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北京進(jìn)深 徐迪 五輪供地清單還有四天就過(guò)期了，但仍然沒(méi)有一宗地塊被激活。

6月26日，用地預(yù)申請(qǐng)列表中出現(xiàn)一個(gè)熟悉的面孔：昌平新城東區(qū)二期1101-0033、0036、0044地塊，交易起始價(jià)13.69億元。

這是一宗“宅產(chǎn)配”組合地塊，并不在五輪清單中，而是現(xiàn)身于更早的二輪清單中，并于今年3月底進(jìn)入過(guò)預(yù)申請(qǐng)，最終未能轉(zhuǎn)正。

在二輪供地清單中，只有昌平新城東區(qū)二期0026、0033兩幅住宅地塊+0036教育用地，3月27日進(jìn)入預(yù)申請(qǐng)時(shí)，又空降了四期、五期0044、0045、0046三幅商業(yè)地塊一并打包。

土地總面積達(dá)到15.6公頃，地上建筑規(guī)模約21.9萬(wàn)㎡，其中商業(yè)建面約9萬(wàn)，交易起始價(jià)31.7億元。

許是規(guī)模過(guò)大、非宅包袱太重，這宗6合1地塊沒(méi)能正式掛牌。

此次再次預(yù)申請(qǐng)，又重新做了一次排列組合，住宅、教育、商業(yè)各保留1塊，肥瘦相間，建筑規(guī)模控制到9萬(wàn)㎡出頭，總價(jià)降到13.69億元，應(yīng)該會(huì)吸引到房企小試牛刀。

1、0033地塊為居住用地，地上建面5.74萬(wàn)㎡，容積率2.0，控高36米（局部45米）；

2、0036地塊為基礎(chǔ)教育用地，在住宅地塊東側(cè)，建面約0.42萬(wàn)㎡，控高16米，規(guī)劃為1所12班幼兒園；

3、0044地塊為商業(yè)用地，是商業(yè)組團(tuán)中最北邊的一塊，在住宅地塊往西1公里處，緊鄰濱河森林公園，建面2.87萬(wàn)㎡，控高12米（局部18米。）

商業(yè)地塊內(nèi)含一條15米寬街坊路，具體位置可結(jié)合方案設(shè)置。

地塊位于南邵鎮(zhèn)，地處北六環(huán)外，距離地鐵昌平線北邵洼站500米左右，步行可達(dá)。

1公里內(nèi)有清華附中昌平學(xué)校、昌平第五學(xué)校南邵中學(xué)、昌盛園小學(xué)南邵學(xué)校。在0033地塊東側(cè)，除本次打包出讓的幼兒園地塊，還有一塊教育用地，占地4.18公頃，規(guī)劃為一所36班九年一貫制學(xué)校。

商業(yè)配套上，有路勁世界廣場(chǎng)、朱辛莊TBD住總?cè)f科天地、生命科學(xué)園超級(jí)合生匯，此外還將圍繞地鐵北邵洼站打造一個(gè)集商業(yè)、辦公綜合性的TOD項(xiàng)目，預(yù)計(jì)未來(lái)2-3年實(shí)現(xiàn)落地。

相比朱辛莊、沙河高教園等板塊，南邵板塊關(guān)注度稍弱，但也是昌平重點(diǎn)發(fā)力建設(shè)的板塊之一，板塊配套也在逐步到位。

項(xiàng)目鄰近中關(guān)村昌平園東區(qū)，地塊入市后，將進(jìn)一步促進(jìn)區(qū)域職住平衡、產(chǎn)城融合。

根據(jù)昌平新城東區(qū)(南邵組團(tuán))1101街區(qū)0024等地塊規(guī)劃綜合實(shí)施方案，0026地塊范圍內(nèi)有一座菩薩廟，東側(cè)為伯哈智墓。

組團(tuán)內(nèi)還規(guī)劃有包括機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施、殘疾人托養(yǎng)所和社區(qū)助殘服務(wù)中心在內(nèi)的社會(huì)福利用地，與公交中心站和變電站共同位于街區(qū)東北角。

整個(gè)街區(qū)公園綠地占比約21%，圍繞在地塊周邊。

地塊東北方向1公里范圍內(nèi)，為首開(kāi)股份在售新盤(pán)梧桐山語(yǔ)項(xiàng)目。

2023年7月28日拿證，共1199套房源，主力建面77-99㎡三居、57-88㎡兩居以及少量94-130㎡四居，銷售指導(dǎo)價(jià)5.3萬(wàn)元/㎡。

目前網(wǎng)簽617套，全盤(pán)去化率51%，成交均價(jià)約4.12萬(wàn)元/㎡，約為指導(dǎo)價(jià)的78折。

南邵地塊在3月底首次預(yù)申請(qǐng)時(shí)，首開(kāi)梧桐山語(yǔ)是575套網(wǎng)簽，均價(jià)4.2萬(wàn)元/㎡。

也就是說(shuō)，近三個(gè)月以來(lái)，項(xiàng)目新增的42套網(wǎng)簽，把此前500多套的均價(jià)拉低了800元，可想而知這40多套房源的折扣有多狠。

隨著新地塊的入市，首開(kāi)梧桐山語(yǔ)剩余500多套房源的成交，或?qū)⒏悠D難。

五輪清單共涉及8宗宅地，土地面積約33公頃，建筑規(guī)模約72萬(wàn)平方米。

海淀、豐臺(tái)均有供應(yīng)，但無(wú)一被激活。

南邵地塊的掛出，也預(yù)示了六輪供地清單即將發(fā)布，在五輪“全軍覆沒(méi)”的情況下，不知會(huì)派出哪些當(dāng)打地塊為下半年的土拍暖場(chǎng)。