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文/樂居財經(jīng) 嚴明會

最近交付的千萬豪宅天壇府二期項目，讓業(yè)主很難高興起來。驗房時，業(yè)主們列出了甲醛超標、地磚裂縫、凹凸不平的墻面等質(zhì)量問題。

與項目入住通知一起來的，還有一份“入住結(jié)算確認書”，內(nèi)容包括小區(qū)的專項維修基金、物業(yè)管理費、供暖費、產(chǎn)權(quán)代辦費等，其中占比最大的是面積補差，單價在15萬左右。幾乎涉及所有業(yè)主，天壇府二期共208戶。

2021年底開盤時，天壇府二期均價為12.5萬/㎡。天壇府一期還有一套在售，單價僅9.7萬。

這一操作引發(fā)了業(yè)主的不滿和抗議。

天壇府的主要開發(fā)商“北京城建興瑞置業(yè)開發(fā)有限公司”，在今年6月20日，因為項目違規(guī)外包，被北京住委罰款51萬。

天壇府可以說是北京城建（北京城建投資發(fā)展股份有限公司）的代表性項目。在2021首年開售銷量便達到80億，到2023年9月六期結(jié)束售賣，全盤累計銷售319億，刷新北京住宅歷史單盤銷售金額新紀錄。在北京去年2000萬豪宅的成交排行中位列第二，成交金額71億元。

2024年上半年，北京城建集團（北京城建集團有限責任公司）實現(xiàn)了98億元的銷售額，僅次于中海位居第二，甩開了曾經(jīng)的“京企一哥”首開40億元。北京城建作為北京城建集團旗下公司，業(yè)績自然不俗。

近年來，北京市場已經(jīng)趨于飽和，本土房企駐守，加之外來開發(fā)商搶占份額，北京城建面對著很多勁敵，激烈競爭之下，分到的蛋糕難免會越來越小。2023年，北京城建在北京地區(qū)的營業(yè)收入同比下降26.84%。

北京大本營的地位逐漸鞏固，北京城建更需要拓展新的市場，其將目光鎖定了高能級城市——上海。

加注上海

5月28日，上海新政后首場土拍，也是上海第二批集中供地。一共4宗地塊，北京城建共報名參拍了3宗，是此批次參拍地塊最多的開發(fā)商，入滬的決心可見一斑。

最后，北京城建以4.98億元競得楊浦長海社區(qū)016-02地塊(長海街道337街坊)，樓面價58404元/平方米，溢價率3.11%，房地聯(lián)動價為10.7萬元/㎡。

此次進入上海，是北京城建第一次在北京以外的一線城市拿地。

7月9日，上海迎來取消限價后首次土拍。經(jīng)過79輪競價，北京城建與杭州燚樂實業(yè)投資有限公司（簡稱“杭州燚樂”）以22.3億元斬獲楊浦區(qū)長白社區(qū)H2-17地塊，溢價率達17.12%，樓面價為70272元/平方米。

杭州燚樂由廣州市城市建設(shè)開發(fā)有限公司（簡稱“廣州城建”）100%持有。股權(quán)穿透后發(fā)現(xiàn)，廣州城建由越秀集團100%持有。

之后，為了加快項目開發(fā)建設(shè)，北京城建和杭州燚樂形成共同出資設(shè)立了具有獨立法人資格的合作公司，負責項目具體開發(fā)運作。項目公司名稱為上海城樾置業(yè)有限公司（暫定名），注冊資本10000萬元人民幣。

北京城建方面以現(xiàn)金方式出資5100萬元，占股權(quán)比例51%；杭州燚樂以現(xiàn)金方式出資4900萬元，占股權(quán)比例49%。

7月17日，北京城建舉行第八屆董事會第五十七次會議，審議通過了關(guān)于設(shè)立合作公司開發(fā)上海長白項目的議案。

此前在7月11日，北京城建在上海注冊成立“京城發(fā)（上海）置業(yè)有限公司”，注冊資本5000萬元，法定代表人郭萬東。

目前，北京城建在上海拿了兩塊地，但還沒有項目入市，其選擇了與在滬有操盤經(jīng)驗的越秀進行合作，或許也是想借此打開上海市場。而越秀，正加大對上海市場的投入。

2021-2022年初入上海時，越秀多采取聯(lián)合開發(fā)的模式，與仁恒置地、保利發(fā)展等房企攜手拿地開發(fā)。2023年，越秀以7.24億拿下靜安中興社區(qū)地塊并獨立開發(fā)。今年上半年，越秀已經(jīng)拿下三塊地，而在此之前3年，越秀一共加起來才拿了6塊，重倉上海的意圖明顯。

今年3月，上海一批次首輪土拍中，越秀以7.5383億的總價拿下了楊浦區(qū)長海社區(qū)002-05地塊(長海街道340街坊)，溢價率9.58%。該地塊與北京城建首入上海拿下的地塊相距并不遠。

近期，越秀楊浦長海社區(qū)項目規(guī)劃方案公示，項目名為“越秀·楊浦天玥”，是越秀天字系上海首作，共130套房源，房地聯(lián)動價9.2萬/㎡。預(yù)計9月開盤。

互相借力

北京城建與越秀在北京項目上有過一次成功的合作。

2023年7月11日，北京城建集團與廣州越秀集團舉行戰(zhàn)略合作簽約儀式。雙方圍繞提升整體運營效率、降低運營成本、提升產(chǎn)品質(zhì)量，創(chuàng)造更多的商業(yè)機遇和商業(yè)價值，推動經(jīng)濟效益、社會效益和品牌價值的同步提升等進行座談交流。

越秀集團董事長林昭遠稱，與北京城建集團合作是越秀集團進入北京市場的重要一步。

2023年6月，越秀以79.35億元地價上限和4.5萬平方米超低能耗建筑面積上限搖號摘得四季青地塊。之后，越秀地產(chǎn)引入北京城建合作開發(fā)這一地塊，打造“香山樾”。

7月12日，南海越匯（越秀地產(chǎn)實際擁有95%權(quán)益的附屬公司）與北京城建興華地產(chǎn)有限公司共同成立一間合營公司——北京城秀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱“北京城秀”），其由南海越匯及北京興華分別持有50.51%及49.49%的權(quán)益。

12月3日，北京城秀新增投資北京越華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（為持有四季青地塊全部權(quán)益而注冊成立的項目公司，簡稱“北京越華”）的99%股權(quán)，余下的1%股權(quán)由南海越匯持有。北京城秀及北京越華的財務(wù)業(yè)績均被并入越秀地產(chǎn)的財務(wù)業(yè)績。

去年11月18日，香山樾拿了第一批預(yù)售許可證，共推出416套房源，面積段為161.68-273.05㎡；今年3月29日，香山樾2#拿到預(yù)售許可證。至此，香山樾440套住宅全部入市。

據(jù)今年上半年的銷售數(shù)據(jù)，香山樾位列北京市二季度銷售金額TOP2、北京市上半年10萬+豪宅銷售金額TOP2，并再次蟬聯(lián)海淀10萬+豪宅銷售金額TOP1。

在市場行情較冷的四月、五月，香山樾連續(xù)登頂北京豪宅成交銷冠，并且連續(xù)兩個月蟬聯(lián)北京10萬+豪宅成交TOP1、海淀銷售金額TOP1。

外拓困境

2023年，北京城建實現(xiàn)銷售額326.0億元，同比增長7.4%。

據(jù)北京城建2023年業(yè)績報告中公布的房地產(chǎn)銷售和結(jié)轉(zhuǎn)情況數(shù)據(jù)，其產(chǎn)生銷售的城市集中在北京、重慶、成都、海南這四個城市。

業(yè)績貢獻最大的，是北京。2023年，北京區(qū)域為北京城建帶來了154.88億元的營業(yè)收入，同比下滑26.84%。

成都市場營收增長了594.64%，但只貢獻了17.75億元的營收；青島市場營收增長了793.08%，只貢獻了5.9億元的營收。南京市場的營收大幅度下滑85%，營收0.55億元。

在其布局的7個城市中，除了北京，其他6個城市的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)都出現(xiàn)了毛利率下滑，天津下滑最多，同比減少18.34個百分點。

北京城建在南京的西華龍樾項目，2016年9月拿地、2019年11月首開，這個地價超2萬2的現(xiàn)房銷售項目，打造了25棟主力戶型99-285㎡的新中式疊墅、低密度多層產(chǎn)品，毛坯交付，均價超3.1萬/㎡。

2021年下半年至今，項目經(jīng)歷數(shù)次加推，去化不盡如人意。據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，西華龍樾在2023年3月推出的138套房，至今一套都沒賣出去。

截至目前，整個項目的779套房，還有232套待售。

有購房者反映，該項目涉嫌誘導購房者“偷面積”。買房后業(yè)主可自行澆筑，便可在二樓多出一間20㎡的房間，屬于贈送面積。但這屬于驗房后私自改建的行為，在產(chǎn)權(quán)上無法得到有效的法律保護，存在諸多安全隱患，還有被強拆的風險。

根據(jù)北京城建公告，其預(yù)計2024年上半年歸屬于母公司所有者的凈利潤將出現(xiàn)虧損，虧損范圍在1.31億至1.95億人民幣之間。與上年同期凈利潤為4.84億人民幣相比，凈利潤由盈轉(zhuǎn)虧。