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文/樂居財(cái)經(jīng) 嚴(yán)明會(huì)

一個(gè)多月前，瑞安房地產(chǎn)位于上海黃浦區(qū)上海新天地社區(qū)內(nèi)的翠湖天地六和開盤日光，108套房源全部售出，總銷售額達(dá)119.79億元。10月底，瑞安房地產(chǎn)又與上海奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)政府簽下一個(gè)舊改項(xiàng)目。

一邊如火如荼的進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，而另一邊，瑞安房地產(chǎn)對(duì)其在上海的項(xiàng)目“動(dòng)起了刀”。重組了項(xiàng)目公司（楊浦中央及創(chuàng)智天地）現(xiàn)有股東之間的投資控股架構(gòu)，合營(yíng)企業(yè)、上海瑞安投資、光僑及泰?。ň鶠槿鸢卜康禺a(chǎn)附屬公司）與寧波基金及楊浦知識(shí)創(chuàng)新訂立合作協(xié)議。

根據(jù)協(xié)議，上述公司成立有限合伙企業(yè)，認(rèn)繳出資總額約為81.26億元。其中：合營(yíng)企業(yè)作為普通合伙人及執(zhí)行事務(wù)合伙人以現(xiàn)金出資100萬(wàn)元；上海瑞安投資及寧波基金均為有限合伙人，分別以現(xiàn)金出資38.02億元及36.54億元；楊浦知識(shí)創(chuàng)新為有限合伙人，以實(shí)物出資（即通過(guò)向合伙企業(yè)轉(zhuǎn)讓楊浦中央12.2%股權(quán)）及現(xiàn)金出資合共約6.69億元。

同時(shí)，楊浦中央的86.8%股權(quán)將由光僑轉(zhuǎn)讓予有限合伙企業(yè)，代價(jià)約為47.06億元；創(chuàng)智天地的99%股權(quán)將由泰隆轉(zhuǎn)讓予有限合伙企業(yè)，代價(jià)約為26.68億元。

合營(yíng)企業(yè)即“上海添昫創(chuàng)盛企業(yè)管理有限公司”，由上海瑞安投資及楊浦知識(shí)創(chuàng)新分別擁有66%及34%權(quán)益；寧波基金為中國(guó)人壽保險(xiǎn)股份有限公司的附屬公司，由中國(guó)人壽擁有約90%的權(quán)益；楊浦知識(shí)創(chuàng)新由上海市楊浦區(qū)國(guó)資委全資擁有，其持有楊浦中央13.2%股權(quán)。

交易完成后，合營(yíng)企業(yè)、上海瑞安投資、寧波基金及楊浦知識(shí)創(chuàng)新將分別擁有有限合伙企業(yè)約0.01%、46.79%、44.97%及8.23%的合伙權(quán)益，且有限合伙企業(yè)將不會(huì)成為瑞安房地產(chǎn)的附屬公司，其財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)將不會(huì)于公司財(cái)務(wù)報(bào)表內(nèi)綜合入賬；合伙企業(yè)和楊浦知識(shí)創(chuàng)新將分別持有楊浦中央及創(chuàng)智天地99%和1%的權(quán)益，兩家項(xiàng)目公司將不再為瑞安房地產(chǎn)的附屬公司，其財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)將不再于公司財(cái)務(wù)報(bào)表內(nèi)綜合入賬。

也就是說(shuō)，瑞安房地產(chǎn)分別通過(guò)合營(yíng)企業(yè)、上海瑞安投資按持股比例出資66萬(wàn)元及38.02億元，合計(jì)38.0266億元，擁有了合資公司46.8%的權(quán)益。通過(guò)光僑、泰隆兩家附屬公司收到對(duì)價(jià)47.06億元及26.68億元，合計(jì)73.74億元。這樣一來(lái)，瑞安獲得了約35.71億元的差價(jià)。

對(duì)于這樣做的原因，瑞安房地產(chǎn)表示，交易旨在重組項(xiàng)目公司現(xiàn)有股東之間與項(xiàng)目資產(chǎn)相關(guān)的投資控股架構(gòu)，并使公司能夠以更有利的商業(yè)條款為投資進(jìn)行再融資，從而提高投資回報(bào)。同時(shí)，通過(guò)將人民幣收入與新的境內(nèi)人民幣融資結(jié)合，消除外匯風(fēng)險(xiǎn)及錯(cuò)配。

另外，通過(guò)成立有限合伙企業(yè)及股權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行重組，為在有限合伙企業(yè)層面獲得境內(nèi)收購(gòu)貸款創(chuàng)造了機(jī)會(huì)，其主要目的是完成項(xiàng)目公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓。

項(xiàng)目公司楊浦中央全稱為“上海楊浦中央社區(qū)發(fā)展有限公司”，擁有上海市楊浦區(qū)淞滬路、大學(xué)路、偉德路及錦建路多幅土地及物業(yè)，包括辦公樓、零售商鋪及停車位，可出租建筑面積合計(jì)為167,507平方米（不包括停車位）。

創(chuàng)智天地全稱為“上海創(chuàng)智天地發(fā)展有限公司”，擁有上海市楊浦區(qū)偉成路、政學(xué)路及錦創(chuàng)路多幅土地及物業(yè)，包括辦公樓、零售商鋪、酒店及停車位，可出租建筑面積合計(jì)為85,268平方米（不包括停車位）。

創(chuàng)智天地上是瑞安房地產(chǎn)在上海體量龐大的城市更新項(xiàng)目，位于上海市五角場(chǎng)商圈，由上海市楊浦區(qū)人民政府聯(lián)合瑞安房地產(chǎn)打造，總規(guī)劃開發(fā)面積近100萬(wàn)平方米。主要包括創(chuàng)智天地廣場(chǎng)、大學(xué)路街區(qū)、大學(xué)路·下壹站、江灣體育中心等多個(gè)組成部分，周邊環(huán)繞著復(fù)旦、同濟(jì)、財(cái)大等10余所知名高校和百余所科研院所。

羅康瑞曾經(jīng)說(shuō)道：“我對(duì)市場(chǎng)短期發(fā)展還是比較悲觀。企業(yè)不能等著政府和外界來(lái)救，而是要自救?！? 在持續(xù)低迷的市場(chǎng)環(huán)境中，瑞安選擇審慎投資，堅(jiān)持輕資產(chǎn)策略。

去年年底開始，瑞安房地產(chǎn)時(shí)隔六年再賣起了資產(chǎn)。2023年底，瑞安還將上海鴻壽坊項(xiàng)目65%的股權(quán)以12.06億元售予大家保險(xiǎn)旗下鴻瑞壽遠(yuǎn)合伙。該筆交易設(shè)置有股權(quán)回購(gòu)條款，利率為8%。也可以理解為是變相的股權(quán)質(zhì)押融資。

今年3月底，瑞安房地產(chǎn)將上海蟠龍?zhí)斓仨?xiàng)目中的酒店物業(yè)以1.05億元售予上海青浦徐涇，出售預(yù)期虧損約240萬(wàn)元。賣雙方簽訂了售后租回協(xié)議，約定上海青浦徐涇將上述物業(yè)在未來(lái)14年間出租給瑞安房地產(chǎn)。

將兩個(gè)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)項(xiàng)目相繼擺上貨架的背后是瑞安房地產(chǎn)日漸趨緊的現(xiàn)金流。瑞安也曾在年報(bào)中表明公司存在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，包括流動(dòng)資金風(fēng)險(xiǎn)，融資風(fēng)險(xiǎn)，違約風(fēng)險(xiǎn)。

雖然在上海市中心手握多個(gè)價(jià)值不菲的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，但在如今的市場(chǎng)行情下，瑞安房地產(chǎn)的凈利潤(rùn)大幅收縮。

2023年全年，瑞安房地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)收入約為97.52億元，相比于2022年下降37.35%；歸母凈利潤(rùn)8.1億元，相比于2022年下降20.74%。實(shí)際上，瑞安房地產(chǎn)的歸母凈利潤(rùn)已經(jīng)連續(xù)兩年下滑，2020年還錄得了虧損。

今年上半年，瑞安房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收20.73億元，同比減少68%；凈利潤(rùn)1.83億元，同比減少80%；公司股東應(yīng)占溢利7200萬(wàn)元，同比減少88%。

瑞安房地產(chǎn)管理層透露，公司償債高峰將出現(xiàn)在2025年，屆時(shí)大約會(huì)有86億元的負(fù)債到期，短期內(nèi)有一定的壓力。

截至2024年8月29日，自2021年以來(lái)，瑞房已償還境外債務(wù)合共406億元，其中包括于2024年8月24日到期的4.935億美元優(yōu)先票據(jù)。

目前，瑞安房地產(chǎn)還有兩筆境外債券，分別是2021年6月29日發(fā)行的4億美元債，利率5.5%，期限5年；2020年3月3日發(fā)行的4.89億美元債，利率5.5%，期限5年。