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文/樂居財(cái)經(jīng)  徐酒眠

穩(wěn)。

行業(yè)進(jìn)入深度變革期，部分物企繞進(jìn)增收不增利的怪圈。大潮席卷，頭部央企保利物業(yè)（06049.HK）在逆勢中保持高質(zhì)量穩(wěn)健發(fā)展。

8月19日，保利物業(yè)在一眾港股物企中，率先刊出2024年上半年業(yè)績。攤開這份答卷，營收、利潤、規(guī)模均實(shí)現(xiàn)增長。

具體來看，今年上半年保利物業(yè)實(shí)現(xiàn)營收78.71億元，同比增長10.2%。同期，錄得毛利約16.1億元，較上年同期提升6.5%；期內(nèi)溢利8.55億元，同比上升10%；歸母凈利潤8.46億元，同比上升10.8%。凈利潤率維持在10.9%的穩(wěn)健水平，毛利率約為20.5%。

規(guī)模方面，截至2024年6月30日，保利物業(yè)的合約及在管面積分別為9.50 億平方米、7.57億平方米，均保持良好增長態(tài)勢。

“預(yù)期目標(biāo)為實(shí)現(xiàn)收入、歸母凈利潤及拓展均同比增長10％，全年目標(biāo)圍繞拓展增值品質(zhì)和降本增效工作重點(diǎn)展開?！睒I(yè)績發(fā)布會上，管理層表示，下半年將圍繞“502戰(zhàn)略”進(jìn)行系統(tǒng)性布局，聚焦50個核心城市，每一個城市實(shí)現(xiàn)兩億項(xiàng)目集群的物管的規(guī)模。

當(dāng)下，宏觀環(huán)境與房地產(chǎn)周期仍籠罩物業(yè)，失去了關(guān)聯(lián)地產(chǎn)過去穩(wěn)定而龐大的業(yè)務(wù)輸送

，部分物企甚至因關(guān)聯(lián)應(yīng)收款巨額減值而進(jìn)入虧損甬道，行業(yè)整體環(huán)境低迷。

在此背景下，央企排頭兵保利物業(yè)不急不躁，錨定發(fā)展目標(biāo)，卡位核心賽道，筑高差異化優(yōu)勢壁壘。一端以“鎮(zhèn)長論壇”聚焦公共服務(wù)，推動城鎮(zhèn)治理創(chuàng)新；一端以“國資論壇”助力企業(yè)服務(wù)，促進(jìn)國資國企發(fā)展。以“公服+商辦”兩大市場拓展尖刀，實(shí)現(xiàn)了大物業(yè)戰(zhàn)略的完整閉環(huán)。

國資服務(wù)增長曲線

上個月，以“國資向新 服務(wù)向前”為主題，保利物業(yè)在北京召開了首屆國資綜合后勤服務(wù)高質(zhì)量發(fā)展論壇。領(lǐng)行業(yè)之先，首提“大后勤時(shí)代”；樹目標(biāo)之大，夯實(shí)“國資服務(wù)第1品牌”。

所謂國資服務(wù)，即對國有企業(yè)及資產(chǎn)提供更高效、更有價(jià)值的商辦管理和運(yùn)營模式。

早在2018年，保利物業(yè)就發(fā)布了商辦服務(wù)品牌“星云企服”，形成了“物業(yè)管理+企業(yè)服務(wù)+資產(chǎn)運(yùn)營”三位一體的服務(wù)內(nèi)核，以FM的理念為客戶提供多方面的服務(wù)。2021年，保利物業(yè)首次提出“國資服務(wù)”概念，通過客戶群體需求差異的梳理和服務(wù)實(shí)踐，以定制式、內(nèi)嵌式的服務(wù)，參與到國資客戶的非核心業(yè)務(wù)，探索從FM到IFM的服務(wù)模式進(jìn)階，并尋求超越IFM。

針對商辦服務(wù)市場需求提供“大后勤”外包服務(wù)，保利物業(yè)目前已服務(wù)約6000家企業(yè)，超400座寫字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

以國家司法部、文旅部等為代表的國家機(jī)關(guān)，到以國開行總行、中設(shè)、國機(jī)電為代表的大型國資國企項(xiàng)目，再到以網(wǎng)易、京東、等為代表的新興行業(yè)龍頭。保利物業(yè)始終致力于以高能級、高效率、高適配，為企業(yè)生產(chǎn)、生活、辦公提供全維度輔助，不斷創(chuàng)新迭代服務(wù)模式助推企業(yè)經(jīng)營發(fā)展。

在首屆國資服務(wù)論壇上，保利物業(yè)全新發(fā)布“超級快充”服務(wù)模式，區(qū)別于IFM（綜合設(shè)施設(shè)備管理）采購標(biāo)的，探索符合國資國企需求的產(chǎn)品體系和采購方式。

在原有商辦物業(yè)服務(wù)基礎(chǔ)之上，更強(qiáng)調(diào)生產(chǎn)性服務(wù)的支撐，以嵌入企業(yè)生產(chǎn)生活多空間的方式，為企業(yè)提供生產(chǎn)、經(jīng)營、辦公、生活等全鏈條的連續(xù)性保障，最終實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)效率提升，管理效能提高、服務(wù)效益提質(zhì)的結(jié)果。

緊隨國資商辦服務(wù)產(chǎn)品力的提升，保利物業(yè)也進(jìn)一步推動包括金融商辦類、通信能源類以及“三新”產(chǎn)業(yè)類等在內(nèi)的優(yōu)勢客戶資源加速落地轉(zhuǎn)化。

國資商辦服務(wù)，正在構(gòu)筑保利物業(yè)的另一大增長曲線。今年上半年，其新拓展第三方商業(yè)及寫字樓項(xiàng)目的單年合同金額達(dá)4.30億元，同比增長約27.0%。

截至2024年6月30日，保利物業(yè)商業(yè)及寫字樓的在管面積約為3582.8萬平方米，較上一年同期的2313.3萬平方米增長54.88%；貢獻(xiàn)的物業(yè)管理服務(wù)收入約為8.85億元，同比增長約16.8%。

洞察服務(wù)需求

大后勤時(shí)代的提出，從戰(zhàn)略意義上講補(bǔ)齊了保利物業(yè)“大物業(yè)”上的一塊重要的拼圖：

在住宅品質(zhì)服務(wù)深耕的基礎(chǔ)之上，保利物業(yè)選擇聚焦城市基層治理的公共服務(wù)和助力企業(yè)經(jīng)營的國資商辦服務(wù)兩條腿走路，大物業(yè)的商業(yè)模式完成閉環(huán)。

國資服務(wù)論壇雖然是首次，但此前保利物業(yè)已成功舉辦過四屆鎮(zhèn)長論壇。憑借過去幾年在國資商辦和公共服務(wù)的深耕，保利物業(yè)精準(zhǔn)洞察了細(xì)分賽道的服務(wù)需求的變化和趨勢。

“從差異化的品質(zhì)服務(wù)入手，才是存量時(shí)代下構(gòu)筑競爭壁壘的致勝法寶”，在保利服務(wù)管理層看來，當(dāng)前的商辦服務(wù)在需求側(cè)已經(jīng)發(fā)上了變化：

首先，在服務(wù)主體上，過去商辦主體以外資企業(yè)為主，但在全行業(yè)加快構(gòu)建新質(zhì)生產(chǎn)力的背景下，國資國企是培育和發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力的中堅(jiān)力量和主要陣地。而國資服務(wù)能夠在推動黨政機(jī)關(guān)、國資企業(yè)和社會各方面高質(zhì)量發(fā)展的重要支撐，在推動國資企業(yè)做強(qiáng)做優(yōu)做大，保障黨政機(jī)關(guān)高效運(yùn)營，引領(lǐng)市場創(chuàng)新服務(wù)走向方面發(fā)揮著重要作用。

其次，在服務(wù)方式上，過去以簡單的業(yè)務(wù)外包為主，而保利物業(yè)強(qiáng)調(diào)嵌入企業(yè)的全鏈條模式。在原有的商辦物業(yè)服務(wù)基礎(chǔ)上，更加強(qiáng)調(diào)生產(chǎn)性服務(wù)。保利物業(yè)嵌入到企業(yè)生產(chǎn)多個空間，全面承接核心輔助業(yè)務(wù)，幫助國資國企聚焦主責(zé)主業(yè)，發(fā)揮核心功能，催化技術(shù)進(jìn)步，培育一些核心競爭力。

最后，在服務(wù)目標(biāo)上，原來IFM以簡單的外包節(jié)約成本為主，而國資后勤改革趨勢下，集成本節(jié)約基礎(chǔ)上，更多的強(qiáng)調(diào)協(xié)同發(fā)展和價(jià)值創(chuàng)造。保利物業(yè)的國資服務(wù)，正是在全鏈條過程中整合優(yōu)質(zhì)資源，以技術(shù)共同進(jìn)步形成整個商業(yè)經(jīng)營模式的競爭力。

“在此背景下，國資服務(wù)的產(chǎn)品要向更強(qiáng)的資源統(tǒng)籌、更綜合的服務(wù)能力，和更前瞻的需求響應(yīng)去進(jìn)化?！惫芾韺颖硎?，結(jié)合對市場服務(wù)需求的觀察和自身優(yōu)勢特色，保利物業(yè)提煉和歸納總結(jié)“超級快充”產(chǎn)品模式，將始終發(fā)揮軟基建的“柔性”保障角色，以“高質(zhì)量國資服務(wù)”助力“高質(zhì)量國資發(fā)展”，書寫“大后勤時(shí)代”的高質(zhì)量答卷。

而緊跟鎮(zhèn)長論壇的節(jié)奏和步驟，保利物業(yè)將持續(xù)放大在國資商辦領(lǐng)域的一些發(fā)展強(qiáng)度。

市場競爭力凸顯

從大物業(yè)到大后勤，以“公服+商辦”雙輪驅(qū)動，實(shí)現(xiàn)大物業(yè)戰(zhàn)略完整閉環(huán)。保利物業(yè)總能在賽道冷門之時(shí)就搶先看到龐大的市場前景，并率先入局卡位競爭優(yōu)勢。

多年來在非住宅業(yè)態(tài)中的有序擴(kuò)張，公服、商辦業(yè)態(tài)的收入增長，為保利物業(yè)收入結(jié)構(gòu)的多元化提供了有力支撐，也彰顯了其強(qiáng)有力的市場競爭力。

在市場化的進(jìn)程中，保利物業(yè)抓實(shí)“兩減三加”市場策略，在城市布局、業(yè)態(tài)布局做減法，精準(zhǔn)定位核心城市及業(yè)態(tài)、聚焦客戶密度及產(chǎn)品能力、推進(jìn)組織變革三方面做加法。報(bào)告期內(nèi)，商辦業(yè)態(tài)新拓展單年合同金額占比 36%，提升12個百分點(diǎn)。

第三方在管面積占比進(jìn)一步提高，獨(dú)立性持續(xù)增強(qiáng)。數(shù)據(jù)顯示，截至2024年6月30日，保利物業(yè)來自第三方的在管面積達(dá)到約4.91億平方米，占總在管面積約64.9%，較2023年同期增長1.6個百分點(diǎn)。

同期，由第三方拓展帶來的物業(yè)管理服務(wù)收入約23.18億元，同比增長 17.7%，占物業(yè)管理服務(wù)總收入約41.4%，同比提高約 0.5 個百分點(diǎn)。

兼顧規(guī)模與質(zhì)量，今年上半年，保利物業(yè)取得新拓展第三方單年合同金額超千萬元的項(xiàng)目達(dá)35個，在新拓展第三方項(xiàng)目單年合同額中的占比達(dá)約64.3%，同比提升約5.7個百分點(diǎn)。

同時(shí)，聚焦深耕京津冀、長三角、珠三角、中部城市群四大核心經(jīng)濟(jì)帶，在新拓展第三方項(xiàng)目單年合同金額中的占比達(dá)77.0%，同比提升10.5個百分點(diǎn)，區(qū)域濃度進(jìn)一步提升。

市場競爭力凸顯的另一個體現(xiàn)，是保利物業(yè)平均物業(yè)管理費(fèi)單價(jià)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)中有升，住宅社區(qū)的平均物業(yè)管理費(fèi)單價(jià)2.33元/平方米·月，同比增加0.04元/平方米·月。提升新項(xiàng)目定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，或是提價(jià)部分在管項(xiàng)目，都需要基于業(yè)主對物業(yè)服務(wù)品質(zhì)的認(rèn)同。

今年上半年，保利物業(yè)物業(yè)管理服務(wù)收入55.93億元，同比增長16.1%；社區(qū)增值服務(wù)的收入約為12.50億元，毛利率較2023年同期上漲0.73個百分點(diǎn)至38.85%，非業(yè)主增值服務(wù)收入10.28億元。

面對當(dāng)下復(fù)雜多變的行業(yè)環(huán)境，保利物業(yè)以審慎的姿態(tài)，穩(wěn)健的步伐，應(yīng)對了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的波動、財(cái)政緊縮的壓力以及監(jiān)管政策的調(diào)整，不僅展現(xiàn)了強(qiáng)大的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，更在挑戰(zhàn)中找到了優(yōu)化經(jīng)營策略、強(qiáng)化專業(yè)能力的契機(jī)。