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文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 徐酒眠

三月走完一旬，港股上市物企仍無(wú)人交卷。

3月7日晚間，近兩年低調(diào)潛水的恒大物業(yè)（0666.HK）跟上京城佳業(yè)的步伐，發(fā)布了2024年盈利警告。估分有增項(xiàng)也有減項(xiàng)，不過(guò)投資者與資本市場(chǎng)表現(xiàn)頗為樂(lè)觀與寬容。

發(fā)布公告后的首個(gè)交易日，恒大物業(yè)股價(jià)全程飄紅，3月10日收漲2.60%，報(bào)0.79港元/股，市盈率(TTM)約6.13倍，總市值約85.41億港元。

具體來(lái)看，恒大物業(yè)預(yù)計(jì)2024年度綜合收入約為126.5億元至128.5億元，較2023年的124.87億元增長(zhǎng)約1.3%至2.9%。

得益于市場(chǎng)化拓展、規(guī)模穩(wěn)步增加帶來(lái)的物業(yè)費(fèi)收入持續(xù)增長(zhǎng)，以及社區(qū)增值服務(wù)與資產(chǎn)管理服務(wù)收入增長(zhǎng)，恒大物業(yè)整體營(yíng)收規(guī)模維持微增態(tài)勢(shì)，但凈利潤(rùn)卻呈現(xiàn)大幅下滑，其預(yù)期未經(jīng)審核凈利潤(rùn)約為9.80億元至11.20億元，較2023年的15.64億元下降約37.3%至28.4%。

“利潤(rùn)減少主要是由于稅收滯納金等非經(jīng)營(yíng)性支出，以及采用更為謹(jǐn)慎的收入確認(rèn)方式所致， 而不是由業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)造成?！睂?duì)于凈利潤(rùn)下滑，恒大物業(yè)在公告中給出了四點(diǎn)解釋?zhuān)?o:p>

(i)本集團(tuán)就人民幣134億元的存款質(zhì)押被相關(guān)銀行強(qiáng)制執(zhí)行一事所產(chǎn)生的法律訴訟費(fèi)用，及因提前確認(rèn)壞賬損失并進(jìn)行部分稅前抵扣而少繳企業(yè)所得稅產(chǎn)生的滯納金;

(ii)基于謹(jǐn)慎性原則，本集團(tuán)對(duì)若干信用風(fēng)險(xiǎn)顯著上升的第三方客戶于代價(jià)逾期時(shí)，考慮其支付代價(jià)款項(xiàng)的意愿，對(duì)已完成履約義務(wù)但尚未收取該等客戶代價(jià)款項(xiàng)的部分暫未確認(rèn)收入，但有關(guān)成本已被確認(rèn);

(iii)受市場(chǎng)環(huán)境影響，商家對(duì)廣告投放意愿及場(chǎng)地租賃需求下降導(dǎo)致社區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)不及預(yù)期;

(iv)注重提升服務(wù)品質(zhì)，在設(shè)施設(shè)備更新、社區(qū)環(huán)境提升等方面加大了對(duì)在管項(xiàng)目的資本投入。

除了社區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)發(fā)展受阻，其余三項(xiàng)影響因素：法律訴訟與稅收滯納金支出、第三方應(yīng)收款問(wèn)題、改善在管項(xiàng)目設(shè)施及環(huán)境的資本投入增加，其實(shí)也是恒大物業(yè)在2024年中期業(yè)績(jī)預(yù)告中給市場(chǎng)打出的預(yù)防針。

“134億存款質(zhì)押案”事發(fā)三年多，對(duì)恒大物業(yè)的業(yè)績(jī)影響仍在。

今年1月10日，恒大物業(yè)發(fā)布公告稱(chēng)，其此前就約134億元的存款質(zhì)押被相關(guān)銀行強(qiáng)制執(zhí)行，以及就追償事宜向廣東省廣州市中級(jí)人民法院提起訴訟。而廣州市中級(jí)人民法院已作出相關(guān)判決。

根據(jù)判決，相關(guān)責(zé)任方應(yīng)向恒大物業(yè)旗下各附屬公司償還合計(jì)約134億元的款項(xiàng)，以及需要負(fù)擔(dān)合計(jì)約7271.54萬(wàn)元的案件受理費(fèi)。

法律層面判決落定之前，2022年12月，恒大物業(yè)曾就這筆超百億的質(zhì)押款與中國(guó)恒大集團(tuán)商討償還方案。彼時(shí)，雙方擬定主要透過(guò)中國(guó)恒大集團(tuán)轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)予該集團(tuán)抵銷(xiāo)相關(guān)款項(xiàng)。

然而恒大集團(tuán)門(mén)口的債主早已排起長(zhǎng)龍，“以資抵債”這條路恒大物業(yè)并未走通。

訴諸公堂，法院為恒大物業(yè)134億存款追回明確了相關(guān)責(zé)任方，并要求“判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)”完成賠付。不過(guò)，對(duì)于追回相關(guān)款項(xiàng)，恒大物業(yè)仍表示“存在重大不確定性”。

134億存款質(zhì)押牽出的稅收滯納金問(wèn)題，恒大物業(yè)在去年初進(jìn)行了披露。

彼時(shí)，恒大物業(yè)收到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)通知，金碧物業(yè)、恒大恒康物業(yè)，廣州市金碧華府物業(yè)三家子公司，在2021年度、2022年度，以及2023年度就人民幣134億元質(zhì)押執(zhí)行款確認(rèn)壞賬損失并進(jìn)行部分稅前抵扣，恒大物業(yè)集團(tuán)公司未能就壞賬提供足夠佐證材料。

2021年度、2022年度存在少繳企業(yè)所得稅風(fēng)險(xiǎn)合計(jì)約人民幣6.5億元及相關(guān)滯納金，通知要求恒大物業(yè)集團(tuán)更正申報(bào)。恒大物業(yè)當(dāng)時(shí)表示，相關(guān)更正申報(bào)不涉及前期財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)追溯調(diào)整，不影響相關(guān)年度凈資產(chǎn)及利潤(rùn)。

如今，這一風(fēng)險(xiǎn)劃進(jìn)了2024年財(cái)報(bào)。

樂(lè)居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》注意到，恒大物業(yè)2023年在罰款及滯納金方面支出了約1.47億元；而2022年，這項(xiàng)數(shù)據(jù)為4172.4萬(wàn)元。

可觀的是，恒大物業(yè)財(cái)務(wù)狀況持續(xù)改善。

受地產(chǎn)拖累，恒大物業(yè)此前一直深陷資不抵債的泥沼。2021年和2022年，恒大物業(yè)負(fù)債率超過(guò)100%，其中2021年更是高達(dá)153%。隨著經(jīng)營(yíng)維穩(wěn)和現(xiàn)金流的回升，其2023年負(fù)債率降至99.77%，雖然扭轉(zhuǎn)了資不抵債的局面，但負(fù)債率依舊高居物業(yè)股榜首。

而其預(yù)期2024年未經(jīng)審核的貨幣資金，較上一年末的24.27億元增加約9億元；未經(jīng)審核凈資產(chǎn)約9.70億元至12.10億元，較2023年末增加約9.51億元至11.91億元。

最近兩年，恒大物業(yè)的確在極力擺脫恒大地產(chǎn)的影響。去年上半年，其新增合約面積1514萬(wàn)平方米中，93.3%來(lái)自第三方。同時(shí)，非關(guān)聯(lián)方貢獻(xiàn)收入占比約98.9%。

今年1月初，市場(chǎng)傳來(lái)中國(guó)恒大清盤(pán)案新進(jìn)展。而這，或許是恒大物業(yè)徹底擺脫中國(guó)恒大桎梏的一個(gè)機(jī)會(huì)。

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