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文/樂居新媒體 魏薇

斷供已久的上海靜安大寧板塊即將上新。

近日，中建玖合大寧項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案公示，項(xiàng)目將打造8棟12-24層住宅樓、1棟22層辦公樓以及相應(yīng)配套設(shè)施，總規(guī)劃戶數(shù)446戶。從規(guī)劃方案來看，社區(qū)內(nèi)部全部人車分流，并配有中央水景、下沉式庭院等，頗有豪宅的設(shè)計(jì)風(fēng)范。

值得一提的是，此次8棟住宅樓全部首層架空，樓間距全部在35米以上，最大樓間距達(dá)到了51.2米。產(chǎn)品面積段預(yù)計(jì)在120-180-200-260平米，以改善為主，另外可能還會(huì)有少量400-520㎡頂層復(fù)式產(chǎn)品。

規(guī)劃圖顯示，項(xiàng)目最南端的1#和2#樓頂層均配置了私家泳池，還采用了較為罕見的懸挑設(shè)計(jì)，將會(huì)延展出更大的使用面積。

整體來看，項(xiàng)目北側(cè)有一處110KV的變電站，或?qū)Ρ辈繕菞澰斐捎绊憽?o:p>

項(xiàng)目所在地塊是今年9月14日中建玖合在上海第五輪土拍中獲得，其以63.66億元的底價(jià)競得靜安區(qū)靈石社區(qū)N070402單元094a-14地塊，成交樓板價(jià)為6.83萬元/平方米，刷新了大寧板塊樓板價(jià)紀(jì)錄，成為大寧新晉單價(jià)地王。

地塊出讓面積31602.73㎡，容積率2.95。住宅全裝修比例100%，中小套比例不低于40%。

這塊地靠近1號(hào)線上海馬戲城站和在建的20號(hào)線，南側(cè)直面大寧公園，地塊本身較為方正，也沒有明顯的硬傷，適合打造純粹的改善甚至豪宅住區(qū)。

大寧板塊的新房熱度一直很高，這一地塊不僅是大寧罕有的新房供應(yīng)地塊，也是大寧近年來最接近核心的住宅地塊。

但這樣的優(yōu)質(zhì)地塊，在競拍時(shí)只有中建玖合一家報(bào)名。

樂居新媒體查閱資料發(fā)現(xiàn)，在拿地之前，上海玖知置業(yè)有限公司就已對靈石社區(qū)N070402單元094a-14地塊新建項(xiàng)目發(fā)布了招標(biāo)計(jì)劃，投資金額93億元，時(shí)間是9月9日。

幾天后，上海玖知又發(fā)布了一則招標(biāo)信息，預(yù)算金額5860萬元。上海玖知由中建玖合100%控股，后者是中建二局旗下的房產(chǎn)開發(fā)平臺(tái)。

也就是說，在地塊正式出讓前，開發(fā)商已經(jīng)被“內(nèi)定”了。

另外，此塊地有著特殊的商業(yè)和落稅要求，住宅占比79%，辦公占比21%，辦公必須100%長期自持。

地塊明確鼓勵(lì)總部落戶，并且要實(shí)現(xiàn)“功能、稅收、注冊”三落地，且承諾在辦公物業(yè)自持年限不遷出靜安區(qū)。要求辦公物業(yè)在五年培育期內(nèi)引進(jìn)稅收應(yīng)達(dá)1億元/年（產(chǎn)出強(qiáng)度約5000-10000/平方米/年），后續(xù)辦公物業(yè)自持年限內(nèi)引進(jìn)稅收應(yīng)達(dá)到2億元以上/年（產(chǎn)出強(qiáng)度約10000元/平方米/年）。

若達(dá)不到相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，受讓人將放棄后續(xù)三年內(nèi)參加上海市靜安區(qū)國有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動(dòng)的權(quán)利，并可能被列入誠信檔案。

這些近乎嚴(yán)苛的指標(biāo)就是為中建二局定制的，拿下地塊的同時(shí)，中建二局必須承擔(dān)起企業(yè)落戶和稅收要求。

地塊中的辦公樓樓棟應(yīng)該為未來中建二局（中建玖合）的華東總部所在地，也正好對應(yīng)了該地塊辦公部分要求落地企業(yè)落稅等要求。從規(guī)劃圖來看，辦公樓將會(huì)落在整個(gè)地塊的東北角。

大寧核心區(qū)域上一次出讓宅地還要追溯到2021年6月，當(dāng)時(shí)，保利以105.13億元競得靜安區(qū)靈石社區(qū)N070403單元095a-02、095b-01地塊，成交樓板價(jià)51707元/㎡，溢價(jià)率8.39%。后打造靜安天悅，均價(jià)約10.5萬/㎡，觸發(fā)了81.76的高積分，目前已售罄。

中建玖合打造的新項(xiàng)目預(yù)計(jì)明年上半年入市，外界猜測均價(jià)12-13萬/㎡左右。