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樂居財(cái)經(jīng) 徐迪 2月20日，北京昌平區(qū)馬池口鎮(zhèn)CP00-0602-0008～0029地塊規(guī)劃綜合實(shí)施方案項(xiàng)目公示。

規(guī)劃范圍東至辛店河西岸，南至昌平區(qū)區(qū)界，西至規(guī)劃故軍路道路中線，北至六環(huán)路南側(cè)規(guī)劃紅線。

總用地面積約43.06公頃，其中城鎮(zhèn)建設(shè)用地約27.4公頃，總建筑規(guī)模約28.85萬平方米，包括13幅地塊。

0021為二類居住用地，占地8.6公頃，容積率2.5，限高60米，內(nèi)部規(guī)劃有一條15米寬的街坊路，東西走向。

地塊以北隔著土城北街是一幅綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地，規(guī)模1.33公頃，容積率1.2，限高30米，包含勞動(dòng)力安置 1.39萬㎡，末端配送場(chǎng)所1000㎡；地塊內(nèi)含一條11米寬的街坊路，為南北走向。

0021住宅地塊以西為0018基礎(chǔ)教育用地，規(guī)劃為一所36班小學(xué)，占地3.59公頃，容積率0.84，限高18米。

小學(xué)北側(cè)，另有一幅0.81公頃的教育用地，規(guī)劃為18班幼兒園。

除上述建設(shè)內(nèi)容外，規(guī)劃范圍內(nèi)還設(shè)有小型全民健身中心、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施等配套。

規(guī)劃地塊以西，隔著故軍路，即在售中的北京城建國譽(yù)燕園一期項(xiàng)目，共1788套住宅，銷售指導(dǎo)價(jià)3.9萬/㎡，2022年11月取證，截至目前網(wǎng)簽1049套，房源去化不到六成，成交均價(jià)3.31萬/㎡，約為指導(dǎo)價(jià)的85折。

今年1月初，國譽(yù)燕園二期項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案公示，地上建筑面積15.55萬㎡，規(guī)劃21棟7-11層洋房，共1418戶。

產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，二期項(xiàng)目規(guī)劃有南北雙向陽臺(tái)、設(shè)備平臺(tái)及飄窗等，贈(zèng)送面積非常大，勢(shì)必會(huì)對(duì)一期產(chǎn)品形成降維打擊。

伴隨此次規(guī)劃的公示，0021地塊也即將帶來超20萬平米的住宅體量；并且從區(qū)位圖上看，國譽(yù)燕園一期西側(cè)，還有一幅扇形地塊，規(guī)劃為居住用地。

在國譽(yù)燕園一期剛開盤的時(shí)候，其操盤手王風(fēng)華曾表示：像國譽(yù)燕園這樣體量夠大，銷售周期夠長的項(xiàng)目，用戶畫像不是靜止的照片，是每周甚至每天都要進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整的。

2024下半年以來，北京陸續(xù)出臺(tái)兩份關(guān)于打造“好房子”的新規(guī)，先有《設(shè)計(jì)導(dǎo)則》明確鼓勵(lì)豐富居住空間形式，再從按需設(shè)置封閉或開敞陽臺(tái)等方面制定《技術(shù)要點(diǎn)》。

規(guī)自委相關(guān)負(fù)責(zé)人在進(jìn)行政策解讀時(shí)提到，如果按照《技術(shù)要點(diǎn)》來設(shè)計(jì)建設(shè)，得房率可以從80%適度提升至90%左右。這主要得益于陽臺(tái)、飾面層部分面積不計(jì)入容積率。

但在新政策發(fā)布前已報(bào)規(guī)的項(xiàng)目，僅得房率這一項(xiàng)就難以同新盤打擂，已開盤兩年多的國譽(yù)燕園一期還有700多套房源，又該如何去化？

除了產(chǎn)品自身，目前來看，國譽(yù)燕園一期最大的問題是周邊配套尚未完善。

沒有地鐵，需要公交換乘；開車出行很方便，緊鄰京禮高速和北六環(huán)路。這可能也是二期項(xiàng)目1400套房源，配了1900個(gè)機(jī)動(dòng)車位的原因——主打開車出行。在這個(gè)位置買房的有不少海淀剛需外溢，地面出行潮汐車流量太大，對(duì)通勤族不太友好。

商業(yè)方面有永旺商城、南邵路勁世界廣場(chǎng)、八達(dá)嶺奧特萊斯、樂多港購物廣場(chǎng)、昌平太古里（建設(shè)中）、永豐大悅城（建設(shè)中）等均在配套范圍內(nèi)。

醫(yī)療配套方面，項(xiàng)目周邊匯聚馬池口社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心，北京大學(xué)第六醫(yī)院北院、北京積水潭醫(yī)院回龍觀院區(qū)、北京市昌平區(qū)中醫(yī)醫(yī)院、北京大學(xué)國際醫(yī)院、北京昌平區(qū)中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院等公立私立高端醫(yī)療配套。

整體來看缺乏城市級(jí)配套，項(xiàng)目自身配建了5萬方商業(yè)配套和2萬方教育配套（包含幼兒園+中小學(xué)），但還需要一個(gè)較長周期的兌現(xiàn)時(shí)間。