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文/樂居財經(jīng)  林振興??

1月12日，國譽(yù)頌的生活美學(xué)館正式開放，楊振鵬客串了活動主持人。

他佩戴一副框架眼鏡，一身筆挺西裝和紅領(lǐng)帶，發(fā)際線沒有絲毫后移，在眾多上年紀(jì)的領(lǐng)導(dǎo)中尤為顯眼。

作為項目董事長，楊振鵬的身份也很特別，他是上市公司城建發(fā)展最年輕的高管，僅38歲就爬上了副總經(jīng)理的位置。

年紀(jì)輕輕，楊振鵬卻城會玩，他把國譽(yù)頌售樓處直接安在美術(shù)館里。就算你不買房，也能來萬山河藝術(shù)館蹭一個免費(fèi)展。

不僅賣房方式新穎，“后浪”國譽(yù)頌連偷面積手段也花樣百出，送開敞陽臺、設(shè)備平臺、飄窗……直接將“前浪們”拍死在沙灘上。

但是這個項目也有一些創(chuàng)新點太前衛(wèi)，竟然成了“槽點”，讓買房人直言看不懂。不管小戶型還是大戶型，主臥里統(tǒng)統(tǒng)沒有廁所，甚至一些戶型的上廁所動線還特別長。

想象一下，在北京寒冷的冬夜或昏昏欲睡的凌晨，你不得不離開溫暖的被窩，穿過餐廳去使用公共衛(wèi)生間。

這種體驗對于居住者來說無疑是一種折磨。尤其是對于家中有老人或小孩的家庭，這種不便更是成倍增加。

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對于國譽(yù)頌項目，北京城建發(fā)展一改慢悠悠的作派，從去年9月27日拿地到11月5日出圖，它只花費(fèi)了40天。

這宗地由三個地塊組成，TZ03-0403-6008、6015居住用地、A334托幼用地，由北京城建興通置業(yè)以15.96億元底價摘得，銷售指導(dǎo)價4.7萬/㎡，住宅樓面價約2.07萬/㎡。

兩個住宅地塊布局于南北，都是9-11層洋房，北區(qū)9棟、南區(qū)10棟。北區(qū)用地面積比南區(qū)大了2500平米。

其中，北區(qū)東北角有個高12米公交場站，有噪音和尾氣，1#和3#受直接影響；

南區(qū)東南角有個幼兒園，建面4054平米，9#和10#直接受影響。但南區(qū)也有個配套優(yōu)勢，它有下沉廣場和會所。

國譽(yù)頌的戶型面積段為85-158㎡的三居至四居，它把順義做戶型的“黑科技”搬來了，所有戶型都是南北通透，帶南向開敞陽臺、北側(cè)設(shè)備平臺、側(cè)向飄窗。

和國貿(mào)瑨上、金地北京壹街區(qū)兩個鄰居相比，北京城建是有后發(fā)優(yōu)勢的，主要在于它南向贈送了開敞陽臺。據(jù)國譽(yù)頌銷售稱，“陽臺都封閉上改成室內(nèi)面積?！?/strong>

眼下，城建國譽(yù)頌的戶型直接對標(biāo)國貿(mào)瑨上，甚至有戶型直接copy“前輩”。

例如，瑨上112平戶型和國譽(yù)頌105平戶型可以說基本一致，只不過國譽(yù)頌把人家主臥的衛(wèi)生間改成了衣帽間。

但在偷面積方面，國譽(yù)頌比瑨上狠多了。

拿瑨上98平三居戶型和國譽(yù)頌105平三居戶型做一個對比。在贈送面積上，瑨上只有南北和側(cè)邊飄窗；國譽(yù)頌?zāi)舷蛉鎸挘ê藨麸h窗）約10.7米，開敞陽臺進(jìn)深達(dá)1.8米，東側(cè)還有飄窗和設(shè)備平臺為全贈送面積，戶型圖上是三個臥室 一個衛(wèi)生間，但有預(yù)留下水管，實際設(shè)計上可做到四室兩廳兩衛(wèi)。

國譽(yù)頌總贈送面積超15㎡，包括開敞陽臺一半面積7㎡ 設(shè)備平臺、飄窗全贈送8㎡，加贈送面積之后得房率預(yù)計超95%。

在大戶型上，瑨上也根本不是國譽(yù)頌的對手。

瑨上139平三居戶型為了做到生活起居互不干擾，把起居室和客餐廳、廚房徹底分開。

國譽(yù)頌158平三居戶型則是經(jīng)典四葉草布局，南向三面寬約14.7米，南向主臥與開敞式陽臺相連，西向帶轉(zhuǎn)角飄窗，包括衛(wèi)生間、衣帽間都有窗。

這個戶型的總贈送面積將超27㎡，包括開敞陽臺計一半面積10.3㎡，南北側(cè)雙挑空和兩處設(shè)備空間共計16.7㎡，另有西側(cè)3個飄窗位。預(yù)計加贈送后的實際得房率可達(dá)100%。

02

但國譽(yù)頌也有一些設(shè)計，讓購房者直言“看不懂”。不管是小戶型還是大戶型，主臥里面都沒有安排衛(wèi)生間。

小戶型主臥沒有衛(wèi)生間，還情有可原，可以解釋是為了增加收納儲物空間。但大戶型主臥也沒配置衛(wèi)生間，把空間勻給衣帽間，這多少有點別扭。

隔壁國貿(mào)瑨上，98平三居就有兩個衛(wèi)生間，其中一個安排在主臥。但國譽(yù)頌105平竟然只有一個衛(wèi)生間。

而且，105平和88平的主臥位于西南角，要去廁所只能穿過餐廳，來到東北角的唯一一間廁所。尤其是冬天，讓住主臥的主人上個廁所，都費(fèi)勁死了。

顯然，主臥安衛(wèi)生間比衣帽間實用。過來人經(jīng)驗告訴我們，不少把主臥衛(wèi)生間改成衣帽間的人，最后又拆了，改回衛(wèi)生間。

還有一個進(jìn)深君蠻搞不明白的方案設(shè)計，南區(qū)把85平米戶型，放在北面居中的位置，那里應(yīng)該做成大戶型才好，前面的樓間距達(dá)到了51米。

據(jù)樂居財經(jīng)了解到，國譽(yù)頌的設(shè)計公司為北京中元工程設(shè)計顧問有限公司和匯張思建筑設(shè)計事務(wù)所(上海)股份有限公司，中標(biāo)報價726.48萬元。

中元工程設(shè)計是一家私人設(shè)計公司，由陳偉、車韜、周雷，分別持股60%、30%和10%；匯張思的大股東是RUNZHOUZHANG，他是美國國籍。

頗為意外的是，國譽(yù)頌沒用城建自家的設(shè)計公司。但它的鄰居瑨上挑選的設(shè)計公司是，北京城建集團(tuán)旗下的北京市住宅建筑設(shè)計研究院。

更令人費(fèi)解的是，國譽(yù)頌?zāi)媳眳^(qū)的施工單位竟然不是同一家。

其中，北區(qū)所在的6008地塊的施工單位是北京城建十六建筑工程有限責(zé)任公司，中標(biāo)價為4.5437億元；南區(qū)所在的6015地塊和幼兒園所在的地塊，施工則是交由北京城建一建設(shè)發(fā)展有限公司，中標(biāo)價為4.2927億元。

肥水不流外人田，這兩家施工單位都是北京城建集團(tuán)旗下。

03

國譽(yù)頌項目公司——城建興通置業(yè)成立于2024年3月，注冊資本3000萬元，法人兼董事長為楊振鵬，經(jīng)理為宋本有。其中，宋本有是去年底才“空降”擔(dān)任經(jīng)理。

楊振鵬今年40歲，畢業(yè)于清華大學(xué)管理科學(xué)與工程專業(yè)，博士。他是上市公司城建發(fā)展董監(jiān)高里最年輕的，于2023年11月被提拔為副總經(jīng)理，薪酬4.090萬，負(fù)責(zé)公司城中村改造、城市更新項目和行保、接訴即辦、信息化相關(guān)工作。

他的升職過程，也頗為順風(fēng)順?biāo)?。楊振鵬曾任北京城奧置業(yè)總工程師，北京城建興瑞置業(yè)開發(fā)有限公司和北京城建興業(yè)置地有限公司副經(jīng)理、總工程師，以及城建發(fā)展副總工程師。

在一次訪談中，楊振鵬曾對清華學(xué)弟學(xué)妹說，“國企對基層員工更寬容一些，尤其是對上了年紀(jì)的老員工在工作強(qiáng)度上會有照顧，不會因為老員工沒有年輕人精力充沛了，就變相裁減老職工，讓中年人比較有安全感；但相應(yīng)的，年輕人在國企里往往是干活多一些，工作強(qiáng)度不比私企低，但收入和付出不一定馬上一比一兌現(xiàn)，這是制度上的一個特點。”

宋本有也是城建老人，他曾是北京城建興勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的經(jīng)理。而且據(jù)天眼查顯示，他還是北京盟蒙源商貿(mào)有限公司（已注銷）的股東。