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近期，經(jīng)濟(jì)刺激政策陸續(xù)出臺，房地產(chǎn)市場情緒空前活躍。9月29日晚間，上海和廣州宣布進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)市場政策措施，人行亦宣布2024年11月1日起全面下調(diào)存量房貸利率。

在眾多政策利好的加持下，A股和港股利好頻傳。節(jié)前最后一個交易日，內(nèi)房股普遍上漲，中華內(nèi)房股指數(shù)上漲10.49%，旭輝控股（HK0884）表現(xiàn)尤其亮眼，連續(xù)三個交易日上漲，累計漲幅接近75%。

除了受益于市場的積極情緒，旭輝的上漲也得益于其在9月27日發(fā)布的重要公告，官宣其與境外債券持有人小組（AHG）成員簽訂重組支持協(xié)議（RSA），債券持有人小組合計占境外票據(jù)未償還本金總額的46.9%，占境外總債務(wù)本金總額的31.1%。

長中短八大選項(xiàng)，復(fù)合型重組方案

在這份重組方案中，旭輝基于“短端削債，中端轉(zhuǎn)股，長端保本降息”的重組框架，向債權(quán)人提供了包括短年期票據(jù)、短年期貸款、中年期票據(jù)+強(qiáng)制可轉(zhuǎn)債、長年期票據(jù)、中年期票據(jù)、中年期貸款、美元計價長年期貸款、人民幣計價長年期貸款等8個選項(xiàng)，債權(quán)人可以根據(jù)自身情況自由組合這些選項(xiàng)。

旭輝給出的方案非常復(fù)雜，不但涵蓋長中短期三種不同選擇，還包括了新票據(jù)和新貸款兩個維度。業(yè)內(nèi)人士分析，這與旭輝復(fù)雜的債務(wù)結(jié)構(gòu)有關(guān)，應(yīng)該是與債權(quán)人反復(fù)溝通、協(xié)商的結(jié)果。

公開信息顯示，旭輝的存量境外債務(wù)包括10筆美元債、1筆可轉(zhuǎn)債和1筆永續(xù)債，此外，還有13筆境外銀行貸款，本金總額68.58億美元。

兩年努力，終見曙光

2022年11月1日，旭輝官宣啟動境外重組，至今已近兩年，這其中經(jīng)歷了多次波折，其背后則是房地產(chǎn)市場環(huán)境的巨變。

早在2023年初，旭輝曾發(fā)布過一個重組方案的初步討論結(jié)果，當(dāng)時指引條款主要包括“不削減本金金額、債務(wù)展期不超過7年”等。旭輝尚未與債權(quán)人達(dá)成一致，便遭遇了年中的“斷貸潮”，及此后市場的進(jìn)一步下滑。

2023年9月，旭輝又提出了一版"短期削債、中期轉(zhuǎn)股、長期保本降息"的重組框架，并稱希望與債權(quán)人達(dá)成“務(wù)實(shí)、可執(zhí)行”的方案，這次簽署的RSA與這一框架是一脈相承的。

這2年時間里，房地產(chǎn)市場的變化不可謂不大，正如中央政治局會議所提，“供求關(guān)系發(fā)生重大變化”。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，百強(qiáng)房企的月均銷售金額從2022年的6330.7億下跌至2023年的5232.6億，2024年1-8月進(jìn)一步下跌至3354.1億。

旭輝的銷售情況也在不斷下探，月均銷售金額從2022年的103.3億下跌至2023年的59.8億，2024年1-8月進(jìn)一步下跌至30.1億。面對這樣的經(jīng)營變化，旭輝數(shù)次調(diào)整重組方案，也在情理之中。

據(jù)市場消息，自從旭輝出險后，作為旭輝控股實(shí)控人、董事局主席林中頻繁往返上海、香港兩地，親自參與金融機(jī)構(gòu)和債權(quán)人的談判。

出險房企的實(shí)控人積極參與債務(wù)重組在行業(yè)里并不多見，這對債權(quán)人而言是一個積極的信號，表明旭輝沒有選擇放棄，而是在努力尋求解決方案。通過債務(wù)重組，旭輝有望獲得經(jīng)營上的緩沖期，這不僅有助于穩(wěn)定公司的運(yùn)營，也為公司價值的實(shí)現(xiàn)提供了可能。相信正是林中主席持續(xù)不斷的努力，促成了重組支持協(xié)議的簽署。

預(yù)計減債33-40億美金

2024年初，旭輝公告了境外債務(wù)重組方案的初步提案，提出目標(biāo)減債規(guī)模約為33-30億美金。從這次公布的英文重組方案細(xì)節(jié)來看，減債規(guī)模取決于各個選項(xiàng)的分配比例，從過往已完成重組的公司案例可以發(fā)現(xiàn)，持有人對債轉(zhuǎn)股模式接受度較高，旭輝本次降杠桿的目標(biāo)大概率可以實(shí)現(xiàn)。此外特別值得一提的是，重組成功后的前兩年，旭輝在境外也沒有大額支出，為經(jīng)營提供了緩沖期，讓公司能專注于其經(jīng)營和發(fā)展。

旭輝在給債權(quán)人的重組方案匯報中表示，公司希望透過境外重組，達(dá)到三個目標(biāo)：減輕債務(wù)負(fù)擔(dān)，改善資產(chǎn)負(fù)債表；幫助公司實(shí)現(xiàn)由重轉(zhuǎn)輕的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型；重建信用，恢復(fù)市場信心。

從債務(wù)結(jié)構(gòu)來看，旭輝的境外債務(wù)占比在民營房企中幾乎是最高的，達(dá)54%；相比之下，融創(chuàng)、奧園、雅居樂、佳兆業(yè)、寶龍的境外債務(wù)占比分別為21%、18%、24%、36%、41%。這也意味著，一旦境外重組成功，將顯著減輕其境外債務(wù)的壓力，公司的資產(chǎn)負(fù)債表也能得到極大的改善。

由于存在8個選項(xiàng)，最終的債務(wù)分配需要等待投票結(jié)果后才能確定。目前尚無法推算出旭輝最終的削債規(guī)模，不過，可以參考已經(jīng)完成境外重組的奧園案例，其61億美元的境外重組方案生效后，有息負(fù)債減少284億人民幣，顯示出債務(wù)重組在減輕債務(wù)負(fù)擔(dān)方面的顯著成效。

市場回暖，重組提速

市場人士評價，旭輝的節(jié)奏把握得很好，在市場最差的時候敲定了重組方案，有利于公司在政策向好、市場回暖時聚焦經(jīng)營，把握市場機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)穿越周期。

旭輝境外重組的下一步，是要推動方案獲得超過75%的債權(quán)人支持，從而推進(jìn)法院聆訊程序。從其它房企的經(jīng)驗(yàn)來看，一旦AHG簽署了重組支持協(xié)議，后續(xù)其他債權(quán)人都會快速加入。旭輝也通過提供早鳥費(fèi)和一般同意費(fèi)這樣“真金白銀”的激勵形式，鼓勵債權(quán)人積極加入RSA。

公告表示，旭輝將向在香港時間10月27日香港時間下午5點(diǎn)整之前簽署RSA的債權(quán)人支付早鳥同意費(fèi)，金額等同于其加入RSA債務(wù)本金及2023年1月1日至2024年9月30日應(yīng)計利息之和的0.2%；并向在香港時間11月27日之前簽署簽署RSA的債權(quán)人支付一般同意費(fèi)，金額等同于其加入RSA債務(wù)本金及2023年1月1日至2024年9月30日應(yīng)計利息之和的的0.1%。

在接下來的兩個月里，希望旭輝能夠迅速獲得必要的債權(quán)人支持，為房地產(chǎn)市場再添一個通過重組實(shí)現(xiàn)自救的成功案例。