需要組團式布局；整個小區(qū)住宅戶數(shù)不超過450戶，面積不低于120㎡。

中鐵建科技城地塊位置圖

??科技城曾經(jīng)是蘇州大熱的購房板塊，隨著整個房地產(chǎn)市場急轉(zhuǎn)直下，科技城的熱度也逐漸降低。尤其今年下半年以來，除了中建御璟峯這個新盤首開賣得較好外，其余在售樓盤去化都一般，不少樓盤都走上了以價換量的道路。與中鐵建38號地塊隔河相望的和萃瀾庭在中秋之際更是推出了部分76折房源，力度空前。

??和萃瀾庭本身產(chǎn)品頗具亮點，但是其周邊教育資源處于較低梯隊，對售賣造成了較大的影響。中鐵建38號地塊將來入市也會面臨同樣的問題，如何破局將是中鐵建要思考的問題。

??7年9子

??中鐵建2016年才進入蘇州，勢頭相當兇猛。2016年12月20日，中鐵建以近77億的總價拿下了園區(qū)獨墅湖高教區(qū)地塊，成交樓面價27757元/㎡，溢價率約53%，為當時的園區(qū)地王。

??2018年年初，中鐵建又以近10億拿下姑蘇區(qū)拙政園附近一宗宅地，成交樓面價達到了43167元/㎡，溢價率44%，目前仍然是蘇州的單價地王。

??不同于部分高價拿地的房企，要么捂地、捂盤，等待房價上漲之后再開賣，要么因為債臺高筑而隱退蘇州房地產(chǎn)市場。中鐵建的項目開發(fā)有條不紊地進行，拿地節(jié)奏也沒有因此放緩。

中鐵建蘇州項目匯總

??2016年，共有18家房企首進蘇州，這些房企里面中鐵建無疑是自主拿地最多，發(fā)展最穩(wěn)健的。截至目前，中鐵建在蘇州共有9個項目，3個在售，2個待售。