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文/樂居財(cái)經(jīng) 嚴(yán)明會(huì)

上海城投在滬的舊改版圖再次擴(kuò)大。

10月15日，上海市黃浦區(qū)老城廂福佑南地塊確定了上海城投置地（集團(tuán)）有限公司（以下簡(jiǎn)稱“上海城投置地”）為實(shí)施主體。

該地塊北側(cè)緊鄰上海豫園，起拍底價(jià)約為69.81億元。盡管最終拿地價(jià)格尚未公布，但按照此次遴選評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，上海城投置地綜合得分88.6分，其中價(jià)格標(biāo)得分17分，17分對(duì)應(yīng)的是大于等于底價(jià)（69.8億元） 1億元（含），小于底價(jià)（69.8億元） 2億元。也就是說，福佑南地塊成交總價(jià)為70.81億元（含）至71.81億元。

上海城投置地為上海城投控股股份有限公司（簡(jiǎn)稱“城投控股”，600649.SH）的全資子公司，后者隸屬于上海市屬國(guó)企上海城投（集團(tuán)）有限公司（簡(jiǎn)稱“上海城投”），上海城投對(duì)城投控股的持股比例為46.46%。

背靠上海城投，城投控股在城市更新方面有獨(dú)到的優(yōu)勢(shì)。

不久前，上海城投置地公告擬分別與閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)政府和華漕鎮(zhèn)政府簽訂改造項(xiàng)目合作協(xié)議，投資建設(shè)杜行老街“城中村”改造項(xiàng)目和諸翟“城中村”改造項(xiàng)目，投資總金額分別約為65.17億元和118.39億元。總投資規(guī)模達(dá)183.56億元。

如此大規(guī)模的投入，讓大多數(shù)民企望而卻步。而作為上海國(guó)資的城投控股當(dāng)仁不讓。

從業(yè)績(jī)來看，今年上半年，城投控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入6.53億元，同比下降31.32%；歸母凈利潤(rùn)虧損1.02億元，同比減少135.78%；扣非凈利潤(rùn)虧損7810.39萬元，同比減少130.77%。

這是其近十年來的首次虧損。實(shí)際上，從2022年開始，城投控股的營(yíng)收和利潤(rùn)就持續(xù)下滑。

2022年至2023年，城投控股分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)收入84.68億元、25.59億元，同比分別下滑7.88%、69.78%；對(duì)應(yīng)的凈利潤(rùn)分別為7.83億元、3.48億元，同比分別下滑12.7%、55.61%；歸母凈利潤(rùn)分別為7.83億元、4.15億元，同比分別下滑14.15%。46.91%。

上海城投置地是城投控股旗下重要的子公司之一，期末歸屬于母公司的凈資產(chǎn)為78.1億元，歸屬于母公司的凈利潤(rùn)為-6128萬元，報(bào)告期內(nèi)對(duì)上市公司貢獻(xiàn)的凈利潤(rùn)為-4406萬元。

業(yè)績(jī)虧損后，城投控股遭到了二股東的減持。9月底，弘毅（上海）股權(quán)投資基金中心（有限合伙）計(jì)劃自公告披露之日起15個(gè)交易日后的3個(gè)月內(nèi)，通過集中競(jìng)價(jià)交易、大宗交易等方式，減持其持有的公司股份不超過50591512股，減持比例不超過公司股份總數(shù)的2%。減持價(jià)格根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格確定。

不可忽視的是，在2021-2023 年間，投資收益為城投控股貢獻(xiàn)了可觀的利潤(rùn)。期內(nèi)分別確認(rèn)投資收益16.02億元、20.96億元和5.24億元，主要是來源于股權(quán)轉(zhuǎn)讓、減持金融資產(chǎn)及金融資產(chǎn)持有期間產(chǎn)生的投資收益。

2024年上半年，城投控股的投資收益降低至1.23億元，這在一定程度上也影響了城投控股最后的利潤(rùn)表現(xiàn)。

另外，受債務(wù)快速擴(kuò)張等因素影響，城投控股近三年的期間費(fèi)用偏高，2021-2023年分別為7.45億元、7.19億元和10.47億元，其中的財(cái)務(wù)費(fèi)用分別為4.62億元、4.26億元和6.27億元。2024年中期為3.38億元，超過2023年一半的水平。期間費(fèi)用率分別為8.1%、8.49%、40.92%。

報(bào)告期初和報(bào)告期末，城投控股合并報(bào)表范圍內(nèi)有息債務(wù)余額分別為413.66億元和405.34億元，報(bào)告期內(nèi)有息債務(wù)余額同比變動(dòng)-2.01%。其中，6個(gè)月以內(nèi)到期的共有10.37億元。期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等級(jí)物為87.71億元，相比于期初的64.65億元增加35.7%。

截至期末，城投控股的短期借款為9.51億元，期初為14.52億元。減少的主要原因是歸還借款。從分類來看，委托借款的金額為6.48億元。其中，城投控股的銀行委托貸款為6.01億元，其中應(yīng)計(jì)利息72.5萬元。系由上海城投通過上海城投財(cái)務(wù)有限公司借給城投控股的委托借款，年利率為4.35%。

委托借款一般是委托人以自有資金，委托銀行向特定借款人出借借款的一種借貸方式。

長(zhǎng)期借款期末余額為231.17億元，期初為255.09億元。其中，委托借款金額為17.45億元。這里面，有上海城投通過中國(guó)建設(shè)銀行借給上海城投置地的3億元；有上海市市政規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院通過上海城投集團(tuán)財(cái)務(wù)有限公司借給城投控股的2.5億元；有上海城投環(huán)保金融服務(wù)有限公司通過中國(guó)建設(shè)銀行借給城投控股的1.55億元……期內(nèi)，城投控股的委托借款利息支出為9442.04萬元，去年同期的發(fā)生額為9750.45萬元。

除借款外，城投控股還發(fā)行多期債券，包括中期票據(jù)、公司債券、資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃、債權(quán)投資計(jì)劃等，2023年末債券余額合計(jì)113.95億元，2024年上半年的余額為114.46億元。

今年4月，城投控股發(fā)布2024年度第一期中期票據(jù)“24滬城控MTN001”，發(fā)行金額26億元，期限5年，利率2.68%。

另外，城投控股也從上海城投拆入資金，2024年上半年分兩筆拆入了6億資金，利率4.35%。而上一次拆入還是在4年前。

據(jù)城投控股在10月16日發(fā)布的今年第三季度主要房產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)簡(jiǎn)報(bào)。其在期內(nèi)主要在售項(xiàng)目包括露香園二期、虹盛里、水尚華庭、青溪雲(yún)邸等，實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積約8414平方米，同比減少64.23%；實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額約13.56億元，同比減少40.31%。

城投控股母公司上海城投在今年上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入145.71億元，凈利潤(rùn)4.53億元，其中歸母凈利潤(rùn)3.36億元。

從過往來看，上海城投的整體業(yè)績(jī)是下滑的，2021-2023年其實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入382.39億元、379.88億元、348.58億元，對(duì)應(yīng)的歸母凈利潤(rùn)分別為25.23億元、16.01億元、14.41億元。