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文/上海進(jìn)深 嚴(yán)明會

外灘元境未開先火。

作為自帶“退臺洋房新物種”標(biāo)簽的項目，外灘元境的規(guī)劃圖一經(jīng)公示，就成了市場焦點。

項目亮相的時間點也卡得很好，就在9·26上?！昂梅孔印毙乱?guī)之后，而中建壹品此番的產(chǎn)品策略更為大膽。

按照以往慣例，風(fēng)貌地塊多半都會做成別墅產(chǎn)品，總價也會不可控。

中建壹品另辟蹊徑，規(guī)劃建造22幢2-4F風(fēng)貌建筑，主打3層的花園洋房，另有3套2層聯(lián)排別墅。

什么是退臺式？簡單來說，就是建筑每往上一層，就向內(nèi)退出一部分空間，形成露臺或退臺花園。

這讓每一層住戶都能擁有自己的戶外空間：一層帶地下室、私家花園、采光花園，二層有露臺，三層則坐擁閣樓與露臺。

大致形態(tài)如下圖示意：

想象一下，早上在自家露臺澆花，傍晚坐在花園里看濱江夜景，這種生活場景，以前只有別墅能給，現(xiàn)在洋房也能實現(xiàn)了。

這一圈送下來，一層和三層的部分房源實得率要到150%甚至200%了。

對比之下，傳統(tǒng)洋房在面積附贈上顯得捉襟見肘，外灘元境幾乎可以說是“送面積送到手軟”，直接把實得率這條隱形的競爭線，卷到了前所未有的高度。

樓間距不足1:1

除戶型設(shè)計外，項目在層高、空間處理等方面也體現(xiàn)出對標(biāo)別墅產(chǎn)品的意圖：

1、層高做到了3.3-3.6米

3層的洋房高度10.5米，那么每層層高至少也有3.3m甚至更高；2層的聯(lián)排別墅高度在7.2米，每層層高能有3.6米；

2、將不利因素（KP站）集中在社區(qū)外圍，地面未設(shè)垃圾站；保障房設(shè)置在了東北角，還單獨設(shè)了出入口；

3、在有限的社區(qū)公共活動空間內(nèi)，15號樓一層設(shè)置了架空層；

4、社區(qū)全人車分流，人行出入口分布在社區(qū)北側(cè)、南側(cè)和東側(cè)，車行出入口在西側(cè)的松潘路和東側(cè)的三星南路上。

項目在實現(xiàn)高實得率與戶戶高贈送的同時，也面臨一些現(xiàn)實約束。

前后樓間距普遍在4-5米之間，與約10.5米的建筑高度比例接近1:0.38，加上退臺設(shè)計帶來的空間交錯，可能對部分房源的隱私形成一定影響。

此外，受限于地塊條件，社區(qū)屬性較弱，社區(qū)內(nèi)部未規(guī)劃當(dāng)下豪宅流行的大型集中綠地與會所，主要依靠西側(cè)城市公園作為休閑活動空間的補充。

戶型面積方面，小面積洋房約80-120平，中大面積洋房約130-180平，80-120平小面積洋房分布在貼道路的外圍部分，中間是130-180平洋房，主力面積在140平左右。

僅有的3套聯(lián)排戶型面積約220-270平，自帶超大花園、二層露臺，帶采光的閣樓。

低總價上車

中建壹品對楊浦濱江風(fēng)貌市場早已不陌生。

繼成功打造華忻坊、復(fù)興里兩個標(biāo)桿性風(fēng)貌別墅項目后，這一次顯然是有備而來。

外灘元境這塊地，是中建壹品在今年6月底通過公開遴選的方式獲得，底價22.57億元，樓板價7.6萬/㎡，容積率1.4。

隨后火速成立項目公司上海浦定置業(yè)，由華東事業(yè)部負(fù)責(zé)人楊卿掛帥。該公司由中建壹品投資發(fā)展有限公司100%持股。

作為2023年才進(jìn)入上海市場的“新玩家”，中建壹品的戰(zhàn)略路徑十分清晰：聚焦楊浦濱江，深耕城市更新。

此前，中建壹品靠浦江之星、外灘源著已經(jīng)快速站穩(wěn)腳跟，這次更是把做豪宅的經(jīng)驗全都砸進(jìn)了外灘元境里，更像是集中火力打出的一張“王牌”。

一邊是楊浦濱江的黃金地段，一邊是上海獨一份的三層退臺風(fēng)貌洋房，這波抓準(zhǔn)市場軟肋的操作，大概率又要讓中建壹品再火一把。

按照7.6萬/㎡的樓板價計算，預(yù)計項目均價在14萬/㎡左右，最低1000W出頭就可上車楊浦濱江風(fēng)貌洋房。

這個門檻放在以往的風(fēng)貌盤里，想都不敢想。

近一年來，楊浦濱江新盤扎堆，市場也很火熱。

在地塊北側(cè)，保利·海玥外灘序BUND98，已于今年5月中旬首次開盤，兩次開盤認(rèn)購率均超過200%，整盤成交均價約12.7萬元/平方米。

在地塊西南側(cè)約300米處，保利外灘序BUND88，于去年12月開盤，認(rèn)購率達(dá)148%，成交均價同樣為12.7萬元/平方米。

外灘元境用更低的門檻、更獨特的產(chǎn)品直接填補了風(fēng)貌洋房的市場空白，接下來就看它開盤時，能不能延續(xù)中建壹品的爆款基因了。