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文/樂居財(cái)經(jīng)  林振興

拿地整整一年，房山新盤頤知筑竟然還沒有開盤。如此龜速，創(chuàng)了北京樓市的慢紀(jì)錄。

頤知筑所處地塊，是龍年首場(chǎng)土拍出讓的房山區(qū)拱辰地塊。

2024年1月4日，北京城建以22.8億元的底價(jià)，摘得房山區(qū)拱辰街道FS00-0110-0018、0028、0035地塊，樓面價(jià)1.7萬元/㎡，銷售指導(dǎo)價(jià)4.5萬元/㎡。

它起了個(gè)大早，什么晚集都沒趕上。整整一年了，頤知筑還沒有拿到預(yù)售許可證。

比它拿地早半個(gè)月，同處房山的兄弟樓盤——和知筑，人家早在去年11月就開盤了。

截至1月3日，和知筑網(wǎng)簽114套，成交均價(jià)37866.54元/平米，去化率19.8%左右，成交額5億元。

頤知筑與和知筑被視為北京城建在房山的雙子座，有同一個(gè)爹，但它們的投資主體卻不相同。

頤知筑的項(xiàng)目公司為北京城建瑞泰投資發(fā)展有限公司，經(jīng)理為宋春剛；和知筑的項(xiàng)目公司為北京城建長(zhǎng)陽投資發(fā)展有限公司，經(jīng)理為連建國(guó)。

但兩家公司的法人兼董事長(zhǎng)都是楊娜，且它們都是北京城建集團(tuán)有限責(zé)任公司的間接全資子公司，不在A股上市公司城建發(fā)展（600266.SH）旗下。

頤知筑遲遲未開盤，是不是有意讓“兄長(zhǎng)”先行。

目前，頤知筑的新動(dòng)向，就是出街了全套戶型圖，涵蓋面積段為92至143㎡的洋房產(chǎn)品。

在各大新盤狂卷產(chǎn)品的當(dāng)下，頤知筑醞釀一年，卻拿出一套堪稱“中規(guī)中矩”的產(chǎn)品，沒有陽臺(tái)，飄窗尺度也略顯局促。

以主力102㎡戶型圖為例，面寬9.5米，進(jìn)深10.2米，三室兩衛(wèi)，格局方正，南北通透?？筒蛷N一體，南向三開間，飄窗贈(zèng)送面積4.75㎡；北向無飄窗，有一個(gè)不到3㎡設(shè)備平臺(tái)。

更奇葩的是，頤知筑跟兄弟樓盤和知筑在戶型上“大撞車”。

例如，頤知筑96平戶型與和知筑92平戶型都是細(xì)長(zhǎng)條狀。一般細(xì)長(zhǎng)條狀的戶型會(huì)存在通風(fēng)不暢、采光差、面積浪費(fèi)、得房率不高。它們進(jìn)門都是正對(duì)u型廚房；從玄關(guān)到餐廳的過道面積被浪費(fèi)；主臥衛(wèi)生間是暗衛(wèi)；北向設(shè)置了兩個(gè)面積不大的次臥，共用一間分段式明衛(wèi)。

兩兄弟的偷面積手法也如出一轍。

和知筑92平三居戶型得房率超80%，南向飄窗3.75㎡（0.5*7.5㎡），側(cè)邊飄窗共計(jì)6.325㎡（12.65*0.5㎡），再加上設(shè)備平臺(tái)目測(cè)也有2㎡。頤知筑96平戶型同樣也是贈(zèng)送南向飄窗 側(cè)邊飄窗 北邊設(shè)備平臺(tái)。

再如，頤知筑116平四居戶型直接照抄了和知筑112平四居戶型，甚至戶型解析文字都照搬了過來。它們都是三面寬，主臥有轉(zhuǎn)角飄窗，餐廳位于正中央，入戶玄關(guān)柜，獨(dú)立家政間等。

還有頤知筑128平、143平四居戶型，也是依次復(fù)制和知筑127平、144平四居戶型。

為何戶型圖如此相像，是因?yàn)樗鼈冊(cè)O(shè)計(jì)公司都用的同一家。

和知筑與頤知筑的設(shè)計(jì)公司都是北京市住宅建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司，該設(shè)計(jì)公司是北京城建集團(tuán)有限責(zé)任公司的孫公司。前者的中標(biāo)報(bào)價(jià)為589.2萬元，后者的中標(biāo)報(bào)價(jià)為1177萬元。

進(jìn)深君有一個(gè)疑問，戶型設(shè)計(jì)都是照抄，為何設(shè)計(jì)公司收費(fèi)卻更貴了？

不得不感嘆，頤知筑真是有好福氣，有一個(gè)“好哥哥”打前陣，戶型設(shè)計(jì)不費(fèi)吹灰之力，直接把方案借來就行。

但這也有一個(gè)弊端，兩個(gè)項(xiàng)目差不多的戶型，之間距離又不遠(yuǎn)，和知筑區(qū)位優(yōu)于頤知筑，客戶也不傻，肯定選前者。

這或許也是頤知筑拖延開盤的因素之一——在和知筑面前，它不占任何優(yōu)勢(shì)。

在業(yè)內(nèi)人士看來，和知筑只是北京城建在房山雙子中的一個(gè)，也是距離地鐵最近，最容易賣的一個(gè)。另一個(gè)項(xiàng)目頤知著則資源條件較差。

頤知筑由于缺乏地鐵配套，加上項(xiàng)目正對(duì)鐵路良鄉(xiāng)站，存在噪音和人流問題，未來可能會(huì)成為良鄉(xiāng)大學(xué)城板塊中上車門檻最低的樓盤。

就算沒有和知筑，房山板塊的競(jìng)爭(zhēng)也異常激烈，它的庫存供應(yīng)量極大，新盤還有華潤(rùn)京熙潤(rùn)府、京華國(guó)賢府、燕京府等，貼身肉搏得很是激烈，甚至有央企拼命甩貨準(zhǔn)備逃離房山。

從拿地到出圖，頤知筑也很磨嘰，周期長(zhǎng)達(dá)8個(gè)月。一般來說，北京地產(chǎn)商三個(gè)月出圖比較正常。

去年9月份，它才公示設(shè)計(jì)方案，項(xiàng)目案名定為“頤知筑”。

項(xiàng)目建筑規(guī)模13.82萬平方米，共2個(gè)住宅地塊及1個(gè)幼兒園地塊，擬建設(shè)34棟5-8F洋房，1206套房源。

其中，東區(qū)0028地塊容積率1.6，規(guī)劃15棟6-8F洋房，共572戶；西區(qū)0035地塊容積率1.5，規(guī)劃19棟5-8層洋房，共634戶。

從地塊形狀看，東區(qū)較為方正，但緊鄰幼兒園；西區(qū)像一個(gè)40度左右的銳角三角形，導(dǎo)致大部分房子臨馬路。

0018地塊為幼兒園，地塊出讓文件上這塊地在項(xiàng)目東北角，而在項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案上，幼兒園被放到了東南角。這個(gè)調(diào)整更有利于樓棟排布，同時(shí)幼兒園在位置上與住區(qū)之間也更加獨(dú)立，互不干擾。

此外，項(xiàng)目東邊配置了社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施，西北部規(guī)劃有一塊商業(yè)金服用地。

頤知筑的項(xiàng)目公司城建瑞泰手上，還有一個(gè)房山長(zhǎng)溝項(xiàng)目，拿地3年，總平圖公示一年，也沒拿到預(yù)售許可證。